第一步已于今天迈出

各位晚上好，

我们今天在论坛上注册，正处于我们的房屋建设规划的初期阶段。我们住在不来梅，想在周边地区建房。

今天我们先去了一位独立的财务顾问那里，他也为我哥哥和我父母当时的房子提供过贷款。我刚刚完成了学业，我们现在每月的净收入大约是3650欧元。我们两人都是29岁——我在读大学前也完成了职业培训并积累了工作经验。

我其实去那里主要是因为我意识到目前利率的特殊情况，询问我们是应该先存钱积累自有资金，还是应该利用低利率贷款。答案很明确，我们有2万欧元的自有资金，可以轻松获得22万欧元的住房贷款，现在利率非常有利。KFW贷款部分为10万欧元。两笔贷款的有效利率合计为2.79%，KFW贷款利率为4.35%还款！！银行贷款（12万欧元）初期利率仅为1%。固定利率期限为10年。
每月还款额为958.31欧元。

这对我来说无论是每月支出还是价格都非常可行且优惠。
这次谈话当然只是获取信息，接下来还需要对房型、建筑公司、土地等进行调查和确认，才能明确实际的融资需求。

我的问题其实就是，我们真的拿到了一个不错的（无约束力的）报价吗？你们是否认为，考虑到我们较低的自有资金比例，在我们的情况下，尽早建房是有意义的？

非常感谢。

哦哎……看来有人得到了极其糟糕的建议。首先你必须了解一些关于贷款的知识，或者说了解低利率是从哪里来的。银行会以较低的利率为你提供最高达房屋价值60%的贷款。这时风险是最低的。你的顾问很可能假设这房子将来价值是350,000欧元，这个数字（连同土地等）大致接近实际金额。如果你不想建排屋，你肯定得考虑这个问题。问题是，你从哪里获得缺少的130,000欧元？如果真的有银行愿意参与，那将非常昂贵，因为这家银行将在土地登记册中登记为第二位债权人，因此几乎没有机会收回投资。

现在讲讲融资：2.79%的利率听起来非常棒。但是10年后你怎么办？如果利率像10年前那样涨到7%-8%，会发生什么？那时你每月的房贷负担肯定是2000欧元左右。而你们必须赚更多钱。孩子是个大问题：我们目前也有新成员，已经能算出当我妻子休产假和育儿假后，还有多少钱剩下。之后她以50%的工作时间复职，我们还得支付额外的儿童看护费用。这些都得考虑。如果你的顾问只给你们方案定10年，那他完全失败了。利率这么低，至少要锁定20年。要约定额外还款权利，并且在最初3-5年内还款比例至少达到3%。否则20年后你还会有15万的剩余贷款，到头来你需要还款40年。

但归根结底，这些都无所谓。我说错了顺序。先要算出成本，然后去找贷款方。如果你们不知道花费多少，就拿不到好的报价。还要弄到自有资金，只有自有资金充足，才能拿到“特殊”和“非凡”的报价。

写写看你怎么得出220,000欧元这个数字，或者你为什么认为这能建房子。那2万欧元的自有资金在你所有的计算中可以忽略不计，因为它必须作为紧急备用金留着。建房总是比计划贵……总是如此。

首先非常感谢您的详细回复——我一直希望能得到如此坦诚和具体的回答。

我把房屋及地块（位于不来梅以南）的最高预算定为230,000欧元，是因为我们的朋友最近就在那边建房，且花费保持在这个范围内——而在不来梅市区，这个预算只能买到一栋排屋。

关于融资：

还提供了15年的贷款期限选项，届时我们的实际利率为3.07%。当然，我们首先需要计算相关费用——这次前期交流对我来说很重要，想了解每月的还款额大概要多少，目前的利率状况如何。我们现在已经和几家建筑公司进行了交流，有的包括地块和房屋。我们同时也在不来梅周边寻找合适的地块。

利率上升以及可能迎来新生儿正是我所担心的——中期来看，欧洲央行肯定会回归其严格的货币政策，届时利率将达到完全不同的水平——因此，我也更倾向于选择20年期限，因为那时我事业上可能已有提升，我妻子至少也能兼职再就业。

再仔细采访一下你的朋友们，问问他们到底花了多少钱。23万买房是可行的。但如果是带地皮的房子，我就难以想象了。

我们这里附近有一块地，价格是每平方米150欧元，算是个便宜货。我们向一家装配式房屋供应商拿到了报价：100平方米的毛坯交钥匙房，价格是16万欧。这预算是够的。不过这个价格不包括外部设施、土地平整和车库，土地面积最多只能有400平方米。至于地下室，暂时别提了。要建一座质量不错的房子，住宅面积每平方米大约要1300到1500欧元。而100平方米对于一栋房子来说，确实不算多。

关于贷款：别被理财顾问用KFW贷款的平均利率蒙蔽了眼睛。更何况，你还得投入不少资金，才能真正拿到KFW贷款。我们那边多花了将近1.5万欧元。资金安排这么紧张的话，别指望有华丽的厨房、漂亮的浴室家具还有瑞典炉。这些项目在预算上都是很大的一笔开支。我们最初预算19万欧买140平方米的房子，后来改了户型，装了通风设备、瑞典炉等，现在快23万了。刚开始提的价格只能算是一个方向。

因为我们和你们处境差不多（年纪稍长一点），我知道每个月攒2000欧元是很有可能的。也许你们可以再等一年，搬到更便宜的住处，把最多的自有资金存起来。之后建一个漂亮美满的梦想之家，那就非常棒了……而现在你们能做的，只能是做一个妥协的房子，要住一辈子了。

我还能给个建议：对我们很管用的——问问父母。也许可以在他们去世前，把遗产份额合理投资。尤其是现在，存折慢慢变成了最好的理财方式，很多老年人都在考虑怎么用好这些积蓄。我们当初也很难下决定，毕竟大家都想靠自己，但谈起建房子，害羞是没有用的。

非常感谢您的第二次回复——我们会再次讨论这个问题——幸运的是，目前没有人催促我们。

我们现在的情况比较宽裕，几乎不需要支付租金（包括附加费用共300欧元），因此确实能存下一些钱——但心里总有种糟糕的感觉，觉得自己错过了这段超级低利率的时间。

如果我们假设要建一栋房子，在不来梅周边可能大约花费30万欧元（包括土地），您建议存多少自有资金？

请问你们在哪个地区建房？

再次感谢您的宝贵建议。

有一点当然是对的：

当然尽量不想妥协，我希望我的房子至少做好“预备”，比如以后还能安装壁炉等等。

再次感谢你们，正是因为你们，我们的考虑无疑得到了很大丰富。

另外补充一下信息，我刚才又和我们的朋友们谈过：

Grundstück 1100 m2 - 58.000,- € inkl. Nebenkosten
我这里也找到了几个这个价格区间的其他 Grundstücke
在 Bremen，乘坐火车13分钟即可到达。

确实有趣的是区域差异，我查了一下，Bremens Umland在旧 Bundesländern 似乎是最便宜的。