高龄是否可实现100%融资？

我没想到我还会再问一次关于房屋贷款的问题，但看起来我“必须”很快买下我姐姐的房子，然后出租它。

[*]你们多大了？55岁（男）和54岁（女）
[*]有孩子吗？20岁和17岁，教育费用由单独的钱保障
[*]你们的职业是什么？全职37.5小时/周和兼职20小时/周

收入和资产状况：

[*]你们的净收入是多少？4000和1000欧元 × 13.5个月
[*]2处租金收入 800欧元 + 300欧元
[*]有多少儿童补贴？2×219欧元
[*]你们有多少自有资金？100000欧元
[*]打算拿出多少自有资金用于购房项目？0欧元

[*]另外还有以下资产，但目前不可用，或不打算/不能变现，且继续储蓄中
[*]公司养老保险：100000欧元，由雇主支付
[*]Riester养老金：70000欧元 + 10000欧元
[*]人寿保险：60000欧元
[*]建房储蓄合同：10000欧元

支出状况：

目前居住的房子已付清，价值约300000欧元。

大公寓已付清，价值约300000欧元。

小公寓贷款将于2024年中还清，每月支付550欧元（目前债务12000欧元），价值约100000欧元。

我认为详细列出支出状况没有太大意义。

目前每月存款1600欧元，全部投资于ETF。

生活水平应维持不变，或增加孩子们不再需要的那部分金额。

购房费用：

单户住宅，建于2006年。

具体金额尚未谈妥，但估计约为550000欧元。

预计租金：1300欧元/月。

无需装修。

融资：

计划100%贷款，如果利率上浮超过税收节省，则最多用5万欧元自有资金。

不打算出售公寓。

固定利率期限：如可能，15年；否则12年。

月还款额应保持在2500欧元的适度水平，并为其他支出留有余地（我的房子有150年历史，如果我或孩子们需要钱，或安排部分退休等）。

问题：

由于我还在考虑阶段，目前尚未向任何银行咨询。现有物业分别由不同银行管理，其中两家（储蓄银行和德意志银行）可行，但Wüstenrot不再适用。

是否有必要通过中介进行，还是起点对他们来说太复杂或风险太高？

你们如何评估这种情况？可行吗？有意义吗？

我能预计什么样的利率？

是否考虑选择其他融资模式？

是否有可能获得比购房价格高出3万至5万欧元的贷款？

第一个问题：为什么在这个年龄还要做这样的投资？

通过中介额外进行是否有意义，还是起点对他们来说太复杂或风险太大？

这是一般情况——中介也可以操作。

你们如何评估这种情况？可行吗？有意义吗？

可行吗？是的。有意义吗？不。

我能期待什么利率？

只用新房产做担保？那大约是3%。如果加上无负担房产做担保？那是顶级条件。

最终还取决于你们的养老金预期，银行是否会参与。

有可能获得比购买价高出三万到五万吗？

有额外担保的话，绝对可以。

@ 用户 200，答案有点矛盾。一方面很普通，但在这些门户网站上，确实可以不选缴纳土地增值税；另一方面我能拿到很好的条件，但这又取决于预期的养老金。关于我为什么做这样的事情。软性原因是家庭帮助，自己帮邻居挑选，几年后给孩子一个简单的起点。硬性原因是税后收益超过3%，再加上10年后的5-10%免税增值，外加杠杆融资。而且这是风险等级1，而定期存款利率还是负的。

@ Benutzer 200，答案有点矛盾。一方面是普通的，但在那些门户网站上没有考虑免征房产税，

这其实也是费用的一部分（必须支付，就像公证人费、中介费等一样）。但你说的是中介，不是网络门户。你得稍微主动一点，积极行动起来 ;-)

另一方面我可以得到很好的条件，但这取决于预期退休金。

==> 请认真阅读

用无负担的房产做额外担保？那就是很好的条件。

关于我为什么这么做的问题。家庭帮助，自己帮邻居找房子，几年后给孩子一个简单的起步，这些是软理由。

那么，如果房产是合适的起点，那就这样吧。

硬理由是超过3%的免税收益率，加上10年后的5-10%免税价值增长，再加上杠杆资金。而且这还是RK1等级，定期存款利率为负。

你怎么实现这种收益的？如果利息成本超过租金收入呢？如果房产10年后已经老旧或者价格有所回落，孩子们还能有一个很好的起点……

预期租金：1300.--/月
[..]
分期付款应以2500.--为适中
[..]
作为坚实理由，10年后实现3%以上的免税收益率加上5-10%的免税增值。

随着当前利率的上升，同时实现价值增值是不可能的。
你考虑过每年1%的因磨损造成的价值损失吗？
你能算算这3%的收益率是怎么得出来的吗？

计划是100%融资，但如果利率附加费超过税收节省，最多用5万--的自有资金。
[..]
有没有可能获得比购买价格高出3万到5万--的资金？

你想把购置附加费也一并融资吗？那就是110%的融资。
如果你还想要超过这个“3万到5万”，那融资比例会更高。情况会更糟，因为你需要用你的无负债房地产重新融资。

随着目前利率的上升，同时实现资产升值是不可能的。

你考虑过每年1%的因磨损导致的价值损失吗？
你能算算这3%是怎么得出来的吗？

你想把购房附加费用也一起融资吗？那么你就是110%的融资了。
如果还要额外“30-50000”，那会更高。情况会比这更糟。那样的话，你那些无负债的房产就得重新背负债务了。

过去30年我们这里的资产增值率大约是5%，过去10年是10%，尽管当时利率超过5%。每个建筑用地都有50个申请者，输掉的人会对分配提出诉讼，如果绿党禁止新建独栋住宅，那么独立的独栋住宅会变得稀缺，我预计至少会有与通胀相当的进一步增值。

3%是我们这儿租金回报率的估算值，尽管有人说低于7-8%不买，也有人对1.5%感到满意且不用支付罚息。贷款利息和2%的折旧费用我可以在税务局抵扣（减去租金收入）。

作为附加费用，只有公证费和土地登记费，我用自有资金支付。

我对为房子和一套公寓在贷款银行登记抵押权没问题。对于较小的公寓，要到2023年或2024年才可能。