先建房还是买公寓，然后再建房？

我给你的周六建议。经常会用限时促销来逼客户签字。但只要你想做出决定，这些限时条件总是可以获得。这种灵活性在行业内很常见。不要被催促，最好是先让对方提供包含所有服务的报价，然后再扣除自有服务部分。我作为鉴定专家工作了40年，乐意为你解答出现的问题。

慢跑者84对共有产权公寓的看法完全正确

一般情况下，银行将自有劳动力视为自有资本，也称为肌肉抵押，最低为15%，但实际上可以更多，这纯粹是谈判问题。

非常感谢你们的回复。

我找到了计算器，并用以下数值计算了一下：

购买价格：210,000欧元
附加费用：15,000欧元
自有资金：30,000欧元中投入20,000欧元
利率2.3% / 还款3.5%
维修和管理费用为2,400欧元。
我假设每年的成本增长为1%。
租金涨幅为0%，因为租约中规定未来10年内租金不得上涨！资产值增长即使在最坏情况下也是0%。

结果显示，五年后会有优势。

在房产价值每年增长1%的情况下，从第三年开始已有收益。

没错，所以考虑的是如何最好地操作，甚至最好还能将部分租金作为自有资金积累起来（购房和后期出售）。

我原本估计是五年，但这纯粹是有很多“如果”的猜测。（房价是保持不变还是会上涨？...）
纯购买附加费用7%（14,700欧元）通过取消850欧元的冷租，约18个月内可以收回。但这没有计算维修费用和其他费用...

有孩子的话有地方住。嗯... 85平方米，三室。带自有花园部分。

没错。这是一个毛坯房。所包含的材料我已在上文中列出。整个房子完工的费用估算为350,000欧元。欢迎大家告诉我，我的估计是否大致正确还是完全错误。

如果你们未来10年内不预期租金上涨，且这套房子在最初几年对于两个孩子来说空间不小，我理解你们觉得必须买这套房子的想法。

那我建议你们可以轻松些等待，特别是出售这套公寓达到理想价格存在风险。如果利率开始上升，不要期待购房价格还会继续上涨或保持不变。况且你们的公寓也会“老化”。

那还不如继续积累自有资金，比如用住房储蓄合同来锁定当前利率。

[QUOTE="Baumfachmann, post: 238514, member: 44339"]建造时间是指从房屋安装开始，大约8-12周，直到竣工或交付自营施工。[ /QUOTE] 我个人认为这几乎不重要。关键是从合同签订（此时必须明确融资，尤其是高贷款比例时）到入住的时间段。实际上，实体房和装配房的时间差别不大；两者大约都需要一年左右。

[QUOTE="Baumfachmann, post: 238514, member: 44339"]买房的时间段是经济上的无意义行为。[ /QUOTE] 目前唯一合理的分析是买房比租房划算（因为五年后买房的费用已经低于租房）。然而，这种分析可能没有充分考虑自有资金的锁定，因此租房加“现金”储蓄（如短期定期存款、活期存款）在某些情况下可能更好，即使这比买房稍微贵一些。

[QUOTE="K€nny, post: 238580, member: 44415"]我相信计算是正确的，或者说我信任德国消费者中心的计算器？！[ /QUOTE]我也相信这个计算，关键是要用“正确”的假设来计算。因为大部分假设都涉及未来，所以这自然有不确定性……

另一条建议是：保持简单。如果你的购房愿望很大，那么现在没有必要纠结于购买公寓。这也会浪费时间。

350,000 是现实的，但目前现有的自有资金对我来说还太少。我还清楚地记得我们的银行顾问说，一方面必须解决厨房的融资问题，另一方面每人还需保留 5,000 欧元的储备。我现在不确定这是否已经包含在 30k € 的自有资金中，但以你们的收入，只要开支节制，应该能在未来两年内存够剩余的金额。那时你们刚好31岁和28岁。

我建议不要买这套产权公寓，因相关的附加费用在售出时无法收回，而且出售也不像当前别墅那样容易。我不会做这样的事。

关于自有资金：我们加起来有 45k。包括一个BSP，目前有6k 的余额，可以赎回。（储蓄金额“只有”10k）。我们预算是30k，因为总应该留有一些储备。

我周六的建议是，经常会用限时优惠来催促客户签约。但当你真的决定购买时，这些限时条件总是可以得到。这是业内常见的空间。不要被催促，最好先让他们给一个包含所有服务的报价，然后再扣除自助部分。

我做了40年评估专家，很乐意回答你提出的问题。

卖方已经记录了我们所有的需求，并向我们展示了一个可能的户型。卖方也能获取土地并进行中介。对我们来说这是很大的优势，因为城市及周边地区的等待名单非常长。土地会由一个开发公司购买，因此只需支付土地购买税。前提是你必须和施工公司一起建房……很合理。

他现在给我们做一个报价，我们将在下周初收到。报价包含所有工作，即交钥匙项目。好的地面材料和油漆工作是额外的……这样我们可以按你的建议扣除/删除自助部分。

当然能感觉到他是卖方，试图用“我们这里包含所有费用”和“我们现在有个活动，送厨房”等话术来吸引人——是啊，谁信呢……

顺便提一下，如果有人感兴趣，是 Massa Haus 。

嗯，我们先等报价，看看情况。至少这样可以有个感觉，也积累些经验，方便以后的谈判。

如果你们未来10年内不预期租金上涨，而且对你们而言有两个孩子的头几年这套公寓不算太小，我能理解你们不一定非买这套房子不可的想法。

不，我们不一定非买这套公寓不可。抱歉如果之前表达有误。这只是我们的一种考虑，想知道通过购买然后未来卖出，是否或许能有更多自有资金用于真正的购房。这个初衷听起来合理，但也仅止于此。

所以我在论坛里想听听多方意见。我得到的明确倾向是——不买，而是先攒自有资金，这样未来会更灵活。