购房 - 融资与评估 - 柏林地区

你好，

我们正在柏林寻找一处房产，目前已经找到一个房源，并且已经向银行提出了贷款申请。我们的基本情况如下：

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总净收入：4400欧元/月（目前只有一个收入者 + 儿童补贴）
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[*]我们目前平均每月可以存约1800到2000欧元。
[*]我们的租金加停车位费用大约是700欧元/月。


[*]我们预计还会工作大约30年。
[*]有2个幼儿园年龄的孩子。
[*]房产价格：50万欧元 <- 来自熟人圈子。
[*]自有资金：约17万欧元。
[*]贷款金额：36-37万欧元。

我们目前有两个顾虑，想听听你的意见，因为我们在这方面完全没有经验：

[*]银行同意贷款额度。我们预计每月还款1700欧元，贷款大约20年还清！-> 你们怎么看这样的月供金额？风险太大吗？
[*]该房产位于柏林市内，约有60年历史。房屋状况良好，因此装修费用可控。但是银行对该房产的估价远低于现价，大约35万欧元 <- 这对于柏林来说是一个不现实的价格。我的问题是，如何估算购买价格？ 根据土地基准价，该地块约500平方米，价值约在20万至25万欧元。同一区域内，更新的连排别墅售价为45万至50万欧元。

非常感谢！

嗨。

这是一个公寓还是一栋独栋住宅？

1. 我觉得这个月供非常冒险。这相当于净收入的38%的月度负担。我们正在进行一栋房子的贷款审批，不想在5400欧元净收入中，每月支付超过1500欧元的月供，因为否则很难积累储蓄和“生活”。至少对我们来说是这样。我不了解你们的支出情况。
另外请记住，至少每平方米每月需要1欧元用于附加费用和维修储备。150平方米的话，这又是额外的450欧元。

2. 请考虑你们可能必须进行一些装修（建筑能源法）。请让专家进行检查。他也能估算费用。除此之外，我对此说得不多。

关于该物件的更多信息将有助于评估价格。

但是银行对该房产的评估远低于当前价格，大约35万。

为什么？你应该弄清楚。

我的问题是，我如何估算购买价格？

通过一位专家，他会对房子内外进行检查。

根据土地基准价，该地块大约值20万到25万，面积约500平方米。

剩下的10万用于房子。对于一栋100平方米、60年历史的房子来说是公平的，对于更大的房子则不然。
你的“房子”对我们来说现在可能是城堡，也可能是木屋…… :rolleyes:

首先非常感谢！

关于该房产的简要信息：

[*]DDH
[*]100平方米的居住面积
[*]4个房间
[*]装修过的地下室
[*]车库
[*]大型工程如屋顶保温、屋顶覆盖、窗户、门在过去10-20年内完成
[*]浴室、厨房在过去5-6年内翻新
[*]60年代建筑 -> 墙壁相当薄（25-30厘米）且没有保温层
[*]油炉供暖 -> 预计还能使用大约10年
[*]电路可能还是旧的，大约有30年历史
[*]暖气片部分更换过

以及我们的一些其他信息：

我们目前住在一个三居室的公寓里，预计在2-3年内需要搬到更大的公寓去。届时我们可能每月要支付至少1200欧元甚至更多的新公寓租金及附加费用。基于这个原因，我们想迈出购买自有房产的步伐。

从我个人的角度来看，我们生活简朴，没有高端需求，每月除了租金外大约1500欧元就能满足生活需要。也就是说，理想情况下我们每月需要支付1500 + 1700 + 500（附加费用）= 3700欧元。这样只剩约700欧元——我更希望是四位数的剩余资金……

关于价格 -> 我不知道我们是否有时间进行房产评估以及相关手续，也不知道多久能拿到结果。柏林市场的需求非常疯狂，交易也非常快速。廉价的房产在网上甚至不会挂满半天，已经被抢购一空。如果你得到看房机会，通常会有大约10个人同时去，房产经纪人会说：我会把资料发给您，请联系您的银行。第一个拿到贷款承诺的人，才会安排公证签约。

我简单查了一下：比如柏林北部，地价基准价约为600欧元/平方米 -> 70年代的组装房，土地面积约500平方米，价格轻松达到600-700千欧元，少数情况下也有550千欧元。但这意味着房屋本身价格是25-30万欧元 -> 银行如何评估这个价格呢？地价基准价和市场价格（在柏林）还有关系吗？即使考虑到100平方米左右的公寓价格轻松达到40万欧元以上。

问题是，第二个成年人是否也想要/能够在可预见的将来额外赚一些钱。如果是，我对此情况持放松态度。如果不是，将来可能会很紧张。孩子们会长大，需求会增加。也许自己也不想一辈子都“节俭”生活，偶尔一次更长的假期，一辆更好的车，爱好，也许还得应对一次较长的疾病或失业？但其实这个问题只能由你们自己回答。

银行如何评估这处房产其实无关紧要。对你们来说，事实是房子以这个价格出售。如果你们喜欢并且想要，就得付这个钱。在柏林价格不会更便宜。如果看看那里有些房价以及成交价，或许能买到东西就已经很幸运了。