Casa unifamiliar de 150 m² - demolición y nueva construcción - ¿recomendaciones?

¡Hola a todos!

Primero lo obligatorio:

Plan de ordenación/restricciones
Tamaño del terreno 800 m²
Pendiente Sí, empinada
Coeficiente de ocupación del suelo 0,3
Coeficiente de utilización del suelo 0,6
Número de aparcamientos 1
Número de plantas Sótano+Planta baja+Planta superior
Tipo de tejado A dos aguas, 40° sin buhardillas
Estilo moderno
Orientación Sur
Alturas máximas/límites desconocidos
Otras indicaciones el plan de ordenación es muy antiguo, por lo que hay pocas indicaciones.

Requisitos de los propietarios
Estilo, tipo de tejado, tipo de edificio edificio sencillo con tejado a dos aguas, altura de muro inferior 120 cm
Sótano, plantas sótano adelantado como terraza
Número de personas, edad 2 adultos + 2 niños planificados
Oficina: ¿uso familiar o teletrabajo? se usa poco
Huéspedes por año 3 (que pueden usar nuestro baño)
Arquitectura abierta o cerrada abierta
Construcción conservadora o moderna moderna
Cocina abierta, isla sí y sí
Número de plazas para comer 6
Chimenea no
Música/pared de sonido sí, en el salón
Balcón, terraza en la azotea terraza sobre el sótano adelantado
Garaje, cochera garaje en el sótano
Huerto, invernadero sí, ya existente
Otros deseos/características/rutina diaria, también explicaciones de por qué esto o aquello no debe ser sí, la entrada está en la parte trasera de la casa. No queremos desperdiciar un espacio orientado al sur para la entrada y queremos que la entrada esté en la planta baja, no en el sótano.

El sótano está previsto intencionadamente sin ventanas, en la sala de servicio se podría colocar una puerta con elemento de vidrio. Si el terreno no tuviera pendiente, construiríamos sin sótano. Así lo usamos principalmente como garaje. El tema del sótano aún se discutirá. Hay pocas ventanas laterales porque ahí solo se verían los edificios vecinos.

Diseño de la casa
¿Quién hizo el diseño? nosotros, dibujado por nosotros mismos
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué? espacio abierto, grandes ventanas hacia el sur
¿Qué no gusta? ¿Por qué? la profundidad del sótano, ver abajo
Estimación de precio según el arquitecto/diseñador: aún no la tenemos
Límite personal de precio para la casa, incluido equipamiento y derribo: 350.000€
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor, si el presupuesto lo permite al final, preferiblemente con perforación profunda

Breve sobre la construcción/presupuesto:
- Sótano prefabricado
- Casa en construcción de entramado de madera
- Las tejas se tomarán del edificio existente, que se renovó el año pasado
- Electricidad (excepto la conexión principal y cuadro de medidores) en Contratación propia, se utilizará un sistema Loxone, muchos componentes ya están disponibles
- Fotovoltaica con almacenamiento en Contratación propia, si es compatible con las ayudas
- Suelos y pintura en Contratación propia
- Escalera planta baja-superior en Contratación propia
- Sanitarios, ventilación central y calefacción en contratación directa
- Baño + aseo en Contratación propia
- Persianas/storets solo como protección solar, no se necesitan al norte
- No queremos grifos dorados, pero tampoco "productos estándar" del fabricante de casas prefabricadas con sobreprecio del 200%

Los costes secundarios pueden mantenerse bajos, el terreno ya pertenece a la familia, electricidad y agua de obra pueden ser proporcionados por los vecinos.

Los costes de derribo fueron estimados en unos 20.000€ por el proveedor.

Nuestro proveedor de casa deseado construye en estándar KFW40, con fotovoltaica podríamos alcanzar KFW40+.

Si tuvierais que prescindir, ¿de qué detalles/extensiones
-podéis prescindir? del tamaño del sótano
-no podéis prescindir? de grandes ventanas + terraza al sur, fotovoltaica porque se desea bomba de calor y hay coche eléctrico

¿Por qué el diseño es así como es ahora?

En el terreno aún hay un edificio existente de la posguerra. Este será demolido. La superficie de la casa no puede cambiar mucho porque el terreno es bastante estrecho y con pendiente. La excavación adecuada para la construcción surgirá automáticamente con la demolición. Queremos aprovechar la vista hacia el sur (ya no se puede construir, solo pasa una calle estrecha sin salida frente a la casa) y la vista hacia el norte al jardín con bosque contiguo.

¿Cuál es la pregunta más importante/fundamental sobre la distribución en 130 caracteres?

¿Qué se puede optimizar? Los últimos metros del sótano hacia la pendiente (detrás de la escalera) son innecesarios para nosotros. ¿Tendría sentido económico acortar el sótano y solo alargar un poco el techo del sótano? El material sobrante del derribo podría usarse para rellenar aquí (se rompe directamente en el lugar) y así no habría que desecharlo caro.

¿Qué arquitecto deberíamos contratar? ¿Dejar planificar la casa por el proveedor o elegir un arquitecto propio y, por ejemplo, sacar a licitación el sótano nosotros mismos?

¿Presupuesto realista?

¡Esperamos sus sugerencias!

Un saludo
Noel

¿Qué está incluido en el presupuesto?
Al final quieren construir una casa para terminar por cuenta propia. El interior se realiza completamente con [EL] o mediante entrega propia. ¿Lo he entendido bien?

¿Tienes suficientes ayudantes con conocimientos especializados? Eso no se hace en 20 fines de semana y 14 días de vacaciones.

Yo construiría con una empresa regional, piedra sobre piedra. Ellos se encargan de los trabajos de tierra, etc., de inmediato.

Una gran interrogante es el estructurista y, en su caso, el geólogo. Ambos nos causaron costes adicionales de cinco cifras.
¿Tienes medidas de altura más precisas?

Demolición
¿Romper debería ser más barato que desechar? Incluso con nuestras cantidades, todos rechazaron la idea, decir que romper es muy caro. Solo uno me hizo una oferta y fue cara.
¿Dónde quieren usar el material si van a reutilizar la antigua excavación?
¿Quieres dejar el material sin control en el terreno?
El material de construcción de la posguerra no es cualquier cosa; al menos eso concordaron las empresas de demolición. Allí se convertía lo que había en piedra y podría tener un nivel de contaminación mayor que el antiguo establo de vacas impregnado de amoníaco.

Hola Haydee,

En el presupuesto están incluidos todos los servicios de planificación, materiales y costes de mano de obra para todos los oficios y ayudantes contratados, así como los costes secundarios de construcción. Y la demolición.

En principio, "Ausbauhaus" encaja bastante bien, aunque no me gusta ese pensamiento de cajones. Sin embargo, no queremos hacer el sistema de construcción en seco nosotros mismos (excepto quizás pequeños detalles, paredes de revestimiento en el baño, etc.). Las paredes deberían ser entregadas al menos en Q3 por el constructor de la casa.

Estamos relativamente en una zona rural, tengo muchos artesanos (algunos autónomos) en mi círculo de amigos, por eso quiero asignar obligatoriamente algunos trabajos yo mismo.

Estoy consciente del tiempo que requerirá. Pero puedo planificar mi trabajo con más flexibilidad gracias a mi trabajo autónomo que alguien que está empleado. Además, actualmente vivimos en un piso, por lo que no hay un calendario tan estricto porque el piso se dará de baja. Por ejemplo, 2-3 semanas más en la construcción interior no serían un problema.

Para nosotros no es una opción la construcción de piedra sobre piedra, pero probablemente sea una decisión fundamental muy discutida. Veo los trabajos de movimiento de tierras más bien en la empresa de demolición, ya que en términos generales se limitan a las cimentaciones y al relleno. La "excavación" se da por la demolición.

Definitivamente es necesario un informe del suelo, pero el subsuelo es muy rocoso y debería ser bastante resistente. Ninguna de las casas actualmente existentes presenta daños por asentamiento o similares. Veo al perito estructural en contacto con el arquitecto.

En cuanto a la demolición, hasta ahora sólo tengo la opinión de un conocido que es autónomo en esa área y me ha ofrecido la demolición. Según él, la estructura del edificio parece buena a primera vista y no está contaminada. En cuanto al uso del material, estoy abierto a sugerencias. No es obligatorio reutilizarlo, sólo quiero, si es posible, ahorrar costes. El precio mencionado para la demolición y el triturado me parece económico, pero hasta ahora no tengo comparaciones.

La planta baja es muy oscura, deberían planearse más ventanas a los lados. Además, no se accede bien al jardín desde la zona de estar.

¿Se debe ir ahora alrededor de la casa para encontrar la entrada? ¿Por qué tan complicado—?

¿Dónde deja la mujer su ropa?
No entiendo la planificación. ¿Puedes por favor dibujar tu sótano y la casa en el terreno?
Y el corte también sería muy útil debido a la pendiente.

Entonces el presupuesto es demasiado ajustado.

Necesitas una empresa constructora extremadamente flexible, el tipo de construcción de la pared es secundario. Dependiendo de las alturas indicadas, el sótano puede utilizarse mucho mejor. Véase la indicación de YPG.
Quieres entregar en Q3, pero algunas partes las asumes tú mismo que ya están parcialmente incluidas en la construcción de la pared.

No, los trabajos de tierra no corresponden a la empresa de derribos. No entierran conexiones, cimientos ni rellenan después.
Tuvimos que apuntalar el antiguo muro de contención en la zona de la casa antes de que se colocara el nuevo muro de contención y la losa de cimentación. Eso no tiene nada que ver con el derribo. Solo causó mucha excavación.
Antes se construía mucho sin cimientos en nuestra zona porque el terreno era tan pedregoso.

Aquí el terreno también es rocoso. Clase de suelo 5-6. Aún así se diseñaron más gruesos el muro de contención, la losa de cimentación y el techo del primer piso, además del armado. Para citar a la empresa constructora: "¿Tienes miedo al Kim o por qué planeas un búnker?" El arquitecto nunca había planeado un techo macizo de madera tan grueso.

No se ve qué hay dentro de las piedras. La parte de la casa rehabilitada en la posguerra causó muchos dolores de cabeza. Son una caja de sorpresas.
Piensa bien dónde necesitas el material, independientemente de si hay sustancias nocivas o no.
Dependiendo del tamaño de la casa, no considero que 20.000 sea necesariamente barato.

Y necesitas espacio de almacenamiento para todo, aparte de la excavación, área para grúas, etc.