购房——我需要面对哪些投资？

大家好，建筑自住房及购房者的朋友们。

我目前正在寻找一处房产，已经看中了一套让我满意的房子。房子整体状况良好，但最近一次较大的维修已经有一段时间了。中介给我提供了一些资料[文件无法上传，我会尽力解决]，总体来看还算合理。

我关心的是，中期（10到15年）需要投资的项目有哪些。窗户我会立即换成三层玻璃，目前大部分是双层玻璃，少数是单层玻璃。换完后我可以安枕无忧，费用也在可控范围内，国家的少量补贴我也会申请。暖气系统将是更大的一笔开支。

据我所知，到2045年，德国的建筑物必须实现二氧化碳零排放供暖。也就是说：从2045年开始，传统燃烧天然气或燃油的暖气设备将被禁止使用（这在wohneigentum.nrw的一篇文章中提到）。2045年还很远，谁也不知道到那时因何种原因真正实施怎样的规定。

该暖气系统在1990年全面更换，燃烧器于2020年更新。用现有设备升级到燃油冷凝锅炉是否有意义（以优化能源效率和降低运行成本）？除了这些，还有哪些方式能提高燃油暖气的能效（比如油电混合暖气？）我正在寻求一种既符合未来发展趋势、又在价格和补贴范围内合理的方案（无论针对这套房子还是未来其他房产，取决于我后续的发现）。

回到已看的房子：屋顶用20厘米矿棉和隔离膜绝热。据资料推测，应是在1994年，在原有屋架下增加了第二层屋架时完成的。至于屋顶外部最近及何时做过修缮，我只知道前后更换了排水槽，对外墙的情况也不清楚。

除了窗户和采暖设备，屋顶修缮迟早也会成为工作内容。初步估算，大致会花费多少资金？我想有个大致的感觉。

价格为21.5万欧元，含有一套2016年的厨房（另行签订买卖合同，避免支付额外购房税费）。居住面积约190平方米，土地面积较小，仅约165平方米，有利于管理并降低地产税。居住面积分布在3层，无地下室。

附近几米处，从明年起，原一所老小学将改作难民住所。据我所知，没有确凿数据表明此类住所会对地产或房产价值产生负面影响。在不引发（政治敏感）讨论的前提下：您们在这方面有什么亲身经历（或来自亲朋好友的情况）？或者您们能想象离这类住所很近会不会吓退潜在买家？

暖气系统在1990年完全更换，燃烧器在2020年更换。是否可以改装为油燃气冷凝技术？

如果你的暖气系统还在使用，应该已经是冷凝/低温技术。否则今天它早已被禁止了。

对于油暖气系统，还有哪些办法可以提高能源效率（油混合采暖？）我正在寻找一种既符合未来需求、价格合理且有补贴的方法（无论是针对这套房产还是其他房产，取决于我找到的方案）。

合理吗？根本没有。

价格是215,000欧元，包含一套2016年的厨房（签有单独购销合同，以免支付购置附加费）。 大约190平方米，地块面积较小，约165平方米，这使得工作更轻松并减少了地产税。居住面积分布在3层，没有地下室。

所以你处于非常偏远的地区，或者建筑结构非常差，这是价格合理的原因。这是主要的限制因素。如果有难民收容所，当然会成为销售时的阻碍（尤其是如果居民行为不当的话）。这一点现在你已经感受到了，尽管收容所还不存在。

除了窗户和暖气设备，迟早屋顶也需要修缮。粗略估计，我可能需要准备多少钱，才能大致了解需要投入多少资金？

从简单重新铺屋顶到全面翻新都有可能。从五年内需要维修到还能用30年都有可能。价格从15,000欧元到50,000欧元不等。花费范围很广。

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如果你的暖气还在工作，它应该已经是冷凝式/低温型的。否则它今天就会被禁止使用。

非常感谢你的一般性评价。你关于现有暖气的描述是合理且准确的。如果1990年更换了暖气系统，到现在还没有安装新的锅炉，那么它一定是冷凝式/低温型的，因为这类设备不受30年期限内的改造义务限制。至少这是我目前调研所得的信息。或者建筑节能法是这样理解的：如果是冷凝式/低温型，即使是新房主也不受改造义务的限制？
“暖气”这个话题目前非常突出。建筑节能法对新房主规定了改造义务。因此我的思路是，如果我必须投资，那就投资于长期有前景的方案。我打算找专业人士一起评估一下情况。

有意义吗？根本没有。

如果建筑节能法在有冷凝式/低温型的情况下免除我作为新房主的改造义务，我就维持现状。先存钱，利用时间。

所以你是在绝对最偏远的省份，或者建筑结构太差，价格才合理。
这才是限制因素。但难民收容所，若明显存在（或居民行为不好），当然会成为销售的障碍。现在对你来说也是如此，虽然它还不存在。

绝对最偏远的省份，是的。在荷德边境，我能接受。当地最重要的设施都在，包括超市、全科医生、药店，通过乡村路能上高速。我依赖汽车，最近的医院距16公里，荷兰这边约8公里。我能接受，我家乡希腊的情况也类似。离家乡镇上医疗设施完善的地方，两个医院都距离约9公里。我估计邻近的荷兰也能找到专科医生。

关于难民收容所：我打算在这房子住很久。它25年或30年后是否还存在，尚未可知（人生如此）。

从简单的屋顶翻新到完全翻新。从五年后需要修复到还可使用30年。从15千欧元到50千欧元，各种情况都有。

无法一概而论。我估计在我作为业主期间需要投资。意思是尽可能存钱，并能筹资投资，以便在必要时贷款额度尽量小，或甚至不借款。

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见私信。

经纪人叫Bouwens，在谷歌上输入名字即可立即找到他。

还是说《建筑能源法》应理解为，即使是新产权人，如果采用冷凝/低温技术，也可以免除翻修义务？

只要是冷凝/低温技术，就根本不存在翻修义务。买房时，另外“只有”隔热/屋顶（你那边都是绿色）和管道保温需注意（热水管道和未供暖的房间）。也就这些了。

我会去看看这个房子。

感谢您花时间和精力解释。我原以为新购房者有无条件的修缮义务，以使现有建筑在出售时达到更现代、更低排放的标准（关键词“所有权意味着责任”）。
这样看起来整体会更加友好，与具体的房产无关。不过，如果我能提升自己的能效数值，也算是给自己带来好处。

如果措施可以与补贴结合使用，可以考虑投入和产出是否匹配。