ISB 和 KfW 资助：实际月负担是多少？

你好，

我们想在不去银行顾问的情况下计算可能的融资方案。目标只是计算每月的负担（至少是大致估算）。听起来简单，但我们最终还是很难做到。

除了传统的KfW资助外，我们的情况还有美因茨投资与结构银行（ISB）。我们是一家有两个幼儿的家庭（ISB在某些项目中每个孩子额外资助10,000欧元等）。作为示例计算，我们以一栋新建房屋（效能等级40）总成本50万欧元计算。我们的自有资金为10万欧元。

在使用所有资助可能性（ISB+KfW）的情况下，每月负担是多少？或者如何手工计算这样的数额？希望你们明白我的意思。

你们有没有示例或Excel计算表，告诉我如何计算？

或者我试试用这个

谢谢你们

先说清楚：我不是金融顾问，也不保证内容的准确性。这只是我的尝试。大家可以随时补充或指出错误！
我不太了解ISB的项目，因为乍一看它们非常个性化且复杂，所以先不提，但可以补充（他们官网有一个专门的计算器，可以算出你可以获得多少补助——试过了吗？）。

你们觉得哪个KFW项目适合？我假设你们能拿到KFW 300。
总费用50万 - 自有资金10万 = 总贷款40万
对于KFW 300项目，我暂定贷款期限35年，即0.61%利率，贷款14万。
40万总贷款 - 14万KFW贷款 = 26万银行贷款。
我假设银行利率为4%，并选择1.5%的初始还款额。
银行等额本息贷款年度负担 = 利息 + 还款 = 26万 * 4% + 26万 * 1.5% = 26万（0.04 + 0.015）= 1.43万
KFW等额本息贷款年度负担 = 利息 + 还款 = 14万 * 0.0061 + 14万 / 35 = 854 + 4000 = 4854
年度总负担 = 1.43万 + 4854 = 1.9154万
月度总负担 = 1.9154万 / 12 = 1596

也就是说，根据我的上述假设，每月还款为1596欧元。用ISB的话应该更低，因为他们的贷款利率约为3.2%，可能还有补贴。

假设可能会有很大变化：比如你们可以选择KFW的到期一次性还款贷款，那么最初的4000欧元还款可以免除，但利率会更高，可能你们只能拿到KFW 297而非300，或者买两套而不是一套，KFW贷款金额也会翻倍，等等。

谢谢你的账单。现在KFW 300项目的条件已经改善了。金额是17万，而不是14万。条件最近刚刚改变。

关于你的计算：KFW年金贷款的年度负担。既然利率固定期只有10年，为什么可以用140k/35来计算？

谢谢

谢谢你的账单。与此同时，KFW 300项目的条件已经改善。变成了17万，而不是14万。条件最近有过变更。

关于你的计算：KFW年金贷款的年度负担。既然利率绑定期只有10年，为什么可以用140k/35来计算？

谢谢

我理解的是，‘贷款期限’是指还清整个贷款所需的时间。但KFW只提供10年的‘利率绑定’，也就是说10年后利率会有所变化。

关于KFW网站上关于利率绑定的说明：

利率在此期间不会变化。如果在利率绑定期结束时您的贷款尚未还清，您会及时收到续贷报价。

不过你说得对，140k/35可能只是一个近似值，因为利息会随着还款额的减少而减少，偿还本金的比例相应增加，也就是说实际偿还期限会短于35年。KFW具体如何理解这一点，我不清楚。要精确计算35年的总贷款，还可能需要用Excel。关于KFW的具体定义……这里可能有人知道！？

你说得没错，140k/35 可能只是一个近似值，因为随着每还一欧元，利息都会减少，而还本金相应增加，也就是说，实际还款时间会比35年短一些。KFW具体是如何理解这一点的，我不太清楚。为了精确计算整个贷款期限为35年，我现在可能会用 Excel。至于 KFW 是怎么定义的……可能这里有人知道！？

确实如此。你需要使用等额本息计算器。35年的贷款期限意味着本金分35年分期偿还，而只有前10年有固定利率（10年后大家都会解除 KFW 的贷款，因为那时利率虽然接近市场水平，但明显高于不错的银行报价）。还款期限还要考虑开始的宽限期（宽限期越长，需要偿还的本金就越多）。

之前有人提到过10年期一次性还本的情况。只有你已经知道10年后贷款将如何偿还（例如通过现有的住房储蓄合同或到期的寿险）时才会这么做。银行一般只有在你投入较高的自有资金（50%以上）时才会同意这种方式。

如果我在Excel中计算年金，使得贷款（相当）准确地在35年后还清，那么我得到的月供大约是1565欧元。
如果我将[KFW]的贷款金额增加到170k，那么我得到的月供大约是1508欧元。