通过股票融资独栋住宅

大家好，

我是论坛的新成员。请原谅可能的格式错误，我们目前处于育儿假，计划2021年购买和建造房屋。

项目费用：60万（地皮20万，房子30万以上，以及附加费用，无公证费）

我们25岁+30岁，有两个孩子。净收入男士+租金盈余（出租两套公寓，已还清7万，通过KFW贷款目前每月需偿还近800欧元）+儿童津贴=约4000欧元。我的妻子目前没有收入。

计划：
1）自有资金10万
2）通过KfW153贷款12万，预计剩余贷款9.6万，利率0.95%，期限30年，5年免还款。
3）通过银行贷款38万，固定20年，利率未知，简化计算按1%，还款也1%。

每月负担：
KfW贷款利息76欧元/月，第6年起还款320欧元/月
银行贷款利息317欧元，还款317欧元
总计每月1030欧元（20年后剩余贷款：KfW3.84万，银行30.4万）

替代融资方案（我们加入一个附属住宅）：
2笔KfW贷款同上
每月负担利息152欧元+还款640欧元
银行贷款26万，20年，利息217欧元，偿还217欧元
总计每月1226欧元（剩余贷款：银行20.8万，KfW各3.84万）

背景：我倾向于私人储蓄（目标是获得高于1%的收益率）。已有启动资金。根据利率，10年后偿还KfW贷款或20年后偿还银行贷款。大约10到15年后会有15万的赠与，因此我对此风险较为从容。

大家怎么看这种融资？有没有人有银行合作意愿的经验（特别是3个字母的红色银行）？我听说最低2%的还款率和最高不超过净收入35%的月还款额是银行经常允许的......

你们怎么看这笔资金？

什么资金？
从头开始，不要从后面开始。据我所知，这里有一份指南。
那么：有多少钱，花了多少钱，里面有什么？
记账本说什么？银行最多批准多少？
然后就去论坛讨论。

一切都有点混乱。许多银行目前要求2%的偿还率。以60万计算，每年是12,000欧元，月供1,000欧元。你们还可以在此基础上购买股票。我只说机会和风险。在两周内，股票价格下跌了50%。谁不是积极的投资者，几天内就会毁了辛苦积累的储蓄。偿还暂停已经不再提供。关于赠与的问题，就像继承一样。

还有一些基本数据缺失：
你的固定收入是多少（雇员/自雇）？你的妻子计划重新工作吗？
租金盈余是多少？那里已经扣除了维护准备金吗？
请注意，银行在出租物业时通常只将70-80%的租金收入计算为“固定”收入（例如由于租金损失/维修）。
这10万是你们的全部自有资金，还是你们打算用于融资的自有资金？你们每月的支出是多少？
这些自有资金是怎么来的？自己攒的还是继承的等？

凭感觉，我认为在所提供的数据下这个金额有点过大（如果你的妻子不打算重新工作等）。一般来说，人们大致认为可以承受100倍净收入，或者年金最多占净收入的35%（不过我不会把儿童津贴算在内，因为那是为了养育孩子）。
我不是财务顾问或贷款中介，这只是我的直觉反映。

对我来说，这一切听起来还不太合理。

HilfeHilfe 提出了实际问题，即大多数银行可能不会参与其中。
无论是在给定条件下的1%利率，还是1%的还款。

这4000欧元是否已经扣除了房屋的还款+维护等费用？
公寓有准备储备金吗？

50万欧元的贷款对于4000欧元来说，实际上在正常融资中几乎过高。
所以你的辅助构造：融资（几乎不还款，20年后剩余债务为67%）+ 以后通过股票偿还。

我的问题是：你每月额外投资股票的储蓄金额是多少？
每月500欧元到100欧元应该是有的，对吗？
你有没有计算过不同的情景？例如20年快结束时股票价值下降50%的情况？
因为这还要叠加到你1.2k的还款额上。

1.2k 的还款 + 每月股票投资 + 附加费用 > 2k 到 2.5k（这已经非常紧张了）

关键问题是：你是否意识到了风险，并且能够承受？
你的“安全保障”是一笔15万欧元的赠与。
然而20年后剩余债务几乎有34万欧元。

我个人的看法是：我理解你的目标。
但我认为这里有明显更好的方案，伴随大大降低的风险！

例如：选择非常长的还款期限和较低的还款额 -> 30到35年期限
还款额在1.4k到1.5k之间 - 将盈余投资于股票等。

对我来说一切还是不太合理。

HilfeHilfe 指出了实际问题，即很少有银行会同意这样做。
无论是在现有条件下1%的利率还是1%的还款。

这4000欧元是否已经扣除了住房的还款+维护等费用？
住房是否有储备金？

50万贷款对于4000欧元来说，在正常融资中其实几乎过高了。
所以你设计的辅助方案是：融资（几乎不还款，20年后剩余67%的债务）+ 之后用股票还清。

我的问题是：你的额外每月股票储蓄率是多少？
每月500欧元到100欧元应该是有的，对吗？
你有没有算过不同的情景？比如在20年快结束时股票暴跌50%？
因为这个还要加上你的1200欧元还款。

1200欧元还款 + 每月股票 + 额外费用 > 2000到2500欧元（这已经很紧张了）

关键问题是：你清楚风险并且能承担吗？
你的“保障”是一个15万欧元的赠与。
但是20年后剩余几乎340千欧元的债务还在。

我个人看法是：我能理解你的目标。
但是我认为这里有明显更好的解决方案，风险更低！

比如：选择非常长的还款期限且还款较少 -> 30到35年期限
还款在1400到1500欧元 -> 余额投资股票等等。

抱歉，赠与不是“保障”，我必须反对。这是因为10到15年的时间跨度太长了。赠与可能会消失。原因有很多。甚至之后赠与也可能因各种原因被追回。关于赠与、遗产、父母照顾子女这些话题我们讨论太多了。这里的融资建立在假设情景上。成功固然好，失败就不好！即使是在目前，很多祖父母也想保持距离，不愿照顾孩子。