保持和提升现有房地产的价值，什么是重要的？

大家好，

我已经关注这里一段时间了，因为几年前我们曾打算建一栋双拼别墅。由于各种原因，最后我们买了一处现有房产，但我仍然喜欢来看这里，因为我对这个话题很感兴趣，而且这里关于翻新、改造等方面有很多好建议。我希望我找对了适合我问题的子论坛。可以说，我的问题是关于“未来的（买卖）咨询”。

我们已经在一栋建于2007年的双拼别墅里住了五年。我们一开始和几乎所有人一样，想买一栋独栋住宅，想着搬出城市应该没问题。但一切要么太贵，要么离市区太远，尤其是我丈夫不愿意，所以我们现在住在大城市的近郊。这里很有乡村氛围，我们很喜欢这里，孩子也已经出生，我们“扎下根”了。

不过，我对梦想中的房子仍然念念不忘。回过头看，如果我们多贷款一些，可能就能买独栋房了，毕竟我们的情况和房价都在变化。但谁知道呢……我们当时非常谨慎和保守。无论如何，这让我们现在处于一个很舒适的位置，可以轻松地在固定利率期间偿还这套双拼别墅的贷款。到那时，儿子应该已经“长大”了。

到时候，我们可能会卖掉房子，再次实现“居住梦想”，如果条件允许的话。我现在还不打算这么做，这里的房价和很多地方一样，超出理智范围，更不用说现在的利率了。而且没有负债的房子比还有贷款的房子更容易换。带着孩子我也不想住在[AdW]，我自己年轻时在那里住过，觉得很糟糕。所以目前搬到更便宜的地方也不考虑。

那时我们都将是五十出头，有时间还能偿还较小的贷款。可能还会有遗产（当然只有实际收到时我才会算），谁知道未来会发生什么……但如果要卖掉双拼别墅，价格也得合适，毕竟房子也会随着时间变老。

说到这个话题：我们喜欢自己装修改造，但我担心钱投错地方，最后买家不感兴趣。倒不如把钱花在能提升价值的地方。

有什么是重要的？
我们目前没做太多，只是：
- 完成了花园布局（之前是一片草地）
- 建了带储物棚的露台顶和汽车棚
- 更换了客用卫生间的瓷砖

这套双拼别墅建于2007年，普通开发商标准，约110平方米居住面积。

未来几年我们希望：
- 利用阁楼，楼梯和管路已安装（将是一个很小的房间，不知道能否算作居住空间？但会是一个额外的房间）
- 更换门窗和地板
- 未来某时更换厨房和主卫，15年后目前还算可以
- 燃气暖气几年内肯定得换，我们得考虑方案。不幸的是，主卫以外没装地暖。墙体是30cm厚的Y-Tong，如果我没记错的话。不是KfW标准，属于2007年的“普通配置”。
- 把一楼和二楼的两段山毛榉楼梯换成更漂亮的……可能是爱好，经济上不太划算？
- 重新铺设露台和小路

我想增大空间和换新暖气是必要的。但你们肯定还有经验、建议和想法，告诉我们多少钱该花在哪些地方。如果这房子可能不会是“永远”，但目前是我们心爱的家，自然也想喜欢住。也不想把“普通房子”过度装修，因为由于体积小和位置，未来更适合没太大预算的年轻夫妻/家庭。不过我不是专业，因此想问问大家。

我们希望在未来几年内：
- 改造阁楼，楼梯和电缆线路已经有了（会是一个很小的房间，不确定是否能算作居住空间？但会是一个单独的房间）

这可能需要批准，没有居住空间就不算房间，那将是储藏空间。

- 更换门和地板

可以做，但不会显著增加价值，只能起到保值作用。

- 将来某时改造厨房和主浴室，目前15年了，一切还算正常

见前一点。

- 燃气供暖在未来几年肯定会出问题，我们得看看怎么办。不幸的是，除了主浴室外，我们没有地暖。墙体是30厘米的Y-Tong，如果我没记错的话。不是KfW的任何标准，而是2007年的“普通配置”。

我们这地方燃气供暖现在不太受欢迎。如果你们有2007年的保温标准，我建议先从这儿入手。能源不会更便宜。

- 把一楼和二楼的两段山毛榉楼梯换成更漂亮的……可能只是爱好，不太划算？

纯粹是爱好。

- 重新铺设露台和小路

保持价值，不会提升。

如果我是你们，我会投资那些能提升你们居住价值并对你们有利的地方。不要为了以后买家去做，那些买家反正想法都不一样。

没人能预测未来，但以下事项肯定会增值：
- 隔热
- 供暖技术
- 可再生能源
- 防热
- 扩建（增建、车库等）

其他方面大多可能更偏向于价值保持。

谢谢你们的回答！所以，正如预料的那样，更倾向于热泵，而不是新楼梯（真遗憾 :))。如果旧暖气坏了，我也不太愿意重新装燃气。不过没有地暖、没有光伏（我们的屋顶完全被邻居的橡树遮挡），在当前的电价和采购价格下，这比较有问题。我希望未来几年情况会有所改变，我们的暖气还能坚持这么久。

Ist potenziell genehmigungspflichtig, Ohne Wohnraum kein Zimmer, das wäre dann Abstellfläche.

我们会先请一位建筑师评估潜在的居住空间，帮我们办理审批等等。邻居家那栋同类型的双拼别墅已经改造了阁楼，基本上这应该没问题，楼梯和线路也都已经准备好了。前任业主只是一直没着手做。可惜我不知道邻居那边的阁楼是否被官方认可为居住空间，房间具体尺寸是多少。他们只是租房子，所以应该没有相关资料。

没有额外的隔热层的热泵不会让你们满意。它也不会变魔法。你们的热需求有多高？

我们已经在一套双拼别墅里住了五年，建于2007年。我们起初想要的，可能和几乎每个人一样，是一栋独立住宅。

你们不就是已经住在独立住宅里了吗——还是房子里还有其他家庭？*卖弄模式关闭*

我现在还看不到，像很多地方一样，这里的价格完全不合常理，更别提当前的利率了，而且换房子从已还清贷款的房子换起来肯定比带着剩余贷款换轻松。

认为已还清贷款的房子将来换房更轻松是个错误判断。为什么？因为你们
- 现在拥有一套现代化的房产，也能以极高的价格出售
- 剩余贷款可以直接转移到新房产上，房产已还清对换房没什么优势
- 目前双拼别墅的需求反而比独立住宅更大，因为地皮较小所以价格更便宜

我们喜欢翻新我们的房子

是维修还是翻新？更换地板、门、瓷砖不算翻新。换暖气也不算翻新——除非换成热泵，可能还要配合外墙保温系统和地暖。
翻新应指：更新电路、安装更现代的暖气设备（如热泵），屋顶隔热、地窖顶层隔热等。
其它措施是为了维护房屋价值（维修/翻新），不是为了增值（现代化）。

未来的问题（其实什么时候？我没看到具体年份）将是房屋老化带来的不确定性。如果能源价格持续上涨，或者政策方面强制改装（而你们可能还没做），同时新房和地皮价格上升，情况可能会适得其反。
但这些都是预测。

我会建议好好维护房产，并保持现代感（选择经典耐看的地板，如橡木板，浴室瓷砖也别用橙色等颜色）。2007年的节能法规要求还不错，供暖费用应该还是适中的。这不是耗能大户，就目前情况来看，不大改动（换个暖气片）就能支持热泵。

- 改造阁楼，楼梯和管道已经有了（空间会很小，能不能算作卧室？但可以是额外房间）

最后说说这个。这当然会明显增加房屋价值。官方上我估计不会算作正式居住空间。但改造可以免审批，只是不允许正式用作卧室。但这对潜在买家无所谓。他们得到的是一块实用空间，愿意为此付钱。哪怕只是给孩子当游戏室一样。