购房，从祖父母到孙辈

您好，

这个话题已经讨论过了，但是在我们的情况下情况有些特殊，到目前为止我还没找到答案。

事先说明，我知道这里的内容没有法律约束力，你们大概也都不是律师。
我只是想要一个方向指引。律师我无论如何都要找——但我想先积累一些基础知识。

事情是这样的：

我的祖父母年纪都很大了，想卖掉他们的房子和土地。
他们请过一个中介，中介说他们大概能卖到170,000欧元。
已经有一个潜在买家了。但是我的祖父母一直没有下定决心。毕竟这么多年来了，他们很难割舍。所以房子还没卖出去。

现在我（孙子）对这房子产生了兴趣。我想在翻新后搬进去住。
我们说的是自用。

鉴于我的祖父母可能活不过10年——我当然希望他们健康长寿，但他们已经九十多岁了——必须考虑遗产继承问题。

我们肯定不想发生任何继承纠纷。

因此，赠与这种方式暂时不考虑。
另外，房子必须以合理的价格卖出，不能让任何人说我们低价买了这块地，对吧？
我想中介的意见在这里其实不重要，卖房得有官方的估价，对吗？如果是，应该找谁做估价？费多少？多久能做完？

现在这个点让我这次咨询和之前我看到的情况不同：

十五年甚至更长时间（其实我不太确定，但肯定超过十年了），我已经拥有房屋三分之一的产权，剩下的三分之二是我祖父母的。
这会有什么利弊吗？

如果房子官方估价是170,000欧元，我的祖父母能不能以三分之二的价格卖给我，而继承人不会有异议？
毕竟三分之一属于我了。

税务方面怎样？
我听说亲属之间卖房，自用的话是不征税的，这是正确的吗？

感谢任何能给出的建议，

谢谢

Jupiter

附注：不知道是否相关，房子本身几乎没什么价值，特别是能源方面需要大修。但土地有4000平方米，非常大。如果有价值的，主要是土地，不是房子。

最好的解决办法当然是与其他潜在继承人和祖父母进行交流，了解大家的期望，并达成共识。当然，我无法判断在你的具体情况下这能进行得多顺利。

如果你已经拥有三分之一的份额，那么以剩余三分之二作为购买价格是公平的。同样公平的是以当前市场价格为基础。

如果你的祖父母将购买款项作为预继承或赠与支付给所有继承人，情况当然会更简单。这样每个人都会感觉到同时获得了一些东西。从税务上来说，只有在遗产金额超过遗产税免税额时，这才会带来积极影响。祖父母是否愿意这样做，当然完全取决于他们自己。

据我所知，家庭内部转让不需缴纳房地产交易税。

从法律角度看，你的祖父母几乎可以随意处置他们的财产。

你好，谢谢你的回复。

由于我的祖父母想用这笔钱购买一套适合老年人居住的产权公寓，或者至少用这笔钱无忧无虑地支付这类公寓的租金直至晚年，因此你的建议 unfortunately 不可行。尤其是部分继承人我们已经几十年没有联系了。

对我来说，唯一的问题是，我是否可以直接接受房产经纪人170,000欧元的估价，以及113,000欧元（2/3）的购买价格是否合法合规，还是应该直接委托一位鉴定专家。

由于我甚至不认识部分继承人（第一段婚姻的孩子），我根本无法了解他们的想法，因此想要确保自己的安全。
最终如果因为某个继承人认为我剥夺了他的继承权而被要求补偿，那对我来说是不公平的。

除此之外，你说得没错，我的祖父母可以随意处置这笔钱。但我担心贱卖会最终给我带来麻烦。

无论如何，先谢谢你了！

继承纠纷很复杂。首先需要问的是，有多少继承人符合条件，以及继承顺序是怎样的？是否已有遗嘱？你毕竟只是孙子，不是现有房主的子女。如果没有（柏林）遗嘱，哪怕只有一位祖父母去世，部分财产也必须先遗给子女，剩余部分才会在后来继承。

一切都很复杂，除非祖父母现在就把房子卖给你！

确保你得到正式的价值评估，不是中介的估价。对此有专门的评估师，必要时可通过当地的房屋银行联系。如果你认识继承人，问问他们是否同意这些评估师，这能避免以后发生争执。但只要继承尚未处理，其他人无权干涉。如果你知道房子的价值，剩余的2/3份额就可以卖给你，一切就顺利了。

有趣的是，你已经拥有了1/3的产权。如果现在其他不认识的继承人获得剩余的2/3并想出售，这对你来说可能是好事也可能是坏事。你要么阻止他们，只愿意低价购买，要么继承人抬价，要求更高的价钱。如果谁都不让步，可能就会发生分割拍卖。

总之，长话短说：拿到正式的价值评估，直接购买，这样你才有保障。

，确认！也是这么想的，现在最好一切都敲定了，这样就好了。

再次感谢你关于价值评估报告的那句话。我会看看是否能可靠地拿到这样的报告。

还有一件事。作为卖方，价值评估报告会有议价空间吗，有人知道吗？
只是因为有法定继承人，我的祖父母没人能强迫他们以评估出的准确价格出售房子，对吧？！

嗯，那已经属于你的一部分三分之一，是继承的财产吗？还是你怎么得到的？你已经买下了吗？还是从另一个遗赠人那里继承的？
那就不应纳入考虑范围。
如果有人想卖掉他们的财产，他们当然可以。无论年龄多大，继承人都得安静地等待。继承是在死亡之后才发生的！

简单来说：如果你的祖父母想卖掉他们的财产（也就是房子的剩下三分之二），他们就可以按自己的意愿去做。如果他们之后把钱挥霍殆尽，继承人就只能自认倒霉。这是他们自己的钱，他们想怎么用都可以。

如果他们卖给你，就按市场正常价格成交。那就是合法的买卖，钱是属于你祖父母的，他们可以随意使用。继承人想要什么并不重要。如果钱用完了，那就是这样；这是你祖父母的合法权利。你按市场价买入，完全不是一种“预先继承”的赠与行为，没有人能来妨碍你。

不过我要提醒你：如果你的祖父母仅仅通过出售拿到大约12万欧元，并且还想用这笔钱支付养老公寓的租金、搬家以及可能需要的新家具，这可能会捉襟见肘。尤其是如果这是一种带有护理服务的居住形式。

另一种办法是：你得到房子，作为交换，你支付祖父母的租金并承诺赡养他们终老。这里有固定的费率，如果大致等于房产的价值（或者部分价值），就可以被抵扣，而且这不算作遗产！你算是“买了”房子或对应份额，并“赡养”他们。
优势是：你不必一次性付清所有钱，祖父母也不用担心钱会快用完。如果祖父母比预期早去世，这仍然不视为遗产，因为你们是本着诚信达成的协议——对你来说可能会更便宜（风险是他们活得更久，那你要多付些）。

我建议找一位称职的公证人办理，但务必事先确认公证人是否有相关经验。我之前遇到过不合作或能力不足的公证人处理土地交易，耗费了我们大量时间和精力。