2 terrenos (de ensueño) - financiación no clara. ¿Ahorrar capital propio?

Hola querida comunidad,

mi esposa y yo queremos a medio plazo adquirir una bonita vivienda unifamiliar en el cinturón periférico de Hamburgo.
Los terrenos son escasos y, por consiguiente, caros, pero en nuestro entorno hay dos oportunidades que surgirán en un futuro cercano:

(1) Terreno con casa existente contiguo al terreno de mis padres. Allí vive una anciana que, debido a una enfermedad, deberá trasladarse en breve a una residencia de ancianos. Sus hijos no están interesados en el terreno y, por tanto, tarde o temprano será vendido. Debido a la relación vecinal, tenemos buenas posibilidades de obtener una especie de "derecho de tanteo" aquí.

(2) Terreno con casa existente, actual vivienda de los abuelos de mi esposa. Desafortunadamente, los abuelos tampoco están muy bien de salud y el terreno será heredado en breve dentro de la familia (derecho de mi esposa = 25 %, siempre que se transmita directamente de sus padres).

Calculo que ambos terrenos estarán en venta en un plazo de 0-3 años. Ambos terrenos son preciosos, de aproximadamente 800-1000 m², las viviendas existentes deberían ser renovadas y/o ampliadas. Por ello, estimo costes superiores a 500.000 € (¿posiblemente incluso más de 1 millón €?). Lamentablemente, hasta ahora no tengo una sensación clara sobre la suma exacta.

Ahora nos planteamos la pregunta de cómo abordar todo esto. ¿Es realista la posibilidad de uno de los terrenos o no es factible con nuestra situación financiera?
Por supuesto, no queremos perder la oportunidad, pero sabemos también que deberíamos reunir más tiempo para ahorrar capital propio.
¿Cuánto podríamos afrontar hoy en día (y posiblemente en 3 años) sin preocupación?
Una valoración vuestra nos ayudaría mucho para poder evaluar la situación cuando llegue el "momento serio".

Información general sobre vosotros:

[*
¿Qué edades tenéis?
[LIST]
[*]Ambos 28 años


[*]¿Tenéis hijos?


[*]Sí, 1 hijo (14 meses)


[*]¿Estáis planeando tener más hijos?


[*]Más hijos planeados, en total 2-4


[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente?


[*]Ella: actualmente en permiso de maternidad, de lo contrario arquitecta empleada
[*]Él: gestor de producto empleado en tecnología médica


[*]¿Cuántas horas trabajáis?


[*]Él: tiempo completo (40 h)
[*]Ella: por ahora nada, después a tiempo parcial

Situación de ingresos y patrimonio:

[*
¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)?
[LIST]
[*]En los últimos 12 meses tuvimos ingresos netos de aprox. 90.000 € (todo incluido como subsidio parental, asignación por hijo, bonificaciones, etc.)
[*]Pero calculo muy conservadoramente y para el futuro solo tengo en cuenta mi único ingreso actual de 95.000 € brutos al año / aproximadamente 5.000 € netos al mes


[*]¿Cuánto capital propio tenéis?


[*]Aproximadamente 75.000 €


[*]¿Cuánto capital propio queréis destinar al proyecto casa?


[*]Como mínimo 15.000 € de reserva → 60.000 €

Situación de gastos:
Costes de vivienda:

[*
Alquiler actual sin gastos
[LIST]
[*]1.565 €


[*]Alquiler actual con gastos


[*]2.050 €

Costes de movilidad:

[*
2 coches
[LIST]
[*]Unos 450 € al mes en total ("todo incluido"), ambos coches fueron pagados en efectivo

Costes de seguros:

[*
Todos los seguros (excepto coche)
[LIST]
[*]60 € al mes

Costes de manutención:

[*
Alimentos
[LIST]
[*]400 € al mes

Sumas de ingresos y gastos:

[*]Ingresos: 5.000 €
[*]Gastos regulares (no evitables) totales: aprox. 3.000 €
[*]Otros gastos diversos (compras, ocio, vacaciones, etc.): aprox. 1.000 €
[*]Monto ahorrado: aprox. 1.000 €
[*]Monto ahorrado + alquiler sin gastos: 2.565 €

Ahí hay grandes rangos.
¿Cuándo quiere tu esposa volver a trabajar?
¿Cuánto ganaría potencialmente entonces?

En vuestro caso no depende tanto de la falta de capital propio, sino de la pérdida del salario de tu esposa.

No os enfoquéis en ambas propiedades - especialmente los terrenos de ensueño se van más rápido de lo que se puede ahorrar. El cinturón verde de Hamburgo suena bien en cuanto al valor de mercado de las propiedades existentes, es decir, venta o hipoteca. Pero eso no es lo mismo que el valor que tiene la estructura básica despojada para una reconstrucción. La piedra en Hamburgo también es solo piedra, los escombros en Hamburgo también son solo escombros.

Por lo tanto, calculo costos > 500.000 € (¿quizás incluso > 1Mio €?).

No sé cuánto cuesta el cinturón periférico de Hamburgo, pero deberías concretar urgentemente esta cifra, si es necesario con fórmulas simples de regla general:
- Valor de suelo * superficie del terreno
- 2000 €/m² de superficie habitable (dividido en valor residual de construcción antigua + renovación)
- Recargo por cinturón periférico, sótano, garaje u otros
Simplemente consulta la cantidad en tu banco. Déjate asesorar sin compromiso sobre cuánto te podrían prestar como máximo.

[*
¿Cuánto capital propio tenéis?
[LIST]
[*]aprox. 75.000 €


[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa?


[*]Al menos 15.000 € de reserva --> 60.000 €

Al comprar el terreno del vecino, los 15.000 € y aún más se van solo en costos adicionales de compra. Por lo tanto, una financiación del 100%. No sé qué tan bien conoces a los vecinos, pero tan pronto como se trate de dinero, ellos también querrán maximizar el precio de compra.

Con la propia familia se evita el impuesto de transferencia, pero no tengo claro cuánto te regalarán y cuánto tendrás que pagar a los demás. Sobre todo, puedes tratar el tema mucho más fácilmente con todos los herederos posibles de antemano. También aquí en algún momento debe decirse cuál es el valor total, quién ha heredado qué parte, cuánto dinero vais a pagar. Esto puede ser mucho más barato que el "derecho de tanteo" en el terreno del vecino al máximo precio ofertado. En cualquier caso, si todos están de acuerdo, este es el camino más sencillo y quizás también más barato; pero si la comunidad de herederos es demasiado grande y está enfrentada, también será caro o imposible.

Ahora nos preguntamos cómo abordar todo esto. ¿Es siquiera realista la posibilidad de uno de los terrenos o nuestra situación financiera lo hace imposible?

Como dije, consulta con tu banco habitual o con un asesor financiero. Creo que financieramente debería encajar.

Por favor, también piensen en las futuras tarifas de [Kita].
¿Y 60 € para todos los seguros? - Responsabilidad civil, [BU], defensa jurídica, hogar, accidente? Solo para nombrar algunos importantes.

Por lo demás, veo 500-650k como sin problemas.

Saludos

Encuentro dos cifras algo dignas de ser revisadas:

1. Alimentos 400 € (para 3 personas)
2. Pero luego compras, vacaciones, ocio 1.000 €