通过部分抵押交换建造新单户住宅，还是放弃？

大家好，

作为长期的默默关注者，并且在这个领域也有一定经验，我需要你们的建议或意见。

我们找到了一个令我们满意的地块，并在考虑是否迈出下一步。
该地块价格约为520,000欧元（600平方米），包含附加费用。

目前我们住在一座新建联排别墅（150平方米），位于一座大城市。我们于2020年购买，2022年竣工入住。

之前我们住在一套自有产权的公寓，去年卖掉了。
这套公寓的贷款余额（22万欧，利率1.7%，月供980欧）暂时存放在银行。

我们的联排别墅贷款余额约为50万欧，与同一家银行，利率为1.2%（月供接近2000欧）。
我保守估计这套联排别墅的价值约为75万欧，甚至更高。

此外，我们还有近28万欧的自有资金。

我们的计划是利用自有资金和目前在银行存放的公寓贷款购置该地块。还有几块地皮空着，我们还没开始讨价还价，但我们肯定会议价。

然后慢慢且轻松地开始规划，争取2025年初开工建设。

买房的钱将来自联排别墅的出售。

我完全无法估算建筑本身的费用。

这块地处于新区。
我们想建一栋约180-200平方米的房子，有壁炉、大车库、夹层等，定位较高端。

我的预算是大约190平方米 * 3500欧元 = 665,000欧元
建筑附加费用约50,000欧元
预留资金35,000欧元

项目总预算约为125万欧元以上。

自有资金约为50万到55万欧元。

贷款月还款额约为3,000欧元。

我认为我们负担得起，虽然金额不小，但这也是我们的理想配置，否则我们也可以继续住联排别墅，那里空间足够，但感觉不像一栋设施完善的独栋住宅。

大家怎么看？数字合理吗？包括估算部分？
我们计划过几天在Luxhaus、Huf Haus等（定位较高端）询价，以获得一个大致方向。稍后当然还会找一个我非常熟悉且建造质量很高的总包商。

我们当前的情况如下：

关于你们的一般信息：

[*]你们多大了？36岁和30岁
[*]有孩子吗？没有，但2-3年内至少要一个
[*]你们职业是什么？她是幼教，我在金融领域
[*]两人均为雇员，女方每周工作39小时，男方40小时

收入及资产状况：

[*]你们的收入（税后）是多少？我5700欧/月， 她1800欧/月，年度奖金/圣诞奖金/代金券等约6000欧/年，且根据集体协议有定期加薪
[*]有多少儿童津贴？0欧
[*]你们有多少自有资金？约280,000欧（分布在不同投资类别，可短期提取）
[*]你们打算拿多少自有资金投入房屋项目？全部

支出状况：
住房费用：2400欧元

[*]当前月净租金：2000欧（银行月供）
[*]物业费：300欧
[*]电费：70欧
[*]电话、互联网、手机费：30欧

交通费用：730欧

[*]租赁费：400欧
[*]保险费：50欧
[*]税费：30欧
[*]燃料费：200欧
[*]维修费：50欧

保险费用：150欧

[*]职业损失保险+家庭财产保险+责任保险+意外保险

生活开支：1700欧

[*]食品
[*]餐厅费用
[*]护理/药妆店
[*]宠物（食物、医生、药物、栖息处费用）
[*]药品
[*]服装
[*]家具
[*]幼儿园/学校费用（含餐费）
[*]玩具

储蓄投入：700欧

[*]度假：200欧 其余来自奖金和圣诞奖
[*]其他：500欧（预留）

其他支出：980欧

[*]贷款？银行存放的贷款及还款

收入与支出总览：

[*]总收入：7500欧
[*]总支出：6660欧
[*]余额：840欧
[*]其中房租及可放弃储蓄（如购房储蓄）的金额：3000欧

关于房产的一般情况：

[*]地块多大？600平方米，之前用作花园，属于有正式建筑规划的区域
[*]尺寸是多少？16*37米，长方形，平坦地形
[*]地价基准价是多少？650欧/平方米
[*]是新建还是旧房（建造年份），房型？新建，尖顶屋顶，
[*] ？优先较大双车库
[*]房屋多大？（ / 使用面积）约180-190平方米
[*]完工后土地及房产估价？约120万欧甚至更高

建造或购买费用：

[*] : 500,000欧
[*]基础设施接入费：需向旁边邻居询问，他们正在建设中
[*]附加购房费用（公证费、法院费、土地转让税、中介费）：仅税费与公证费38,800欧，已含土地价内
[*]建造或购买成本（含 、 ）：尚无
[*]附加建筑费用 + 部分外部设施，车道已具备：估计50,000欧
[*]总费用：估计125-130万欧

费用汇总：

[*]总费用：1,250,000欧
[*]可用自有资金：500,000欧
[*]贷款金额：750,000欧

我填写了略微偏高的数字，涵盖我们的日常开销。我们喜欢旅游，也会适当享受生活，喜欢与朋友聚餐等。当然，我们知道孩子来临后，育儿假、幼儿园等会让开支更紧张。目前我们住在莱茵河大都市，想搬到稍微乡村一点的地方，但交通方便，有有轨电车连接现居城市。

我知道金额不小，但土地价格本来就高，建房成本也不便宜，且不会变便宜。
比较难估算的是我们目前高端状态联排别墅最后的市场价值，因此我计算时略显保守。

这笔钱虽让我夜不能寐，但每月3500欧的负担其实我们现在几乎已经承担了，除此之外还有偿还存放贷款的选项，或买套公寓出租。

贷款利息期满后还有一些年轻的新建房产可以出售，但不早于2027年。

关于资金问题，我目前还不能或不愿意发表任何意见。
但是：

我的计算是大约190平方米 * 3500欧元 = 665,000欧元

当我看到Hufhaus时，你的3500欧元/平方米有些偏差。
平均来说，标准房屋你可以按3000欧元/平方米计算。带壁炉和稍微高级一些，愿意多花500-1000欧元/平方米。但200平方米的Hufhaus我更倾向于看在800,000-900,000欧元。

建筑附加费用大约50,000欧元

这可能是对的。
此外还有未提到的大车库花费50,000欧元，对于非常高端的房子，计算上还应包含外部设施 - 不是便宜的铺装。因此，外部设施大致还需要额外80,000-100,000欧元。

预留资金：35,000欧元

预留资金一般按房屋建造费用的10%来计算。

房子的资金我们会用排屋出售所得。

我们还需要500000欧元的贷款。

总体来看，项目总额略高于125万欧元。

正如在#2所提，更可能更多。

仅贷款的月负担接近3000欧元。

……因此也更多……

融资金额：750000欧元。

如果每隔一句话都想借此理由住得更好、更高档，我认为总价不会低于一百万欧元。

我认为我们是负担得起的，

我不一定同意这个看法。你们有不错的自有资金……但离所说的需求还有些距离。

你们的收入是多少（税前/税后）？他税后5700欧元，她税后1800欧元，

……还有不错的薪水，但有了孩子后收入也会减少。

但配置也是我们的愿望，否则我们可以留在排屋里，那里空间足够，但跟带全部设施的独栋房不同。

我看到你们对购买公寓和相对较新的排屋的欲望，代表非常高档的建房风格，几乎是建筑师设计房屋/预制房屋的旗舰款，你提到的生活质量和生活成本（马术爱好？汽车租赁）以及对“更多”的需求，有点“想要更多”和“想要很多”的意味，稍显过度。你们的经济状况并非那么理想。
一份收入有可能随时消失，甚至短期内都难以维持。
你们现在已经有720000欧元的负债（如果我算得没错），还想把这个“我想要的”再增加50万欧元（上下10万欧元）。我不认同这种做法。

关于建房成本：当每平方米地价600欧元及以上时，房屋建造绝不属于低端范畴。

[*]总收入：7500欧元
[*]总支出：6660欧元
[*]余额：840欧元

目前冷租金：2000欧元 每月向银行偿还年金
[..]
仅贷款的月度负担接近3000欧元

每月多出1000欧元的负担，而余额只有840欧元，这是不可能的。

但每月3500欧元的负担也不是小数目

难道这不应该仅仅是新房3000欧元 + 旧公寓贷款1000欧元吗？

融资金额：75万欧元
我们把这套公寓的贷款（剩余22万，利率1.7%，月供980欧元）放在银行里停着。

100万欧元的债务对你们的收入来说实在是太多了。

大家好，

感谢你们的反馈。
简单说一下关于马的话题，我没有反对马，但我们不从事这种爱好。

债务实际上“只有”720,000欧元。（220,000欧元来自公寓，每月980欧元，500,000欧元来自现在的联排别墅，每月近2,000欧元）。整体混合利率约为1.4%，还款率为3%。
公寓已经卖出，资金和贷款存放在银行，我们每月还在继续偿还贷款。联排别墅我们也会卖掉，资金和贷款将投入到房屋项目中。

自有资金大约是500,000欧元至550,000欧元。

房子加上土地将花费125万欧元，这也是我们的绝对上限。
也就是说，建筑费用包括附加费用（厨房和家具我先不算）不应超过750,000欧元。
我没意识到节能木屋这么贵，那样的话我们也不会选择了。我们重视的是和较高端的制造商合作。还有像Luxhaus和其他的选择，或者一个好的总承包商。

公寓已经卖出，钱和贷款都存放在银行，我们甚至每月还在继续还款。我们也会卖掉联排别墅，把钱和贷款投入到房屋项目中。

你有没有去过你的贷款银行，问问他们是否愿意并能够支持你的计划？
问问最大可贷额度和预期的贷款条件。这些信息不无重要。