Los alemanes deben endeudarse cada vez más para cumplir el deseo de tener un hogar propio. Porque su capital propio no crece tan rápido como los precios de los inmuebles. Muchos ciudadanos alemanes no se benefician mucho de los tipos de interés récords bajos.

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Quien quiera saber cómo está el mercado inmobiliario alemán puede estudiar interminables estadísticas sobre precios, alquileres y salarios. Mucho más fácil es echar un vistazo a las cifras más recientes sobre la financiación de viviendas en Alemania. Y estas tienen su peso.
Los ciudadanos alemanes deben ahora esforzarse más hasta su límite financiero para hacer realidad el deseo de tener un suelo propio. En promedio, los alemanes tuvieron que endeudarse con 248.000 euros, lo que es un nivel récord. Hace un año, la suma media del préstamo aún era 34.000 euros menor, es decir, 214.000 euros.
La tendencia hacia mayores deudas la muestran cifras del proveedor de servicios financieros Dr. Klein. La empresa es uno de los mayores intermediarios de financiación de viviendas en el país y por eso tiene una buena visión del mercado inmobiliario alemán.

Fuente: Infografía WELT

Las estadísticas revelan algo más. Los ciudadanos deben hipotecar cada vez más la vivienda deseada. La proporción financiada con terceros sobre el valor inmobiliario, llamada grado de endeudamiento, se sitúa con un 84,02 por ciento por primera vez por encima del 80 por ciento. En 2016, los constructores y compradores aportaban de media claramente más del 20 por ciento de capital propio a su financiación, el grado medio de endeudamiento estaba entre el 76 y el 79 por ciento.
La causa de esta evolución es el imparable boom inmobiliario en Alemania, que sigue haciendo subir los precios. Solo desde principios de año, el Europace Housing Index subió más de un cuatro por ciento. El barómetro del mercado mide la evolución media del valor de los precios inmobiliarios en el país.
En grandes ciudades y otras regiones de moda, los precios han subido considerablemente más. Como los ahorros de los interesados en compra no han crecido al mismo ritmo que los precios, los ciudadanos alemanes deben endeudarse cada vez más. Además, junto con los precios de las viviendas también han aumentado los costes adicionales de compra, como notario o impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Esto pesa aún más sobre los compradores.
Precio medio por metro cuadrado superior a 3000 euros
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Un capital propio del 20 por ciento fue durante décadas la cifra orientativa para la financiación típica. Por debajo de ella apenas se concedían créditos. Pero en tiempos del boom inmobiliario parece que esto ya no es así. La financiación mediante deuda se acerca al ratio crítico del 90 por ciento. Cierto es que los compradores de inmuebles pueden financiar su objeto al 100 por ciento con deuda externa. Sin embargo, el crédito se encarece cada vez más cuanto menos capital propio aportan.
Los bancos gradúan sus intereses según el grado de endeudamiento. Así lo muestra un análisis de Finanztest. Según este, normalmente hay condiciones top solo para créditos hasta el 70 por ciento del precio de compra. Hasta una financiación del 80 por ciento la tasa de interés aumenta solo gradualmente. Luego sube de forma pronunciada. Muy caro resulta para tomadores de crédito que se financian con más del 90 por ciento del banco, según Finanztest.
La tasa de interés para una financiación completa está medio a un punto porcentual por encima del tipo más bajo. Esto suena poco, pero encarece el crédito total a veces hasta un 50 por ciento. Según cálculos de Finanztest, la tasa que se paga para una financiación por encima del límite crítico del 90 por ciento alcanza en algunos proveedores el 8,8 por ciento y está así al nivel de los descubiertos en cuenta corriente.

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Así, muchos ciudadanos alemanes no se benefician mucho de los tipos de interés récords bajos. Tienen que pagar recargos elevados si no aportan suficiente capital propio. Y deben endeudarse cada vez más debido a los precios inmobiliarios al alza. Para muchos constructores y compradores de viviendas esto significa un juego de suma cero.
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Es ilustrativo un cálculo hecho por los expertos de FMH Finanzberatung: un comprador de vivienda que adquirió un inmueble en 2014 pagó entonces un precio medio por metro cuadrado de 2105 euros. Actualmente ese valor está por encima de los 3000 euros. En consecuencia, los consumidores deben endeudarse mucho más. Gracias a un interés hipotecario más bajo, la carga mensual se ha mantenido aproximadamente igual. Sin embargo, el cálculo omite los costes por una mayor financiación externa.
Parece que a los ciudadanos alemanes les inquietan las cada vez mayores deudas inmobiliarias. Intentan hacer los créditos lo más predecibles posible. Eligen plazos largos para los préstamos para asegurarse los tipos bajos a largo plazo. No quieren caer en la trampa de la refinanciación, en caso de que las condiciones sean mucho más altas al finalizar los créditos. Según cifras de Dr. Klein, los prestatarios fijan actualmente los tipos por más de 14 años y cuatro meses.

Sería interesante saber cuántos promotores, debido a los bajos intereses, utilizan una suma de crédito mayor a la necesaria. En estos casos no se llega al "límite". En cambio, el crédito sirve para mantener disponibles los fondos propios para inversiones lucrativas.
El desarrollo de los precios de la construcción en comparación con el desarrollo de los ingresos es, sin embargo, impresionante.

Sería interesante saber cuántos propietarios contratan un crédito mayor al necesario debido a los bajos intereses. En estos casos no se llega "al límite". En su lugar, el crédito sirve para mantener disponibles los fondos propios para inversiones lucrativas.
El desarrollo de los precios de la construcción en comparación con el desarrollo de los ingresos es, sin embargo, impresionante.

¿A qué inversiones 'lucrativas' te refieres?

Solo conozco la bolsa, que obviamente conlleva riesgos pero también oportunidades.

Aquí en el foro nos damos cuenta de que se financia "justo al límite".

Lukrativ no significa libre de riesgo. Con más recursos se puede diversificar mejor y invertir a largo plazo. El mayor riesgo en la bolsa es necesitar el dinero cuando los precios están bajos. Esto lo evitas con suficiente liquidez. Hay muchas alternativas a la bolsa como por ejemplo solo para mencionar: arte, coches clásicos, propiedades para alquilar (garajes por ejemplo), terrenos, bosque, [Crowd-Funding], participaciones directas, inversión en un propio negocio, inversión en formación...

El artículo es exageradamente sensacionalista. No me sorprende en absoluto que la deuda absoluta esté aumentando. ¿Por qué no iba a ser así? El dinero es más barato que nunca.

El límite de los hogares no es la deuda absoluta, sino la cuota mensual a pagar.

Es interesante cómo evoluciona la relación entre el ingreso promedio y la cuota mensual. Cabe destacar que solo debe contarse a la población que realmente ha financiado.

Lucrativo no significa libre de riesgo. Con más recursos se puede diversificar mejor y invertir a largo plazo. El mayor riesgo en la bolsa es necesitar el dinero cuando los precios están bajos. Eso lo evitas con suficiente liquidez.
Existen muchas alternativas a la bolsa, como por ejemplo, sólo para mencionarlas: arte, coches clásicos, propiedades en alquiler (por ejemplo garajes), terrenos, bosques, crowdfunding, participaciones directas, inversión en un propio negocio, inversión en educación...

lo siento, pero discrepo... cuando veo las financiaciones donde apenas se dispone de capital propio para los gastos adicionales y la cuota + gastos adicionales es un porcentaje muy alto del ingreso neto.

¿De dónde va a salir entonces la tasa de ahorro? Hoy en día prácticamente todo es posible con crédito.