新建筑——现在，三年后，还是永不？

我们通过一个 Gemeinde 购买了一块 Grundstück (Doppelhaushälfte)。
Grundstück - 400 平方米
带基础设施的购买价格 - 380T€（自有资金 19T€，融资 19T€）
建筑限制 - 3 年

邻居的房子已经建好。 Bebauungsplan 要求与邻居的房子外观相同。一个 Massivbaufirma 粗略的价格（不含地下室）：居住面积 140 平方米，大约 420T€。
另外还有厨房、家具等。
我们总共需要融资 600T€。
每月还款额占我们净收入的 45-50%。

当前每月支出：3T€
（包含 800€ 的冷租金）
有一个幼儿园的小孩，另一个小孩暂无计划。

我们俩都快 40 岁了。未来的薪资增长很难预测。

请分享你们的经验和建议，帮助我们评估下一步该不该建房。

如果不建房，将 Grundstück 返还给 Gemeinde，预计会损失多少资金？公证费、银行利息、房产税，还有其他有哪些费用？

非常感谢大家！

当前月支出：3千欧元

支出具体是如何分配的？你们的工资是多少？

你们目前存了多少钱？通过跳槽获得大幅加薪现实吗？

当我听到40-50%的还款负担时，我就想知道你们的还款率是多少，或者你们什么时候能还清。

如果你们60岁时还有很多剩余债务，我坦白说我建议放弃。那时你们会有一个成年子女，一栋未还清的房子和装修的负担。

宁愿小而精致。买产权公寓还是继续租房？

啊，现在我明白了：19万是自有资本，不是1.9万。

损失方面肯定包括：

[*]地产购置税（根据联邦州不同）
[*]公证费（购房价×1.5–2%）
[*]利息/提前偿还罚金（剩余贷款×约定利率×剩余期限）除以12）
[*]退还费用（如果有约定）

此外还有可变损失：

[*]市场价值损失
[*]可能的规划费用。通过社区出售时代理费应该不会产生

总体来说，还有机会成本，即因资金被占用（例如地产购置税、贷款利息）而失去的收益，因为这些资金本可以用于其他投资。税务方面可能还有影响，例如投机税，并且发生的损失（例如提前偿还罚金、市场价值损失）通常不能在税务上抵扣，如果是私人房地产的话。

关于融资讨论我保持中立，因此不会回应你们在这方面的立场。

现在建新房，三年后建，还是永不建

这是三个选择，我认为中间的那个实际上不可行，我会这样表达：“买了一个有问题潜力的地块，退货还是可能的开发？”如果你们不马上出售，我建议最多等即将成立的新政府，然后再进行权衡（“是”或“否”，我不认为有“以后”的选项）。

我们通过一个社区买了一块地（半独栋别墅）。
土地面积——400平方米
含基础设施费用的购买价——38万欧元（自有资金1.9万欧元，融资1.9万欧元）
建筑期限——3年
邻居的房子已经建好。规划要求建筑风格与邻居房子一致。一家实心建筑公司的粗略报价（不含地下室）：140平方米居住面积，约42万欧元。

邻居房子已建成，这情况不利。理想情况下邻居有地下室，而你们不建。在其他情况下，你们会有更高的费用来确保邻居房屋的结构安全。
建筑风格一致可操作，其次最好用砖石结构建造，最佳情况是如果是成品房且由同一供应商提供，但始终有一个潜在风险——邻居房已存在。
我希望这块地没有其他陷阱。地势如何，建筑用地质量如何，能否展示邻居底层房屋在地块上的平面图及高程？
我认为一个关键调整点是你们房子的宽度。建筑方式上没有潜力，木结构在相同配置下成本也差不多。如果你们要建，最好与同一位建筑师合作，至少也包括粗工部分。

每月还款额占我们净收入的45-50%。

这样，关于房屋建设的话题应该就解决了。

如果不建房，把土地归还给市政，预计会损失多少钱？公证费、银行利息、土地购置税，还有其他费用吗？

公证费和土地购置税的问题应该在最初的购房合同中有规定。你可以查阅一下。通常情况下，市政会将公证费和土地购置税转嫁给你（和正常情况相反，因为市政没有兴趣承担这些费用）。如果合同中意外地没有明文规定，市政则会支付公证费和土地购置税。 你可以在线计算可能的提前还款违约金。具体取决于你当时的利率水平，相对于银行在还款时间点的再投资机会（不要与当前的贷款利率混淆，没人关心那个，重要的是具体定义的证券的再投资收益）。 在不了解具体情况的情况下，你的损失可能从0欧元到低额的五位数欧元不等。你们很幸运，巴伐利亚的土地购置税很低。