利率固定 - 融资评估

你好，

我和我的妻子已经预订了一块地，并且与一些总承包商进行了交流，申请了相应的融资方案。

因为（感觉上）融资对所有人来说都不是问题，但相关人员未必完全公正，所以我想在这里咨询一下。

Grundstück
486平方米，约90,000欧元 -> 加上7%（地产税和公证费）：96,300欧元

Haus
约145平方米居住面积
无地下室
符合节能法规
车库
269,650欧元（含估算的附加建筑费用）

Gesamtvolumen
365,950欧元

Eigenkapital
55,000欧元，其中我们打算投入45,000欧元

zu finanzieren
321,300欧元

我知道百位数以后可能会“消失”，这些数字是我直接从报价中复制的。

Zu uns
我（33岁）：工资约3050欧元
我妻子（31岁）：约850欧元（半职工作）
孩子：1个（约3岁） - 计划再要一个

育儿津贴我不计算在内，因为它总是被用于其特定目的。
我们其实也不打算算我妻子的工资，因为第二个孩子后她最迟会停工。她的工作合同也是有期限的，我们咨询的多数银行都不计入这部分收入。如果她第二个孩子后还能以类似身份重新工作，可能只是四分之一个职位，这对我们来说算是一种额外益处。

Angebot
270,950欧元，2%偿还率，2.05%应付利率 - 20年固定利率 -> 914.46欧元月供
KfW 124贷款50,000欧元，2.4%偿还率，1.40%应付利率 - 10年固定利率 -> 158.33欧元月供（第一年后）
共计月供1,072.79欧元
计算的总贷款期限约34年

我想知道这里申请KfW 124贷款是否有意义？如果我理解正确，我们每月多付大约15欧元，但整个贷款额度有20年固定利率？这样剩余贷款约160,000欧元，即使利率较高，应该也是可以承受的。

非常感谢。

这不能一概而论，因为没人知道10年后的利率是多少。如果选择KFW124项目的50000欧元贷款（10年利率为1.4%），且首年无还款，则：
10年利息为6300欧元，
剩余债务为38565欧元。

以2.05%的利率贷款50000欧元，期限为20年，且首年无还款：
利息为17950欧元，
20年后的剩余债务为29950欧元。

如果10年后剩余的38565欧元利率为3%，那么20年下来大致差不多。如果利率较低，则选择KfW124更划算。如果10年后利率较高，2.05%（20年固定利率）反而更优惠。

KfW124利率固定期满10年后，如果有钱，可以直接偿还一部分贷款，剩余部分再重新贷款。而20年固定利率的贷款，则可以在10年后通过特别解约权提前终止贷款。

但是，如果从银行额外借款50000欧元，银行的应付利率也可能会变。

银行通常可以很容易地进行对比。但是World-e说得对，很多时候没有KFW条件会变差。我们也想不考虑KFW，因为我们的部分贷款获得了1.55%的名义利率。如果我们把KFW的5万欧元加进去，她直接就要1.75%。因此，笼统的说法比较困难。

关于总体融资：我并不认为你们的融资完全没有问题，因为：
- 包括附加费用在内，27万欧元买房对我来说看起来很便宜。如果我按每平方米大约1700欧元计算，那大约是25万欧元。再加上2万欧元的附加费用，你们可能不够。这部分我猜还会额外增加2-3万欧元。因为我自己没盖过房，可能这里经验丰富的人能帮上忙。
- 融资以2%的还款率设置得比较长期。前几年你们支付的利息和本金还款差不多，这已经累计了不少费用，或者说20年后还剩下50%的剩余贷款。如果利率上升，你们的还款期限可能会延长到退休年龄。
- 你计划自己工作到退休，但如果你60岁初就开始考虑或必须提前退休，那会非常紧张。
- 当然，你妻子以后可能会全职工作（大约15年后），但最终你们会在退休前还清房贷，几乎没有机会为退休存钱。
--> 可以这么做，但必须意识到，30年后就会出现第一次较大的维修（窗户、暖气、外墙、浴室，最坏情况下是屋顶，等等）。

实际上，银行的条件并没有恶化，因为银行的风险（无论是124还是153）是相同的，银行承担全部风险。

在土地附加费用方面，你应该更倾向于计算10%。一方面，缺少了法院费用，另一方面，关于土地抵押权的费用（公证+法院）相对于土地价值来说过高。

只要KFW的名义利率明显低于银行对剩余融资的利率，如果能够承担更高的还款，我总是建议把它纳入考虑。

我也会把银行还款率至少提高到2.5%，甚至更愿意提高到3.0%，只要在心理上能接受。

而且我也宁愿将银行还款提高到至少2.5%，最好是3.0%，只要不会让人感到不安的话。

如果第二个孩子出生，可能会暂时比较紧张。
或者说，是不是有意义先用2.5%还1-2年，然后再降到2%（通常只能换两次）？