与总承包商“提前”签订合同

大家好，

经过多年向市政府催促，我们终于得到了理想的梦幻地块，并且这周签署了公证合同。不久之后，我们已经与一个总承包商进行了首次会谈，目前正在等待报价。下周还会有更多的会谈。该地块已经有了建设规划，配套设施预计将在晚夏完成。

我们最希望的是尽快开始，因为利率可能还会继续上升，而且我们听说很多建房公司很快就不再提供固定价格保证了。不过，我们还不太确定什么时候能与总承包商签合同，因为地块尚未付款（资金已经准备好，但还在等待公证处的账单），而且银行融资也还需要最后确定（我们已经与主银行进行了初步沟通，他们愿意融资，但当然还需要一份详细的费用清单）。

既然我们等了好几年才能拿到这个地块，应该不会差几周时间。但由于每月还款额度已经相当紧张，我们还是想确保能拿到固定价格保证，这样后期费用不会突然比预期高出很多。

在地块未完全付款前，你们会与总承包商签合同吗？估计剩下的只是土地购置税，因为我认为公证处的账单下周就会寄到，我们也会立即付款。

非常感谢，祝好

我了解这种情况。我们虽然没有等了好几年才拿到 Grundstück，但也是在未开发的情况下预订的。那是 2020 年 11 月初，开发工作在 11 月中旬开始。基于相信我们能从初夏开始建造，我在 2021 年 1 月底与 GU 签署了合同，合同中有一条款规定必须在 5 个月内拿到建造许可证，且价格固定。开发工作在 2021 年 9 月初完成，9 月中旬我也完成了公证预约。测量员从 10 月底开始可以调用 Lageplan，没有它就无法拿到建造许可证。到那时固定价格当然早已失效，顺便说一句，KFW 补助也改了，从“项目开始 = 建造工作开始”改成“项目开始 = 合同签订”。

我算是靠运气多于理智脱身了，因为尽管价格飙升，GU 只对木工费用加了 1500 欧元，还签了一个满足 KfW 条件的新合同。结果可能完全不同，可能会失去补助，价格也会因施工成本指数上涨而调整。

所以我的建议是：一定要非常小心。假设开发时间会比计划长得多，并且要确保固定价格仍然有效。
你可以随时签合同，但签了合同你就要负责验收房屋。如果 Grundstück 没有开发，责任由建房人承担。如果你已经根据金额 X 融资，而 GU 现在加价……那就是你的问题了。

我了解这种情况。虽然我们没有等了几年才拿到地，但也是在还没有开发的情况下先预订了。这是在2020年11月初，开发工作在11月中旬开始。相信从早夏开始我们就可以开工，我在2021年1月底与总承包商签了合同，条款规定必须在5个月内拿到建筑许可证的固定价格。所有开发工作在2021年9月初完成，9月中旬我也完成了公证手续。测量员从10月底开始可以调取地形图，没有这个就拿不到建筑许可证。那时固定价格当然早已没用了，顺便说一下，KfW补贴的规定也变了，从“项目开始=施工开始”变成了“项目开始=合同签订”。

我最终多亏了运气好而非理智脱身，因为总承包商虽然价格暴涨，仅仅多加了1500欧元给木工工人，还签署了一个新的合同，满足了KfW的条件。事情本来可能会完全不同，补贴丢失，价格还会根据建筑成本指数上涨。

所以我的建议是：一定要非常谨慎。假设开发比计划的时间要长得多，并确保固定价格依然有效。
合同你随时可以签，只是那样你也要负责验收房屋。如果土地没有开发，建筑承包方要承担责任。如果你已经有贷款额度X，而总承包商现在涨价……那是你的问题。

非常感谢你的回复！我之前根本没注意到开发这方面的问题，下次和总承包商谈的时候一定会提出来。不过我们倒是有点缓冲期，因为总承包商最早要到2023年春天才能开工。

你们会马上和一个总承包商签合同吗，

我几天前在类似的情况下已经回答过了：

2. 签订建筑合同最重要的是：绝不仓促！

我们现在最想尽快开始，因为利率可能还会继续上涨，我们听说许多房屋建筑公司很快就不再提供固定价格保证了。

价格保证的价值取决于是否有相应的完工担保。如果没有这样的担保，而供应商又发现无法兑现他们的价格承诺，那么你们可能需要与其破产管理人就建筑合同的履行进行交涉。当然，如果建筑商无法将成本上涨转嫁给你们，你们也必须借此机会相应增加在建筑过程中对专业鉴定师的投入（否则就只能对施工质量上的瑕疵“自认倒霉”）。
相信价格保证能抵御成本上涨的人，也许还想通过停止时间来节省时间 ;-)

请为自己着想，在房屋的大小和配置上“节省”，这是更稳妥的做法。

不久前我们已经和一个总承包商进行了第一次会谈，目前正在等待报价。下周还会有更多的会谈。

希望你们已经选定了一个目录设计，否则听起来这个过程太匆忙，或者说非常仓促，不适合成熟的个性化设计。顺便提一句，在“与[Baufirmen]的经验”版块中，有关于许多建筑地区的或多或少推荐的供应商的提示。

我通常是一个非常有耐心的人，本来不介意花上几周甚至几个月的时间来做规划。但如果几周或几个月后，因利率和/或原材料价格继续上涨，我每个月突然多付100到200欧元，那就意味着我们必须放弃其他事情，比如度假，因为如前所述，月供已经相当紧张了（我妻子现在正在休产假）。这正是我们想避免的。

价格保证只有在有相应的竣工保证书的情况下才有价值。如果没有这样的保证书，而供应商之后发现无法兑现价格承诺，你们可能需要与其破产管理人争取履行建筑合同。当然，对于建筑承包商无法转嫁给你们的任何成本增加，你们都应当以此为理由，相应地增加对建筑监督专家的投资（否则会在偷工减料上“无偿承担损失”）。
相信价格保证能消除成本上涨的人，也只能试图停止时间来节省时间 ;-)
请帮自己一个忙，在房屋大小和配置上“节省”，这才是稳妥的做法。

希望你们已经选定了目录设计方案，因为对于一个成熟的个性化设计来说，这听起来过程太短促、太仓促。顺便说一句，在“与[Baufirmen]的经验”栏目中，有许多关于各建筑区域的建议，涉及多少推荐或不推荐的供应商。

这就意味着固定价格保证基本没有什么用。如果总承包商破产，无法维持价格，那当然非常糟糕。但第一，我不认为有几十年经验的公司会如此鲁莽地预算，以至于不预估原材料价格的波动。第二，这些公司通常都会囤货，仓库里存货充足。
当然，他们不可能储备未来三年的材料。但我想正是这个原因，他们才开始逐渐取消固定价格保证。而且我认为没有固定价格保证的情况下，总承包商更可能某处加价。

是的，我们肯定会选择目录房。130平方米，没有地下室，没有车库，远程供暖，没有光伏发电（只是为以后做准备），标准配置……总之，我们建房已经很节俭了，因为我们在地皮上投入很大（虽说是市政府的地，价格也只是市场价的一半，但那片区域市场上每平方米价格在1100到1500欧元之间）。而且我不想因等待更长时间而让利率和材料成本进一步上涨，只能继续在房子上节省（毕竟我们几乎没有节省空间）。

我们虽然与几家总承包商进行了洽谈，但已经有两家明确是首选。一个是市政推荐的，在本地。另一个总承包商是我最好的朋友工作单位，他可以帮我们争取一些优惠。

但首先，我无法想象拥有数十年经验的公司会如此疏忽地计算，以至于没有将原材料价格的某些波动考虑在内。其次，他们也会囤积原料，通常库存充足。

1. “疏忽的计算”这个词非常严厉，实际上建筑公司必须在竞争压力下以危险的微利运作。2. 材料采购价格的高峰首先会导致库存闲置。如果价格高峰不仅仅是短暂的降雨，库存也不会迅速补充。因此，库存量——即使只是侥幸——足以避免由于供应不足而实行短时工作。你在这里多待几周，就会看到目前许多工期延误已经出现。

我们虽然与多个总承包商有过交流，但已经有两个明确的首选。其中一个总承包商由镇政府推荐，且就在本地。另一个总承包商是我最年长的朋友工作所在，他能为我们争取一定的优惠。

一个在本地区运营的总承包商在任何经济形势下至少相对来说是更好的选择。此外，大品牌的法务部门可能会想出更多方法来削弱价格锁定协议。