如何融资百万别墅?(BW,被动式住宅,140+50平方米)

  • Erstellt am 2021-10-26 13:16:38

haus-in-bw

2021-10-26 13:16:38
  • #1
亲爱的社区,

我知道这里不是教科书式的贷款融资(“住房费用最多占收入的30%” / “每月贷款负担最多为月收入的120倍”)。我们的问题是住得离斯图加特太近。我们所在地区供应非常少而需求者众多,而且多数口袋比较宽。现在我只想简单说一下我们大致规划的项目,欢迎大家给些想法。我们肯定会投入大量自有劳务,但这里先不考虑这些,只让裸数字来说话。

关于我们:

    [*
      我妻子33岁,我35岁
      [*]孩子2岁和4岁

    收入和财富状况:

      [*]450欧元基础,家庭主妇
      [*]净收入4400欧元 + 13.5薪 + 额外目标奖金,工程师雇员
      [*]两个孩子各419欧元儿童津贴
      [*]自有资金10万欧元,可能达到15万欧元
      [*]4-5年内另有10万欧元赠与
      [*]我们愿意将所有资金投入到房子里
      交通费用:
      [LIST]
      [*]一辆车,当前价值约13000欧元,现金支付。年行驶约12000公里
      [*]每月19欧元保险
      [*]每月33欧元车辆税
      [*]每月90欧元燃油费
      [*]每月50欧元维修/轮胎

    [*]住房、保险、生活费用、储蓄:

      [*]1020欧元住房(现暖租含电力、煤气、水费、电视费、垃圾费、网络及补缴)
      [*]每月6欧元手机费
      [*]每月4欧元责任保险
      [*]每月7欧元资本寿险或风险寿险
      [*]每月10欧元(养老保险)
      [*]每月60欧元职业伤残保险
      [*]每月400欧元食品含家用品、衣物
      [*]每月13欧元Netflix+Spotify
      [*]每月250欧元度假

    [*]其它:30万欧元租赁房贷款。扣除利息、本金和税款后,目前每月约有500欧元盈余
    [*]收入和支出汇总:
    总收入5350欧元

      [*]儿童津贴未计入,留作孩子支出
      [*]-1020欧元住房支出(其中720欧元冷租)
      [*]-942欧元其他总支出
      [*]=3388欧元结余
      [*]+600欧元新建房一楼租金收入

    [*]关于房产的一般情况:

      [*]500-700平方米——无具体地块
      [*]600欧元/平方米?地价参考
      [*]新建房140平方米含一楼公寓50平方米?10平方米技术间,车棚
      [*]木结构或实体墙待定,符合被动式标准

    [*]建造或购买费用:

      [*]462000欧元大地块,包括公证费、土地购置税等(+10%)
      [*]488000欧元房屋建筑费含附加费、外部设施、厨房、家具、灯具
      [*]950000欧元总费用

    [*]费用汇总:

      [*]950000欧元总费用
      [*]扣除自有资金100000欧元
      [*]待融资金额850000欧元
      [*]扣除KFW资助75000欧元(含2个住宅单元)
      [*]=需要融资775000欧元


100000 – 150000欧元5年期,其余20年固定。剩余本金40万到50万欧元……
年初一家贷款中介给我们的贷款额度为70万欧元,利率1.3%,本金额偿2%,期限20年(月还款约2310欧元)。
我们附近的现有房产售价约60万欧元,且须全面翻修。我们生活节俭,注重环保极简主义。

一种方案是有意识地采用20年贷款(1.3%),尽量少还本金(1%)。这相当于20年内固定冷租为1485欧元/月。我们等于向银行租房。情景是:利率期满时,或续贷,或条件差则出售搬出。如果房价没大跌,我们最多小幅补差5万到10万欧元离场。

    [*]我们对这套房的愿望是否实现可能?我们是不是完全疯了?你们怎么看?
    [*]以488千欧元造房,含附加费用能做成啥规模?200平方米室内面积可能吗?
    [*]类似房子(140㎡,被动式标准,不含一楼公寓摊销费用)大概有哪些额外费用?
 

Hyponex

2021-10-26 13:48:51
  • #2
用餐时间,欢迎,

也就是说,被动式房屋标准,190平方米的居住面积,包含488,000欧元的建筑附加费用、外部设施、厨房等等?

我认为这是一个大问题。

我刚刚搬进新建房,170平方米,KfW-55标准(还不是被动式房屋),没有光伏等。
我们在2019年底与开发商签了合同(合同和价格差不多已有将近2年历史),固定价格差不多是40万欧元(包含地热等)。
建筑附加费用和外部设施还需要额外加上。

所以,如果你想建两套住宅单位,190平方米的居住面积,并且是被动式房屋,那么即使是最便宜的供应商,价格也要达到50万欧元……(好吧,木结构可能会稍微便宜些,因为那里的能达到更好的值比较快)
但还要加上建筑附加费用(很快就是3万到5万欧元),然后是外部设施(大地块?较长的通道?露台等等?),这里的价格至少从5万欧元起步。

而且我们也不知道6到12个月后的价格会如何,最好按60万欧元预算。

还有一个问题:地块多大?
500平方米,加购房附加费用这边也要省下约10万欧元。

我认为,如果你把所有这些需求都放进去,最终的总费用可能会在110万到130万欧元之间。

附言。
不明白为什么大家这里都直接扣除还款补助?
如果你需要85万欧元贷款,那么你融资的也是85万欧元(银行会审核这个数额,这个数额必须与你的收入相匹配!)
完工后,有还款补助=是的,这会降低债务,但是房子必须达到这个标准。你首先必须从银行拿到85万欧元。
银行经常遇到完工时房子没有达到预期值,因此补助减少或者没有补助……
 

Snowy36

2021-10-26 13:59:42
  • #3
所以如果不是偷工减料,事先就知道是否符合[KFW Bedingungen],因此可以直接扣除补贴。
 

MayrCh

2021-10-26 14:02:06
  • #4
在“距离斯图加特非常近”的地方还能找到600€/平方米的地块吗?
而且谁能在这个地区以<2500€/平方米的价格建房?包括附加建筑费用、外围设施、家具、厨房……
非常天真,无论是资产方面,还是“估算”方面。
 

Hyponex

2021-10-26 14:03:16
  • #5

当然,那你就先自己垫付这笔钱,等KfW补贴到账后就会返还 ;)

对银行来说,只有一件事重要:
他们想拿到850,000欧元的贷款金额,并且一切都是基于这个金额来审核的……

这也不是叫“自有资金替代”,而是叫“还款补助”。

如果补助款支付了,剩余债务就会减少……但在那之前不会,因为他们需要这笔钱来建房……
 

Ysop***

2021-10-26 14:07:39
  • #6

我也这么认为。这计算得非常漂亮。这个愿望并不节省也不极简,尤其是土地和建筑的整体规模。
 

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