购买带有交通区域的建筑用地

你好，亲爱的论坛成员，

我和我的伴侣正准备在斯特劳斯贝格（靠近柏林）购买一块建筑用地。
该地块的面积为543平方米，另外还附带一块108平方米的交通用地。

我从市政府了解到，他们希望购买这块交通用地（优先购买权），也就是说想要参与购房合同，或者自行处理相关事宜。经过与现有业主的沟通后，她并不愿意将交通用地出售给市政府！这让我产生了疑问，为什么会这样？

你们是否知道为什么该地区大多数土地所有者不愿意将交通用地转让给市政府？这样做会给他们带来什么不利吗？她愿意为我们授予使用权。

问候

我一点也不了解这里的情况，也回答不了这些问题，但是如果市政府感兴趣的话，他们可以行使优先购买权吧？那么房主实际上是不能阻止向市政府出售的，对吗？

该地块本身面积为543平方米，此外还获得了108平方米的交通用地。

我将整体描述解读为一个总面积为651平方米的地块，其中108平方米被一条私人道路覆盖，该道路市政府希望将其纳入管辖范围（这非常值得赞扬）。

我从市政府了解到，他们想要购买这部分交通用地（优先购买权），并且愿意参与购房合同，或者单独处理。

我认为对你们来说更划算的做法是，市政府先收购这部分交通用地，而你们只需为543平方米的建筑用地支付土地价格、公证费和土地交易税，而不是购买整块651平方米的土地和所有手续后，再把108平方米卖给市政府。

经与现业主协商，她并不打算将交通用地卖给市政府！我现在的问题是，为什么？
你们是否知道为什么该地区大多数土地所有者不愿意将交通用地转让给市政府？这样做会带来什么不利影响吗？她愿意为我们授予使用权。

我不知道确切原因，但我可以推测。拥有这条私人道路土地的业主与市政府之间，对于市政府以何种价格补偿他们，存在分歧。对你们来说，也必须明白这个操作意味着你们要以卖方价格买下这108平方米，再以补偿价转给市政府（期间还需承担费用和税费，换做是我，我会尽量避免）。对卖方和其他业主来说，这关乎原则问题，谁能在这场争论中占上风，是他们的“军事荣誉”，在理智层面很难解决。对于私人道路起点的购房者——尤其是他们还能通过已经有的公共道路接入的——这问题影响不大。对于仅通过这条私人道路进入的地块来说，则关乎这些地块是否能获得建筑许可，因为获得许可必须有安全的通路。对市政府而言，关键在于：
A. 如果市政府不能接管这部分交通用地，那么只有邻接市政道路的地块才有可能获批建设许可；位于私人道路后方的地块虽划为建设用地，但存在无法获批建筑的风险（我猜Strausberg可能有建设部门，但实际上审批权在MOL县），市政将缺少这些建设用地，必须在别处划定新建设用地以为潜在居民提供居住用地。
B. 若市政府能接管这部分交通用地，那么这一私人道路边上的整批地块的建设将不再受阻。我猜县政府认为目前的使用权形态不足以批准建筑许可。
据我推测，此事对市政府关乎成败，而对土地所有者则是固执战的胜负。在这类情况下，理智通常早已消亡。我不是法律专家，但我认为市政府行使优先购买权需有地块对外出售的状态——另一方面，若私人道路作为市政道路仅对邻居开放，征用诉讼也可能缺乏胜算。我担心你们现在夹在坚硬的对立中，即使有论坛里的最佳建议，也难以自处。

如果业主出售，[kann die Stadt immer das Vorkaufsrecht ausüben.]

我对此也没有经验，但我和11ant一样认为，这可能是一个价格问题。女士当然希望为651平方米获得尽可能高的购买价格。如果现在市政府想接手108平方米，他们肯定不会支付通常的市场价。这可能会产生数万欧元的差额。

我希望能这样处理，如果还没发生的话，先把土地分割开来，然后分别签署两个独立的购房合同。否则你们以后会有明显更高的费用。

关于优先购买权的话题已经全部讲过了。市政府在销售时，如果有正当理由，有权行使这一权利。你们的公证人在签署合同和变更土地登记之前，通常会从市政府那里取得相应的放弃声明。

如果所有者出售，城市总是可以行使优先购买权。

我正是担心如此，不过对发帖人来说，实际情况可能是这样的：卖方愿意放弃公证预约，如果发帖人告诉市政府公证何时举行。若公证未成行，市政府也无法采取任何行动来出示其王牌。卖方既会为自己阻止这种情况，也不会想在其他所有者面前成为破坏罢工的人。而市政府行使优先购买权时，可能也只能按照公证时的每平方米价格进行。我觉得市政府不太可能威胁要征用土地，因此也不会要求划定所需分割地块。举个例子计算：651平方米 x 140欧元每平方米 = 91,140欧元地价，而543平方米 x 140欧元加上108平方米 x 25欧元补偿价 = 78,720欧元——举例中按整块土地算，每平方米实际少了20欧元，其他所有者的情况也差不多。