房地产贷款 - 银行的参与权

你好。我们计划购买一栋待拆除的房子。我们负担不起直接的新建。

现在我们有通过普通银行贷款来补足地块资金的选项。大约是50,000欧元。

我们也有可能获得一个利率明显更低的房地产贷款。这个贷款连同土地登记和注销费用加起来，甚至比普通银行贷款还便宜。

拆除费用大约为30,000欧元。但在房地产贷款中，贷款银行会参与审批。

1. 我们能够拆除这栋房子吗？
2. 公证人费用——土地登记和注销的费用大概是多少？
3. 我在各处看到公证费是2%。但是，作为贷款银行的土地登记和注销费用应该还没有包含在内，对吗？

但在房贷中，贷款银行是会参与的。

不。

1. 那么房子真的可以拆除吗？

如果你们只是将土地作为担保，并且银行被告知了，这对银行和他们的担保需求来说是可以的。

2. 公证人费和土地登记及注销费大概是多少？

使用Interhyp或其他地方的相关计算器。你可以几乎精确到分地算出费用，包括土地登记处。银行不收费，只是公证人和土地登记处对土地抵押权收费。

谢谢。我在那里发现了一个计算器。Grundschuldbestellung = 当申请超过8万欧元的贷款时会进行的操作。贷款银行会作为共有权人登记，条件是当我还清贷款后，该登记将被注销。土地价格是否发生变化并不重要。

Grundschuldlöschung 由我向银行申请。但必须在我还清贷款后银行同意。公证人随后会收到注销许可并执行该抵押注销。

Grundschuld的登记和注销费用仅根据抵押金额（即贷款金额）确定。

因此，对于8万欧元的金额来说，房贷是值得的，因为名义利率明显较低，土地登记的登记和注销费用也不会全部抵消这一优势。更何况否则我们需要两次贷款。第一次是买地，第二次是拆除。而且最多只能为其中一笔贷款办理 Grundschuld登记，因为第二笔贷款金额过低，几乎没有银行会接受。而且登记和注销的固定成本也有一定影响。

如果想拆除房屋，能否办理Grundschuld登记？也就是说，不是在购房时直接办理，而是比如一年后办理？

如果你们只是以土地作抵押，并且银行已被告知，这对银行及其担保需求来说是可以的。

土地购买价是包含房子的。但房子维修费用很高，这是一个缺点。如果银行不这么认为，土地价值是否会作为担保下降？这通常是如何处理的？

da der Sollzins deutlich niedriger

… 期限更长。如果你需要在84个月内偿还80千欧，并且还要支付5%的利息，这会很痛苦。

Grundschuldbestellung = Das wird gemacht, wenn man Kredit anfordert über 80.000€.

土地抵押权的设立与贷款额度无关。即使是20千欧的贷款，也可以用20千欧的土地抵押权来担保（如果银行愿意这样做的话）。

Die Kosten für die Grundschuldeintragung- und Löschung orienieren sich allein an der Grundschuldhöhe(=Kredithöhe).

费用取决于土地抵押权的金额，这个金额并不一定和贷款额度相同。

Dann wird die Kreditgebende Bank als Miteigentüber eingetragen

不，你仍然是100%的所有者。银行只是获得土地抵押权作为担保。

unter der Bedingung, wenn ich Kredit abbezahle, dass sie dann wieder ausgetragen wird.

可以这么说，对于不再需要的土地抵押权部分，你有要求注销的权利，但你不一定必须让土地抵押权注销。

Zumal wir sonst 2x einen Kredit aufnehmen. 1. für Grundstückskauf, 2. für Abriss. Und dann höchstens einer mit Grundschuldeintragung möglich wäre, weil der 2. sonst zu niedrig ist.

两次融资没有意义。谁来融资新建呢？银行是否提供小额融资和登记土地抵押权，取决于你所咨询的银行。

Darf man denn überhaupt eine Grundschuld eintragen lassen, wenn man das Haus abreißen möchte, also nicht direkt beim Kauf der Immobilie, sondern 1 Jahr später z.b.?

只要银行配合，你什么时候都可以做你想做的事。这是你的土地。如果你愿意，可以为银行X登记一笔高达1000万欧元的土地抵押权——完全没有问题（虽然没意义）。

Der Kaufpreis des Grundstücks ist ja samt Haus. Jedoch ist das Haus sehr teuer zu sanieren. Also ein Malus. Wenn die Bank das nicht so sieht, dann sinkt der Grundstückspreis als Sicherheit? Oder wie läuft so etwas ab?

房子多少钱？根据你的描述，价值是购价减去拆除费用。拆除后你们要做什么？我不是很明白你在问什么？

Hallo. Wir planen ein Abriss-Haus zu kaufen. Einen direkten Neubau können wir uns nicht leisten.

你们承担不起新建。那你们为什么要买带拆除房屋的地块，如果本来就不能建新房？这其实应该是最初的问题，如果你们没有钱或者拿不到钱建房，买带房子的地块（你们打算拆除房子）和贷款有什么用？我不明白这是为什么……

非常感谢！

两笔融资是没有意义的。谁会为新建房屋提供资金？银行是否提供小额融资并进行土地登记担保，取决于你们咨询的银行。

因此考虑两笔融资，是因为我们不知道购买和拆除实际会产生多少费用。我们确信购买价格和中介费。然后是购房的公证费，估计按照网络上的数据，大约是购买价的2%。还有土地购置税。拆除费用我们根本无法计划。首先土地必须属于我们，然后拆除承包商进行估价—估价本身还要花钱，而且当然估价也不一定准确。因此我们暂时计划先购买。留有小额度的贷款缓冲，然后让专业人员进行估价，再申请第二笔贷款。

房子多少钱？根据你的描述，价值是购买价减去拆除费用。拆除后你们打算做什么？我不太明白你问的是什么？

我们买的是房产，是由土地和房屋组成的整体。说明中提到房子也可以选择拆除，也可以选择翻修。所以价值无法准确确定。对我们来说，价值等于拆除费用加上连接和结束费用（电、水）。问题是：如果我们拆除房子，银行如何计算土地价值？从他们的角度来看，可能价值甚至更低，而不是更高。

你们买不起新房。既然这样，为什么还买带拆除房屋的土地？

这块地很合适。这里只有很少几块，我们也没有建筑义务。我们会花几年时间一点点还清贷款，大概需要4.5到5年。然后再积累自有资金。这样会更长。期间土地可以用于休闲，种些绿植。但不会在那里建什么大的东西。

拥有土地在零利率时代并不糟糕。其实我想建议你，不要在这里讨论这些事情，而是在你的银行里讨论。事情会自然解决的。银行只需要知道你们想要什么。拆除一座房子大约需要一万。最好的拆迁公司是货运站附近肮脏街区的小型无痛公司。Karsten