旧痛苦 - 交钥匙/单独合同

早上好，亲爱的新建社区朋友们！
我正面临一个老问题……是选择交钥匙交付建造还是单项分包承包……

先说一下我的基本情况：
土地 - 805平方米
居住面积 - 160平方米
屋顶 - 22°双坡屋顶
楼层 - 2层全层
地下室 - 全地下室
供暖 - 空气热交换器
采暖 - 一楼和二楼地暖
窗户 - 三层玻璃塑料窗
浴室 - 二楼带淋浴/浴缸/两个洗脸盆
卫生间 - 一楼带马桶和淋浴，地下室预留（水管接口）
车库 - 9x5米双车库
平面图 - 简单，长方形，无斜角或错位，对称
天窗 - 无

针对上述建筑项目，我们收到了一个35.5万欧元的交钥匙报价。
我现在完全不确定，如果我把整个建筑分开承包，是否真的能省钱……我也知道建筑行业运作非常复杂，一方面报价等待时间很长，另一方面常常很难找到有空余时间的人。

我自己手艺很好（受过木工培训），也认识很多建筑行业的朋友（泥工、木匠、电工等等）。但不幸的是，尽管如此，我们还是必须向银行提交付款资料……而银行必须依赖可靠的数据……先不说心理压力……

经过长时间的调研和讨论，我收集了许多观点和意见。以下是我的朋友或熟人们的说法，日夜让我思考：

- 千万不要把工序分开承包，你根本省不了钱，反而在必要时可能更贵。总承包商的价格和你能谈到的完全不同（结构工程师）
- 经验表明，单项分包会增加大约10万欧元的额外费用。总承包商的价格和你能谈到的完全不同（建筑师）

由于这些意见来自非常有经验的人……我觉得应该有道理……
你们怎么看？
敢不敢单项分包？

我想好好睡一觉……不过这大概至少一年都不可能了。

谢谢你们的建议！

我们把房子和地下室分开处理，最后节省了4000欧元，但付出了极大的烦恼、努力和精力。要是让我再做一次？不！这个说法有普遍适用性吗？肯定没有。通过投入大量精力，单独分包肯定可以省钱。但对于一份40小时工作且可能有较长路程的情况，我只能劝阻。往往需要频繁到现场讨论细节、协调等。

我们实际上是交钥匙工程。不过我们还是自己分包了一些工种。比如我们拆除了楼梯，但还是在总承包商同一供应商那里订购的。不过我们之前也联系过其他几个楼梯供应商。楼梯上我们确实省了一些钱，但前期投入了不少时间。由于业主有很多特别要求，瓷砖铺设工程总体上被剔除在外。不过瓷砖工的协调工作依然得到保障，因为瓷砖工几乎按顺序为总承包商的所有房屋铺设了瓷砖。外部设施、内部道路和车库本来就是额外的。
其他一些工种可能自己分包会更好，但那样的话最好有一名自由建筑主管/建筑监理或者类似的专业人员帮忙，负责招标和协调工作。完全自己做，我们无论从时间上还是专业能力上都做不到。我们很幸运，我妻子当时正好在育婴假，由她负责整个组织和电话联系，我又离工地不远，工作时间灵活，所以也能偶尔去工地看看。
至于最终是否省钱，我敢怀疑，因为有选择权时，人们可能会更注重质量。

你好Bauherren2014，

我们的成本估算不是由建筑师通过建筑体积表格得出的，而是由建设工程师根据许多其他的工程量清单经验做出的，这对我们确实很有效。对于特别要求，我专门预留了资金。
选择总承包商时，价格是已知的，但具体能得到什么内容则写在施工任务说明中，而施工任务说明好坏不一，或者有不同的解读。关于施工任务说明的谈判也可能非常艰难。有些总承包商根本不会接受某些要求或想法，或者给出让这些要求立刻被扼杀的价格。我现在就正经历朋友们与我曾考虑过的一个总承包商谈判的情况。

我们成本估算并不是建筑师通过某些装修空间的表格得出的

我们这边也不是，尽管如此，前后都不合适，不知道为什么。但正如所说，这是另一回事，进行了几次澄清的谈话。
这也不是说事情总是这样进行。
正如所说，总体上单独发包的方案适合我们，我们还会再这么做。当然，我们也会改变一些事情，毕竟也在不断学习。

总包（GU）的话，你知道价格，但具体能得到什么写在施工工作说明书里，而它可能好也可能不好，或者存在不同的解读。

没错。因此总是有人建议提前审查合同。

关于施工工作说明书的谈判可能非常艰难。有些总包甚至根本不接受某些要求或想法，或者标出那些让这些想法迅速被扼杀的价格。

在这种情况下，我会好好考虑是否跟这个总包合作。

我们也是采用单项分包方式建造的（岳父是建筑师），节省了不少费用。这些节省下来的钱又投入到了更高档的配备中，所以其实我们最终还是花了更多钱。
优点是你可以真正挑选工匠和企业。工匠即使坐落在150公里以外，如果他需要订单且价格合理，就应该把订单给他。包括外部设施、非常高档的配备和所有附加建筑费用（无地下室建造），我们现在的造价大约是每平方米1700欧元。总承包商曾试图以每平方米贵500欧元的价格卖给我们房子……
尽管压力极大，我妻子在她父亲的协助下承担了建筑管理的部分，我们仍然会选择这样做。