Hauskauf - welche Investitionen kommen auf mich zu?

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E

El Greco

Hallo in die Runde der Häuslebauer und -Käufer.

Derzeit bin ich auf der Suche nach einer Immobilie und habe ein besichtigtes Objekt gefunden, das mir zusagt. Das Haus ist in einem insgesamt gepflegten Zustand, die letzten größeren Sanierungen liegen allerdings etwas zurück. Vom Makler habe ich Informationsmaterial erhalten (Datei lässt sich nicht hochladen, versuche ich hinzukriegen), das klingt im Großen und Ganzen nicht verkehrt.

Mich beschäftigt die Frage, was auf mittlere Sicht (10 bis 15 Jahre) zu investieren sein wird.
Die Fenster würde ich sofort gegen Dreifachverglasung austauschen lassen, zur Zeit ist der Großteil doppelverglast, knapp eine Handvoll einfachverglast. Damit habe ich danach erstmal ganz lange Ruhe, geldtechnisch ist das überschaubar und die geringe Förderung vom Staat nehme ich auch noch mit. Die Heizanlage wird ein erheblicherer Unkostenfaktor.

Mein Wissensstand ist, dass bis 2045 Gebäude in Deutschland CO²-neutral beheizt werden müssen. Das heißt: Ab 2045 dürfen klassische Gasheizungen, die herkömmliches Erdgas oder Heizöl verfeuern, nicht mehr betrieben werden (so steht es in einem Artikel bei wohneigentum.nrw). Bis 2045 ist es noch eine lange Zeit, wer weiß, was bis dahin aus welchen Gründen auch immer wirklich gilt.

Die Heizung wurde 1990 komplett neu gemacht, der Brenner 2020 erneuert.
Ist eine Umrüstung auf Öl-Brennwerttechnik mit der bestehenden Heizanlage sinnvoll (zur Optimierung der Energieeffizienz und Senkung laufender Kosten bestimmt)? Welche Möglichkeiten gibt es bei einer Ölheizung darüber hinaus, die Energieeffizienz zu verbessern (Öl-Hybridheizung?) Ich suche nach einem Weg, hieran etwas zu machen, was zukunftstauglich und sich der Preis samt Förderung in einem angemessen Rahmen bewegt (sowohl für diese Immobilie im Speziellen als auch allgemein für andere Objekte, je nach dem, was ich finde).

Zurück zur gesichteten Immobilie: das Dach ist mit 20 cm Mineralwolle gedämmt sowie mit Sperrfolie. Den Informationen entnehme ich, dass das in 1994 geschehen sein muss, als ein zweiter Dachstuhl unter dem originalen Dachstuhl installiert wurde. Was außen am Dach zuletzt und wann gemacht wurde, dazu weiß ich, bis auf erneuerte Dachrinnen vorne und hinten, noch nichts. Gleiches gilt für die Außenfassade.

Neben den Fenstern und der Heizungsanlage werden wohl früher oder später auch Arbeiten am Dach folgen. Ganz grob und vorsichtig geschätzt, in welchen Sphären könnte ich mich bewegen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wieviel Geld da reinzustecken sein wird?

Der Preis liegt bei 215.000 Euro, eine Küche aus 2016 ist im Preis enthalten (separater Kaufvertrag, um dafür nicht die Kaufnebenkosten zu zahlen). Wohnfläche sind rund 190 Quadratmeter, eine geringe Grundstücksfläche von knapp 165 Quadratmetern erleichtert die Arbeit und reduziert die Grundsteuer. Die Wohnfläche verteilt sich auf 3 Ebenen ohne Keller.

Wenige Meter entfernt wird ab kommenden Jahr offenbar zudem eine alte Grundschule als Flüchtlingsunterkunft dienen. Gelesen habe ich, dass es keine belegbaren Daten gibt, dass sich solche Unterkünfte nachteilig auf den Wert von Grundstücken oder Immobilien auswirken. Ohne eine (politisch heikle) Diskussion zu entfachen: welche Erfahrungen habt Ihr in der Hinsicht gemacht (eigene oder aus dem Bekannten-/Verwandtenkreis) bzw. könnt Ihr Euch vorstellen, dass eine solche Unterkunft in unmittelbarer Nähe und Nachbarschaft Kaufinteressenten fernhalten könnte?
 
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nordanney

Die Heizung wurde 1990 komplett neu gemacht, der Brenner 2020 erneuert.
Ist eine Umrüstung auf Öl-Brennwerttechnik
Wenn Deine Heizung noch steht, sollte sie schon Brennwert/Niedertemperatur haben. Denn ansonsten wäre sie schon heute verboten.
Welche Möglichkeiten gibt es bei einer Ölheizung darüber hinaus, die Energieeffizienz zu verbessern (Öl-Hybridheizung?) Ich suche nach einem Weg, hieran etwas zu machen, was zukunftstauglich und sich der Preis samt Förderung in einem angemessen Rahmen bewegt (sowohl für diese Immobilie im Speziellen als auch allgemein für andere Objekte, je nach dem, was ich finde).
Sinnvoll? Gar keine.
Der Preis liegt bei 215.000 Euro, eine Küche aus 2016 ist im Preis enthalten (separater Kaufvertrag, um dafür nicht die Kaufnebenkosten zu zahlen). Wohnfläche sind rund 190 Quadratmeter, eine geringe Grundstücksfläche von knapp 165 Quadratmetern erleichtert die Arbeit und reduziert die Grundsteuer. Die Wohnfläche verteilt sich auf 3 Ebenen ohne Keller.
Du bist also in der absolut tiefsten Provinz oder die Bausubstanz ist so schlecht, dass der Preis angemessen ist.
DAS ist der eher limitierende Faktor. Die Flüchtlingsunterkunft würde aber, sofern wahrnehmbar (bzw. sofern sich schlecht benehmende Bewohner) natürlich ein Hinderungsgrund bei einem Verkauf sein. Ist es ja jetzt schon bei Dir, obwohl sie noch nicht einmal vorhanden ist.
Neben den Fenstern und der Heizungsanlage werden wohl früher oder später auch Arbeiten am Dach folgen. Ganz grobund vorsichtig geschätzt, in welchen Sphären könnte ich mich bewegen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wieviel Geld da reinzustecken sein wird?
Von einfach neu decken bis zu Komplettsanierung. Von in fünf Jahren nötig bis das hält noch 30 Jahre. Von T€ 15 bis T€ 50. Da geht viel.

Für mehr Antworten solltest Du mal schreiben, wo man die Annonce fürs Haus findet. Aber bitte keinen Link, die sind hier nicht erlaubt.
 
E

El Greco

Wenn Deine Heizung noch steht, sollte sie schon Brennwert/Niedertemperatur haben. Denn ansonsten wäre sie schon heute verboten.
Vielen Dank für Deine Einschätzung im Allgemeinen. Was Du zu der vorhandenen Heizung schreibst, ist nachvollziehbar und zutreffend. Wenn 1990 die Heizungsanlage erneuert wurde und bis heute kein neuer Heizkessel eingebaut wurde, dann muss es sich um Brennwert/Niedertemperatur handeln, da diese von der 30-Jahresfrist hinsichtlich Sanierungspflicht ausgeschlossen ist. Zumindest entnehme ich das den Informationen, die ich bisher recherchiert habe. Oder ist das Gebäudeenergiegesetz so zu verstehen, dass auch der Neueigentümer von der Sanierungspflicht ausgeschlossen ist, wenn es sich um Brennwert/Niedertemperatur handelt?
Das Thema "Heizung" ist derzeit sehr präsent. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt einem Neueigentümer Sanierungspflichten vor. Daher ist mein Gedankengang, wenn ich investieren muss, dann so, dass es auf lange Sicht zukuftstauglich ist. Mir schwebt vor, jemanden vom Fach mitzunehmen und die Situation zu bewerten.

Sinnvoll? Gar keine.
Wenn das Gebäudeenergiegesetz mich als Neueigentümer von der Sanierungsplicht ausnimmt, sofern Brennwert/Niedertemperatur vorhanden ist, belasse ich es beim jetzigen Stand. Erst einmal Geld beiseite legen und Zeit nutzen

Du bist also in der absolut tiefsten Provinz oder die Bausubstanz ist so schlecht, dass der Preis angemessen ist.
DAS ist der eher limitierende Faktor. Die Flüchtlingsunterkunft würde aber, sofern wahrnehmbar (bzw. sofern sich schlecht benehmende Bewohner) natürlich ein Hinderungsgrund bei einem Verkauf sein. Ist es ja jetzt schon bei Dir, obwohl sie noch nicht einmal vorhanden ist.
Tiefste Provinz, ja. An der niederländisch-deutschen Grenze, womit ich leben kann. Das Wichtigste ist vor Ort (Supermärkte, Allgemeinarzt, Apotheke, Anbindung an die Autobahn über die Landstraße). Ich bin auf ein Auto angewiesen und auch das nächste Krankenhaus ist 16 Kilometer entfernt, das in den Niederlanden rund 8 Kilometer. Ich kann damit leben, aus meiner Heimat Griechnland kenne ich das ähnlich. Das nächste Krankenhaus von dem gut ausgebauten Ort, wo meine Familie lebt, liegen beide Krankenhäuser in der Stadt rund 9 Kilometer entfernt.
Ich schätze in den benachbarten Niederlanden werden sich auch Fachärzte finden.

Zu der Flüchtlingsunterkunft: ich habe vor, in dem Haus lange zu leben. Ob diese in noch 25 oder 30 Jahren da sein wird, steht in den Sternen (wie alles im Leben).

Von einfach neu decken bis zu Komplettsanierung. Von in fünf Jahren nötig bis das hält noch 30 Jahre. Von T€ 15 bis T€ 50. Da geht viel.
Kann man pauschal nicht sagen. Ich kalkuliere damit, dass ich im Laufe meines Eigentümerlebens investieren muss. Das heißt: Geld sparen (soweit wie möglich) und Investitionen finanzieren können, um im Fall der Fälle den Kredit möglichst klein zu halten oder gar nicht erst zu benötigen.

Für mehr Antworten solltest Du mal schreiben, wo man die Annonce fürs Haus findet. Aber bitte keinen Link, die sind hier nicht erlaubt.
Siehe PN.
 
N

nordanney

Oder ist das Gebäudeenergiegesetz so zu verstehen, dass auch der Neueigentümer von der Sanierungspflicht ausgeschlossen ist, wenn es sich um Brennwert/Niedertemperatur handelt?
Sofern Brennwert/Niedertemperatur gibt es gar keine Sanierungspflicht. Bei Hauskauf sind ansonsten "nur" noch die Themen Dämmung/Dach (alles bei Dir grün) und Dämmung von Leitungen zu beachten (warmwasserführende Rohre und unbeheizten Räumen). Das war es auch schon.

Das Objekt schaue ich mir mal an.
 
E

El Greco

Ich danke Dir für Deine Zeit und Mühe und die Erklärung. Ich bin von einer bedingungslosen Sanierungspflicht eines Neuerwerbers ausgegangen, damit die Bestandsgebäude mit dem Verkauf auf einen neueren emissionsärmeren Stand gelangen (Stichwort "Eigentum verpflichtet").
So sieht das Ganze wesentlich freundlicher aus, ganz unabhängig von der konkreten Immobilie. Dennoch tue ich mir einen Gefallen, wenn ich meinen Energiewert verbessern kann.

Sofern Maßnahmen mit einer Förderung kombiniert werden können, kann man überlegen, ob Input und Output passen.
 
Zuletzt aktualisiert 31.10.2024
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