独栋住宅融资——首次银行洽谈后的深思

晚上好！
我和妻子想建一栋独栋住宅（委托他人建造）。我们有土地，且可以将其作为所需贷款的抵押担保。

我和我的主办银行进行了初步的非正式谈话。
大致估算，这栋包括厨房、车库、油漆工程、地板装饰的“交钥匙”KfW70标准的房子费用为240,000欧元。还需额外支付接入费用、建筑附加费用等。

240,000欧元是我们需要借款的总额，因为我们的自有资金（约40,000欧元）将用于接入费、附加费/测量费等。

其中，190,000欧元来自主办银行，50,000欧元来自KfW银行。

目前我们两人均有工作，年毛收入约100,000欧元。几乎可算是“中上收入者”，至少是“良好中等收入者”。
每人月净收入大约2,300欧元。
但如果妻子将来因孩子可能选择在家带娃，我将成为唯一收入来源。我的顾问说那样情况会有些紧张：扣除生活费用、房屋附加费用等后，我每月只能支付800到1,000欧元的利息和还款额。

我认为我们的房子并不算过大（约150平方米的居住面积），建筑成本也在合理范围内；为什么一个“中等收入者”就无法负担得起房子和养家呢？

我父母显然没有每月相当于4,500德国马克的收入，但他们在15年内就完全付清了房贷（当然，更多的是自力更生和较多自有资金，但依然如此……）
我愿意为这栋房子暂时做出一些牺牲（放弃度假旅行等）。但我真不相信我们的经济状况会如此糟糕……
我很愿意和大家交流一下这个问题。
此致，
James

附言：当然，当我清楚知道所有费用具体多少时，会与其他银行进行洽谈；但这次初步谈话已经让我颇为深思。

嗯，首先这要看你的妻子带孩子在家待多久。一年，两年还是更久。

如果是一到两年然后再恢复工作——至少是兼职，问题可能不会太大。
拿“以前”来比较， unfortunately 不太有帮助，因为我们生活在现在。

几乎已经没有“传统”的独自供养家庭了。
当我开始了解情况并熟悉融资时，我总是在想：其他人到底是怎么做到的？！我收入也不差，完全无法想象其他建房的人不是赚得更多，就是中彩票了，或者抢劫了银行。

秘密是：1%的初始还款率。这样你能拿到10年2.8%的有效利率，贷款24万欧，月供760欧。听起来真美好！那为什么还要付房租呢。事情并不是这样……10年后你还会有超过212000欧的剩余债务，你只是把融资问题拖延了而已。

如果你想在15年内还清24万欧贷款，假设有效利率3.20%，你需要每月支付将近1700欧或进行大量的额外还款——但无论如何钱都得从某处来。（以你的父母为例来说）

每月800欧到1000欧听起来差别不大，但（有效利率仍是3.2%）：

- 每月付800欧，你得花50年慢慢还清
- 每月付1000欧，“仅仅”30年

我认识的一位银行家的经验法则是：每10万欧贷款，每月需要约500欧负担，才能在合理时间内还清贷款。按目前较低的利率，可能会稍便宜一些，但这绝对是现实的。

针对于你的情况（有效利率仍是3.2%）：

贷款：24万欧
所需预算：1200欧
零剩余债务：约24年后

当然你也可以延长贷款期限。这样你的月负担会减少，但几年后剩余债务会增加。

这些都只是计算示例。具体情况，你的银行顾问应该能为你详尽解答——听说他还是个靠谱的。请别最后去找那个给你算出最低月供、跟你吹牛皮的人。因为那种人最不关心你和你的家人在10年后是怎么样的——无论有没有房子。

银行家在我看来相当理智。是个好人。至少不属于那种不管怎样都要把一切说得美好的那种人。
为什么一个普通收入者无法买房融资的问题虽然更偏向哲学性质，但仍然应该有更多人思考这个问题，并且放弃购买/建造房屋，而不是经济上长期捉襟见肘，或者冒着最终不得不卖掉房子因为无法维持的风险。
为什么你的父母用4500德国马克做到了？因为4500德国马克是大量的钱，或者说那时候的钱还值钱。而现在4500欧元其实没多少钱。
最终这个问题只能用一个反问来回答：为什么如今每个人都觉得必须拥有自己的房子？
我从小的印象是，拥有自己的房子更多是特权阶层的事情。过去有人是继承了房子，或者从父母那里获得地皮，之后主要靠自己动手建房。而那些建的房子往往非常小，今天几乎没人愿意住。那时候“普通收入者”是租房住的。体面的房子只有收入较高者/富人拥有。
别误会，我现在不是针对发帖人，但宪法里并没有规定每个联邦公民都有法律保障的权利拥有自己房子、两辆车、最新手机/电脑、两个孩子、一只狗和一年三次的假期。
但听听“普通”民众的看法，你几乎会以为真是如此……

是的，但是许多人正是被1%的还款和低利率灌输了这种观念。

当然，他们被灌输这种观念，因为银行想赚钱，最终他们并不在乎。如果贷款无法偿还，银行就会多一个房产。
但当然，不能完全把责任推给银行。人们往往也很天真。如果有人给你一份还款计划，在贷款到期后仍有剩余债务，通常你应该当着银行家的面把它烧掉……

这取决于还款计划的具体安排。我们为我们的房屋贷款也只选择了1.5%的还款比例，尽管实际上可以还更多（收入状况与你们类似，只是贷款金额稍高）。在实际操作中，我们会尽量利用每年5%的特别还款权利，除非发生特殊情况。每月的部分（最大特别还款额的十二分之一）会存入一个单独的账户。这样在财务和生活质量上我们有足够的余地，如果我们真的每年都利用特别还款，贷款大约12年就能还清，而利率绑定期是15年。