住宅面积突然只剩使用面积？

大家好，

我们想在巴登-符腾堡州购买一处房产，首次谈判后的价格为420,000欧元，建筑面积150平方米，土地面积550平方米，建于1973年。除了住宅面积之外，还有一个车库和80平方米的可用空间，层高2.4米的毛坯房，以及尚未开发的游泳池（这可能让很多人望而却步……），即尚未开发的空间。

根据首次谈判的情况，这栋房子需要进行翻修：
- 前厅的瓷砖脱落 -> 潮湿
- 另一个地下室房间的吊顶上有潮湿痕迹（露台就在上面）
- 屋顶需要重新铺设和隔热
- 房屋墙壁/地下室墙壁需要隔热
- 供暖设备
- 电气设施
- 卫浴（显然非常老旧……）
- ……

根据首次谈判（上述缺陷，姐夫来自建筑行业并做了评估），查阅建筑档案后发现：
两个房间和屋顶梁架被计入了居住面积。但这是不允许的，因为居住面积指居住房间，根据州建筑法，居住房间的层高要求为2.3米，阁楼居住房间为2.2米，而这里未满足此要求。因此，居住面积从150平方米减少到100平方米，而可用空间相应增加了50平方米。另外，因层高不足，虽然阁楼梁架已开发，但不应作为居住空间开发。通常情况下，如果符合规定/法律，这种用途变更可免除行政审批，但由于层高是前提条件，这属于无建筑许可的阁楼开发。查阅建筑档案时，相关部门注意到这一点，并表示“现在我们实际上必须采取行动”，即禁止使用/罚款/拆除/……

与中介的谈话中，他对此非常惊讶，并表示会再次与业主商讨。提醒：价格谈判也由中介负责。谈话中提出了一个价格反建议，中介当时还笑了。

鉴于我们承担了极高风险（例如，必须对屋顶进行加层而非仅作隔热/更换瓦片），我对最终谈判有以下疑问：

- 银行贷款时是否正常总是要求卖方提供居住面积计算？如果一个100平方米的独栋住宅标价400,000欧元，银行不应该有所怀疑吗？或者买方可以自行计算居住面积，而总有一些愚蠢的人不会认真核查？
- 在区分居住面积和可用空间时，价格因素通常如何设定？居住面积是否价值约是可用空间的两倍？
- 我们简单地用购房价440,000欧元减去土地价值100,000欧元（按土地参考价180欧元/平方米计算），然后扣除33%的房产价值（33%的平方米数）。结果约为326,000欧元，包含土地价值。我们的反报价是350,000欧元，中介对此嗤之以鼻。中介仅仅是在讨价还价，还是土地参考价确实是一个错误的指标（即使在各种评估中都要参考这个价格）？

期待大家的反馈。
此致敬礼

在第一次庭审后（顶部有缺陷，姐夫来自建筑行业并进行了评估），查看建筑档案后发现如下情况：
两个房间和阁楼结构被计入了居住面积。但这是不允许的，因为居住面积是指起居室，根据州建筑条例，起居室的高度应为2.3米，阁楼起居室的高度应为2.2米，而这些都未达到标准。

谁以什么依据作出了什么判定？
1. 建筑档案和建筑许可中写了什么？
2. 测量是如何进行的？
3. 测量结果具体是什么？
4. 你们是以1972年6月20日的州建筑条例为依据的吗？

这就是我目前的问题。

现在谈谈“房产价值”的话题。对此没有明确规定。市场自行决定。房子价值由潜在买家评估。
如果一个潜在买家来说：“我根本不在乎某个家伙测了多少厘米”，那么他就会支付要求的价格。如果我作为买家不想在房产上费劲，我会直接购买并像过去近50年一样使用它。

你们在找理由降低价格。作为卖家，我现在就会让你们走人，直接终止谈判，因为我觉得这个讨论“太傻了”。我和前妻卖最后一套房时也是这样。当时有人来看阁楼，说窗户比消防要求小2厘米，讨论很快结束……
……然后房子卖给了下一个买家。

这话有道理。提供的房子就是这样。你们知道它，你们知道要价。要么出价，要么放弃。别讨论房子，它就是这样。

你不能参考土地基准价……它远远落后于市场价格……甚至连市政府自己也没有以这个价钱卖给我们土地……

关于银行的问题：他们不在乎你买了一栋价值只有30万但花了50万的房子……很遗憾。

他们只关心你是否能还清50万……我们买的最后一栋房子，银行派了一个评估师……他完全不懂行业，其实只是看房子是不是存在……

银行：如果你买了一栋价值只有30万的房子花了50万，他们也不在乎……很遗憾。

我认为不能这么说。对于贷款来说，银行对房产的估价是很重要的。
如果你支付了50万，而银行只认可30万的价值，那么你带着20万的自有资金，贷款比例实际上达到了100%，相应地贷款条件也会如此……
他们还是会审查的（至少我当时是这样），看评估师是不是确实有专业能力——这可能因人而异 ;-)

嗯，但正如我说的，不同银行出的结果可能完全不同……有位顾问当时只输入了我们想买的房子的地址、建成年份和面积，结果估价比实际价值低了10万……因为豪华配置—from节能指标到3个砖砌炉，再到游泳池——这些在估价时似乎都没被考虑进去……所以贷款审批结果可能会有差异……

同样的情况发生在新建房屋上……我说我建的那栋房子价值80万（举例），于是贷款35万，剩下的自有资金……银行说没问题，愿意贷款……但我后来是建一个带各种花里胡哨装修的实木小屋，还是一个便宜的成品房，银行其实也不知道……他们只是等房子建好才来检查，如果到时不匹配，他们会怎么办？什么都不会做。