为装修贷款值得吗？

你好，论坛，
我正在考虑翻修我的房子，想知道是否值得为此贷款。翻修费用可能会相当高，我在想是否有必要为这项投资融资。有人说，能源改造可以提高房产价值并长期节省能源费用。不过，我不确定这是否足以证明贷款成本是合理的。你们有没有用贷款翻修房子或公寓的经验？在这个过程中，最重要的因素有哪些？你们会建议我采取这样的措施吗？

你好，论坛，

我在考虑翻新我的房子，想知道是否值得为此贷款。翻新费用可能会相当高，我在想是否有必要为这项投资融资。有人说，进行节能改造可以提升房产价值，并长期节省能源费用。但我不确定这是否足够抵消贷款成本。你们有没有用贷款翻新房子或公寓的经验？有哪些重要因素需要注意？你们会建议我采取这样的步骤吗？

对于这个问题，可以轻松回答“视情况而定”。具体取决于
- 要做哪些工作
- 房子的位置
- 房子的整体状况
- 改造是为了能源效率，还是为了加强房子，或者只是因为房子很破旧
- 目前的能源消耗与未来的能源消耗对比
- 翻新费用
- 贷款金额、利率和还款
- 是否有自有资金作为替代
- 如果有自有资金但不打算使用，自有资金的替代投资利率

但可以笼统地说，节能性能差的房子价值损失非常严重，我认为鉴于能源价格持续上涨，这种损失几乎无法弥补。当前水平的房产价值损失较少，价格也开始回升。

最后，请不要只看财务方面。拥有房产本身从财务角度来看并不好。但房产带来的生活质量是金钱无法真正衡量的。如果我现在还能感受到经过外墙保温和新窗户之后，原本冰冷的60年代墙体和单层玻璃变成了温暖的空间，那么我必须说：“是的，这绝对值得。”如果我还看到取暖费用减少了大约60-65%（基于当前的油价和电价），那么从财务角度来看这也是令人愉快的。

把它简单地算算吧？你应该（希望）知道你当前的供暖费用。
一栋新建建筑或完全翻新的旧建筑的能耗应达到50 kW/m²/a，甚至更低。
这样你就可以算出每年节省多少供暖费用。

100平方米在（存量建筑中绝对常见的）180 kWh/m²/a 是每年18,000 kWh的热需求。在我家的燃气供应商那里，这相当于每月158欧元，全年1,896欧元。

现在你将能耗降至50 kWh/m²/a，年用量降至5,000 kWh，也就是每月55欧元，每年660欧元。节省了1,236欧元。

20年里，你就节省了30,000欧元。

如果你现在借10万欧元，利率4%，15年还清（还款率4.8%，每月还款739欧元），最终你光利息就付了33,000欧元。如果你20年还清，每月还款605欧元，利息总计45,000欧元……

所以不，纯经济角度来看，这根本不划算。除非你计划在不久的将来出售这所房子。因为没人知道5年或10年后，隔热不好的房产价格会如何变化。

附言：
当利率还低，房价没爆炸，能源还便宜的时候，这样做是值得的。
但仅在以今天的能源价格算账的情况下。以2019年的能源价格计算，节能改造50年内都不划算……因此几乎没人这么做。

你也可以算算，如果恐怖情况出现，2027年以后由于CO2定价变化，燃气价格飙升至15欧分/千瓦时，这大约相当于250欧元的CO2价格，是最坏情况的假设。

那你的节省将增加到每年1,854欧元。20年共节省3.7万欧元。仍然低于10万欧元贷款单利息的支出……

所以不。从经济角度来看，这根本不划算。除非你打算在最近的未来卖掉房子。因为没人知道未来5年或10年内，隔热差的房产价格会如何变化。

就投资和节能而言并不划算。但是你没有考虑到房产价值。自利率上升/能源价格上涨以来，B/C类城市中未进行节能改造的房屋价值大约损失了30%，而经过节能改造（能源效率等级A/B）的房产价格基本保持稳定。
没有人认为，在未来5年内，随着能源费用持续上涨，劣质房产会特别受银行和房地产行业青睐。

如果你2020年买了一套价值40万的低效能房产，现在把它放到市场上，可能已经损失了10万甚至更多（而且在可预见的时间内你也无法收回损失）。如果你在2020年花10万进行改造，那么现在不仅价值回到原点，还降低了能源费用。
这也意味着如果你现在进行改造，不仅可以计算节能带来的费用节省，还可以直接期待显著的房产增值。

顺便提一句：从明年开始，我们将不再资助能源效率极差的房产（除非购房同时进行改造）。这就是市场目前发展趋势的一个实际例子。

顺便提一句：从明年开始，我们将不再为能源效率非常差的房地产提供融资（除非在购买的同时进行翻新）。这是一个市场已经开始发展的实际案例。

背后的理由是什么？
你们作为银行现在必须披露给能源高效建筑提供了多少贷款吗？还是担心能源价格上涨导致房地产的违约风险增加？
到目前为止，没人关心这个，最重要的是资金流动。
由于受到Blackrock等推动的股市ESG标准的影响，这种情况正逐渐增多。

而且由于2027年起二氧化碳定价的变更，天然气价格将飙升至每千瓦时15欧分

在我们市政公用事业的基本供应中，天然气价格在一月至三月期间为12.66欧分含税（外加基本费用），而从四月起为14.08欧分含税。现在已经不算太远了……