独栋住宅翻新：创意构思

大家好，

我和我的女朋友（还没有孩子）目前正面临一个决定，要不要接手她奶奶的房子，进行装修然后居住。现在我们有很多想法，但很难判断哪些能实现，哪些最终经济上更合算。我想利用这个帖子来获取一些灵感……

关于房子：这是一栋建于1965年的独栋住宅，结构坚固。根据已经完成的评估报告，房屋主体状况良好。屋顶在几年前因严重冰雹被完全翻新并隔热（但我们不清楚隔热效果如何）。有些窗户已经更换。供暖系统（油炉）目前还可以用，但可能迟早也需要更换。地下室已经有煤气接口。地下室有一面墙稍微潮湿，可能是因为外面没有排水系统。

附上地下室和平层的平面图。顶层已经装修，但非常简单。

现在是问题部分：

1.) 这样一栋房子应当立刻做哪些装修？我们认为至少需要换剩下的窗户、整套电气系统、更换所有地板、部分天花板、卫生间和客用马桶、厨房、前门以及缺失的排水系统。内部门、供暖系统、供暖和给排水管道以及外墙保温我们不确定是否必须立刻更换。哪些是必须或应该马上做的？如果管道要拆除，最好一次性全部拆除。但这有必要吗？

2.) 房间布局：我们对平层有几个不太满意的地方。例如卫生间太小且没有卫生间。这里的问题是，如何利用前面那个房间（其实不是真正的独立房间，更像是走廊）的空间？另外我们不喜欢餐厅和客厅被承重墙分隔，希望拆掉墙体，甚至包含那个走廊部分，以便扩大空间。大走廊对我们来说是浪费的生活空间。该怎么做？难度大吗？

4.) 我们相当肯定没有建筑师的帮助很难推进。虽然我动手能力不错，但缺乏经验，再加上全职工作，时间有限 ;)
你们是否也觉得请建筑师是有必要的？有没有人恰好认识雷特林根地区的靠谱合作伙伴？

我知道问题较多，也可能缺少一些背景信息。不管怎样，非常感谢任何建议/意见/经验分享。

此致
迈克尔

这听起来像是一次全面翻新。除了暖气和室内门，几乎所有的东西都会被做。找一个专家帮忙最好，一个建筑师来规划和获取报价，一个土木工程师来监督施工。对于开洞的部分，你可能还需要一个结构工程师。在论坛里评估这个问题范围太大，也不现实。但这不会是一项便宜的事情。我们刚做完，花了很多钱，也消耗了很多精力 :-) 但是最终是值得的。

我们的经验：一定要找有现有建筑施工/翻新经验的建筑师。参考项目要看一看。然后和他一起逐项讨论，听取第一意见，再看看是否能合作。

我的建议：与上述具有老建筑和翻新经验的建筑师预约第一次现场会面，由他对建筑结构进行评估，记录可能的建筑损坏，评估地块的建筑及规划法律状况，并与您讨论您的改建和功能转换的想法。
如果结构改动较大，肯定需要申请建筑许可：如承重墙的移位或拆除，天花板开洞，为新的或更大的门窗开墙洞。如果计划改造屋顶，那将是需要建筑许可的功能转换。整个房屋技术系统包括管道可能都需要更换。已进行的“翻新”（如屋顶保温）必须由建筑师进行严格检查，这些工程大多没有专业完成。应避免为实现“地下室干燥”而简单使用排水措施，这通常是凝结湿气造成的。
有关流程：如果您与建筑师达成一致，应进行尺寸和结构的详细测量，并制作现状平面图。这是非常重要的基础。如果这个基本分析被草率对待，例如为了节约设计费用，则在改造过程中会出现时间和资金上的意外问题。基于此，建筑师将制定初步设计/方案设计，并附带成本预算，您可以据此规划融资。建筑师会将您的经济能力与设计方案相结合，协调理想与现实，有时经常需要对最初设想做出妥协。
自助施工可以在预算中考虑，但应现实评估，不能高估。现实的比例大约是总建筑成本的8-10%，但这也意味着需要每周投入20到25个工时且持续进行。例如，适用于拆除工作，在法律允许且合理的范围内。
总体上，在初步设计和第一次成本估算后，应明确改造和翻新的节能改造是否划算。如果费用接近同等规模新建筑的成本——约每平方米净使用面积毛成本€1,500（成本类别300+400），不含伴随建筑费用（成本类别700）、户外设施（成本类别500）及配套/家具（成本类别600，按照DIN 276标准）——那么通常就不再合算。除非该房屋具有较高的设计价值和优越的地理位置（土地标准价），并且翻新后市场售价至少达到该价格。银行融资时也将持相同观点。