Pommespanzer
2017-05-04 15:32:05
- #1
大家好，
我们想在Mühldorf地区买一块地建房。我自己27岁。
我拥有两套产权公寓，一套价值约30万到35万欧元，另一套价值15.6万欧元（但这套受投机持有期限限制）。第二套较小的公寓已安全租给我母亲（她领取社会救济，但我选择了以实物供养（提供住房）而非现金供养）。第二套房产（15.6万价值）没有抵押贷款，而第一套房（30万价值）作为担保。
我自己月净收入2750欧元+母亲支付的250欧元冷租金。物业费为130欧元。我的工资每年大约增长4-5%。
第一套公寓租出，冷租845欧元，含物业费共1040欧元（物业费330欧元）。这1040欧元中最多可用于其他用途的只有700欧元。
第二套公寓租给我母亲，我每月向银行还款450欧元，我母亲支付其中250欧元，剩下的我自己付。
目前我月总收入达到4090欧元，约4000欧元。现有自有资金为0欧元。我大致有1.2万欧元储蓄，但这笔钱恐怕算不上自有资金，因为不能覆盖建筑附加费用。
我自己当前支付冷租550欧元+150欧元杂费。
我女朋友净收入1680欧元，我们没有孩子。她公认不参与房屋或地块建设，但搬入后会支付租金（400欧元）。
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在Mühldorf，建筑用地每平方米平均价格为350-400欧元。我们想要一块约500平方米的地。大约说，总共20万欧元用于地块。
一套房子大约需要30万欧元，配备较为合理的装修，我们还希望有游泳池、按摩浴缸、桑拿和蒸汽淋浴等设施。
面积不超过170平方米，完全够用。不需要地窖，否则要额外花约7万欧元。
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如果我基本可以实现这样的计划，有两种可能：
1. 保留第一套产权公寓并全额贷款，月还贷700欧元。我现在已经支付550欧元冷租+我女友的400欧元=1650欧元给银行。
风险是：如果女朋友将来不愿意继续，或者租户搬走（这套房子就在慕尼黑附近，到2030年预计将有超过10万新居民），可能会出现断档，这样我可能只能勉强过活。但风险总是存在。我得贷款50万欧元。好处是——如果未来30年没问题——租金收入为我带来了30万欧元，且房子仍值30万欧元。这是双赢的好情况。不好的是，还得贷款买所有消费品（家具、厨房、泳池等），不过Segmüller提供零利率，我得付高价买漂亮家具。
2. 出售第一套产权公寓，最高35万欧元，现金使用。我的银行须同意将抵押登记转移到新买的第二套房子。公证人自然乐于有新的收入机会。剩余部分贷款。地价20万，房子30万，我至少得贷15万-20万，甚至25万。例如以我接近2800欧元净收入、月还贷1000欧元计算，大约20-25年还清（大致估）。那时我大约50岁。缺点是放弃了第一套产权公寓可能带来的回报，在20-25年间也能带来20-25万欧元收益。
大家怎么看？还有第三种方案：继续租房。但我现在住的公寓只有47平方米，没有阳台或花园，太阳只能早上照到。我们未“正式”同居，她现在自己支付550欧元冷租，660欧元含物业费。我们目前每周换房。
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孩子当然将来会考虑，但当前没有孩子。规划中会考虑。
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计算时我不太考虑女朋友，因为情况可能会变，无法预见。也就是说，我希望计划设计得就算万一只能我自己，也不用搬进啤酒桶里住（周围一片废墟）。当然我不觉得会发生，但不能不考虑诸如惊险与不适之类问题。
最后问问专家们：对我来说，经济上能负担的范围是多少？50万欧元买地和建房？我觉得很大，这意味着梦中情景得都包含进去。我现在住在慕尼黑郊区。
祝好
Markus
我们想在Mühldorf地区买一块地建房。我自己27岁。
我拥有两套产权公寓，一套价值约30万到35万欧元，另一套价值15.6万欧元（但这套受投机持有期限限制）。第二套较小的公寓已安全租给我母亲（她领取社会救济，但我选择了以实物供养（提供住房）而非现金供养）。第二套房产（15.6万价值）没有抵押贷款，而第一套房（30万价值）作为担保。
我自己月净收入2750欧元+母亲支付的250欧元冷租金。物业费为130欧元。我的工资每年大约增长4-5%。
第一套公寓租出，冷租845欧元，含物业费共1040欧元（物业费330欧元）。这1040欧元中最多可用于其他用途的只有700欧元。
第二套公寓租给我母亲，我每月向银行还款450欧元，我母亲支付其中250欧元，剩下的我自己付。
目前我月总收入达到4090欧元，约4000欧元。现有自有资金为0欧元。我大致有1.2万欧元储蓄，但这笔钱恐怕算不上自有资金，因为不能覆盖建筑附加费用。
我自己当前支付冷租550欧元+150欧元杂费。
我女朋友净收入1680欧元，我们没有孩子。她公认不参与房屋或地块建设，但搬入后会支付租金（400欧元）。
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在Mühldorf，建筑用地每平方米平均价格为350-400欧元。我们想要一块约500平方米的地。大约说，总共20万欧元用于地块。
一套房子大约需要30万欧元，配备较为合理的装修，我们还希望有游泳池、按摩浴缸、桑拿和蒸汽淋浴等设施。
面积不超过170平方米，完全够用。不需要地窖，否则要额外花约7万欧元。
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如果我基本可以实现这样的计划，有两种可能：
1. 保留第一套产权公寓并全额贷款，月还贷700欧元。我现在已经支付550欧元冷租+我女友的400欧元=1650欧元给银行。
风险是：如果女朋友将来不愿意继续，或者租户搬走（这套房子就在慕尼黑附近，到2030年预计将有超过10万新居民），可能会出现断档，这样我可能只能勉强过活。但风险总是存在。我得贷款50万欧元。好处是——如果未来30年没问题——租金收入为我带来了30万欧元，且房子仍值30万欧元。这是双赢的好情况。不好的是，还得贷款买所有消费品（家具、厨房、泳池等），不过Segmüller提供零利率，我得付高价买漂亮家具。
2. 出售第一套产权公寓，最高35万欧元，现金使用。我的银行须同意将抵押登记转移到新买的第二套房子。公证人自然乐于有新的收入机会。剩余部分贷款。地价20万，房子30万，我至少得贷15万-20万，甚至25万。例如以我接近2800欧元净收入、月还贷1000欧元计算，大约20-25年还清（大致估）。那时我大约50岁。缺点是放弃了第一套产权公寓可能带来的回报，在20-25年间也能带来20-25万欧元收益。
大家怎么看？还有第三种方案：继续租房。但我现在住的公寓只有47平方米，没有阳台或花园，太阳只能早上照到。我们未“正式”同居，她现在自己支付550欧元冷租，660欧元含物业费。我们目前每周换房。
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孩子当然将来会考虑，但当前没有孩子。规划中会考虑。
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计算时我不太考虑女朋友，因为情况可能会变，无法预见。也就是说，我希望计划设计得就算万一只能我自己，也不用搬进啤酒桶里住（周围一片废墟）。当然我不觉得会发生，但不能不考虑诸如惊险与不适之类问题。
最后问问专家们：对我来说，经济上能负担的范围是多少？50万欧元买地和建房？我觉得很大，这意味着梦中情景得都包含进去。我现在住在慕尼黑郊区。
祝好
Markus