我们能负担得起多少土地和房子？

亲爱的朋友们，

这是我的第一篇帖子。

在我们非常理想的柏林居住区域，终于有一些建筑用地开始上市。我们很想迈出这一步，但对于我们能负担多少土地和房屋还有些不确定。在决定某个地块并深入规划之前，我非常希望得到一些反馈，帮助我们现实地评估期望和预算的界限。

目前的基本点如下：

理想地块约575平方米，单价135欧元/平方米	77,625
新水管铺设费用	20,000
独栋房屋132平方米，交钥匙，含风冷热泵、地暖、手动卷帘，外墙采用365毫米孔隙混凝土砌块，承重内墙采用175毫米孔隙混凝土	157,140
总计：	254,765

-> 仅房价看起来合理吗？如果不合理，原因是什么？价格约为每平方米1200欧元，低于通常使用的1500欧元参考价。柏林会更便宜吗，还是我们在后续考虑中应该特别注意什么问题？

另外，卖方估算的附加费用如下：

测量师	3,500
媒介连接（水、电、电话）	6,000
建筑许可	700
公证费约2%	1,552
土地购置税5%	3,881
政府费用（地籍登记）约1%	776
总计：	16,409

-> 为达到一般估算的35,000到40,000欧元，还缺少哪些费用？

此外，基于论坛的阅读，我还计划另外预留50,000欧元用于以下项目：

墙面贴墙纸/粉刷	10,000
地板	10,000
预备金	10,000
厨房	10,000
户外设施	10,000

根据这些数字，我计算总额为254,765 + 16,409 + 50,000 = 321,174欧元。

如果我按照这里常见的参考值调整，再加大约20,000欧元附加费用以及40,000欧元用于房屋，估计总额约为380,000欧元。

根据我接下来所述的初步估算，320,000欧元是可以接受的，而380,000欧元则相对困难：

我们有大约90,000欧元自有资金，每月净收入约4,800欧元（包含儿童补贴）。听起来不错，但我们有三个孩子，比如托儿和教育花费较多，据我粗略预算，银行还款不希望超过800至900欧元/月——这样还有一定余地，如果有剩余，我更愿意通过特别还款来减少负债。理想情况下，贷款最长期限为30年左右，但可能还需要一定的遗产或其它支持……

据此，我估算可接受的贷款金额大约为250,000欧元，对吗？

我还不确定应该如何根据建筑成本合理规划我们长期的空间需求：

有三个孩子（目前9岁、7岁、2岁），我们至少需要5个房间，最好是6个，因为家人远居他乡，我们会经常有过夜客人。我们可以接受相对较小的房间（这是习惯），但也认为迟早可能需要用地窖或者阁楼。是不是更明智直接建个较小的带地窖的房子（至少多大？），或者预先规划一个可用作客房的阁楼？我们得到的数字是：地窖约35,000欧元，阁楼改造8,000欧元。

好了，希望这些问题不会太多或者问得不合时宜，如果有不妥的地方，作为新手还请大家谅解，也很期待收到关于何时何地如何更好提问的建设性建议。

非常感谢你们的回复和启发。

衷心问候，

Kazazi

5个房间只有132平方米？这不合理。按照孩子的数量，比如说应该有两个卫生间。
面积计算：
- 5个房间，每个12平方米 = 60平方米
- 2个卫生间，每个8平方米 = 16平方米
- 上层走廊 = 6平方米
- 下层走廊 = 6平方米
- 家务间 = 8平方米
- 厨房 = 12平方米
- 客厅 = 35平方米
= 最小面积143平方米，但这样就很紧凑了（比如说父母卧室有大床和衣柜？家务间够用吗？6个房间？等等），我更倾向于规划至少170-190平方米。

净收入4800欧元，每月还贷只有800欧元？如果你们考虑一下生活方式，应该能还更多。我们也有三个孩子，收入更低，还贷却更高 ==> 我们也外出吃饭，去度假，孩子们甚至穿“品牌衣服”。你们每个月3600欧元（净收入减去租金/还贷和其他费用）都花在哪？像你们这样“收入问题”的情况，很少有家庭会考虑，因为他们根本不会有这么高的收入。

至少这样我大致算出一个大约250,000欧元的现实贷款金额，对吗？

你是怎么算出这个金额的？

每月900欧元的还款额，贷款期限30年，我觉得这不太现实！或者你们计算了什么特别还款吗？

首先非常感谢到目前为止的回复。

@backbone23: 确实900欧元的还款额和大约30年的期限无法偿还25万欧元，但大约1100欧元的还款额是可以的，我们可能刚好能负担；不过我觉得稍微低一些的还款额，然后如果每月额外有200欧元多余资金的话，通过 Sondertilgung 偿还剩余部分，会更有意义，因为这样更灵活？

@nordanney: 关于房间大小，我们考虑的是一个稍小的客厅加上4个10-15平方米的房间。如果不考虑地下室或阁楼，第六个房间从哪里来的，我还不太清楚；不过我不认为这是不可能的。我肯定还会继续看看平面图，或者希望能尽快发布一些评论的想法。

关于钱，我也希望有更多的缓冲，但看到大家总说人们总是低估支出，我一开始宁愿小心会好一些。我们单单儿童照顾/学校费用就超过1000欧元，还有诸如Riester合同、音乐学校、保险、火车费用（没有车）等等。。。

你们觉得这个项目的费用估算怎么样，Berlin的大致数字合理吗？

衷心问候，

Kazazi

如果你们平时每个月没有多余的200欧元怎么办？或者每两个月才有一次……。

我不想让你觉得不妙……90000欧元的自有资金也是一个“重量级数字”！

如果你们平时每个月连200欧元都攒不下，该怎么办？或者只能每两个月攒一次……。

我并不是想泼你冷水……9万欧元的自有资金也算是个“响当当的数字”！

抱歉，但如果我面对一个估计年毛收入10万欧元的人（家庭），且他们每月只能负担800-900欧元的租金/贷款，那生活方式上肯定有问题。也没有车（坐火车应该比开车综合花费都便宜），那钱到底都用到哪去了？如果收入减少，你们怎么办？
对于这个收入来说，9万欧元的自有资金其实不多——这是我作为银行家的经验。只有两个理由：目前是年轻家庭，或者生活得比较奢侈。后者又符合你自己说的高支出。
现在简单谈谈费用。15.7万欧元的房价里甚至包含地下室？我们建得很大，价格还挺便宜，但每平米1,200欧元含地下室我觉得不合理。除此之外，这房子对5口之家来说太小了。