搬家 - 如何规划过渡性融资？

我们目前已经在一栋联排别墅里住了11年，但房子还没有还清贷款。由于这里所在城区的整体居住环境多年来不断恶化，建筑越来越密集，垃圾越来越多，从来没有安静的环境等，我们明年想把房子卖掉，用卖房款在乡下的安静地段买一栋新房。我们本来打算等房子完全还清后再行动，但我们实在受不了了，因为即使在周末和节假日也难以享受安静。

我们尤其担心的是资金问题，因为我们不确定哪种方式最好，希望有人有类似经历，能给我们一些建议。

关于基本情况：这栋联排别墅目前价值约55万欧元，明年还剩大约9万欧元，利率为0.5%，可以进行抵押置换。我们也想利用抵押置换，以便获得更多资金购房。新房的价格最高限定为45万欧元（含附加费用），我们认为这是现实的。此外，我们还有大约10万欧元的资金，其中一部分投资于ETF，但需要时可以变现。备用资金至少有2万欧元，这部分资金将用于可能的过渡融资，备用资金也可以增加。购房附加费用计划通过过渡融资支付。理想情况下，购房后剩余资金能够完全偿还现有贷款。

问题是我们应该如何进行下一步？

因为我们不想再搬到租的房子里作过渡，而且对我们的猫来说那也不可行，所以可能需要承担昂贵的过渡融资。还有其他方法吗？重新贷款然后用卖房款还清对我来说没有意义，因为成本会更高。过渡融资的风险在于如果房子无法及时卖出，每个月都会产生成本。但我们认为找到买家的风险不大，因为每当该区域有房子出售，总会在6个月内卖出，大多数在3-4个月内售出！

我们应该什么时候请房地产经纪人卖房？是提前请还是找到理想房产后再请？计划是在2024年4月或5月开始寻找新房。之前我会联系贷款银行，询问过渡融资和抵押置换的事宜。

我还看过一种情况就是卖房时约定还能继续住进去（最长2年），向新房主支付租金。这种办法现实吗？能找到同意这样条件的买家吗？优点是我们能拿到资金，但需要把房子清空贷款，即完全还清贷款。租金也不便宜，大约每月2000欧以上。

关于我们：他42岁，是公务员；她48岁，兼职工作。家庭净收入约4500欧元。现有贷款月供约1000欧元。

我们非常期待收到您的建议和经验分享。

我会比较轻松地看待这件事。
我们也差不多这么做，虽然我们的房子已经还清了，但新房子（旧房子）要贵得多。

贷款两笔，一笔是购房款，一笔是装修费，两者都是浮动利率贷款，因此随时可以还款。大额的是长期购房贷款，装修费是18个月期末还清。

也就是说，我们住在旧房子里，直到项目预计完成——只有那时我们才会开始找买家。
正如你所说的，应该几个月内就能解决。
然后我们用卖房所得一次性偿还小的、短期的期末还清的贷款，剩下的款项则用于偿还大额贷款。

你们只需要小额的短期期末还款贷款。
由于现有房子被算作自有资本，贷款条件应该会很好，对银行来说风险比我们还小。
作为比较，我们支付的是欧元隔夜利率3个月期加50个基点，尽管因为基准利率，这个利率绝对值较高，但相对来说非常好——而你们贷款最多18个月，利息负担可控。

由于现有房屋被计入股本，

但只有在将其变现后才算。

正如你所说，这应该几个月内就能完成。

至于房屋销售是否能像往年那样在今年或明年同样快速完成，这可能值得怀疑。对于仅11年房龄的房产情况可能会好一些，而1980年建的房子就不一定……但银行通常会先按兵不动，观察股本的实际金额。

是在之前还是在我们找到理想房产之后？计划是在2024年4月/5月开始寻找新房。

计划买二手房吗？为什么不现在就开始找？找房子可能会花费一段时间吧？

询问过渡融资和抵押置换。

抵押置换的话，你得先有新房才能操作……

有条件继续住在里面（最长2年）。然后向新房主支付租金。

这不算租赁，也不会成为租客，而是在合同中确定稍后的交接。这是常见做法。你需要承担的是日常开销。

因为我们不想再搬到租赁住房，而且猫咪也不适合那样做。

别这么说！猫咪最终还是要搬家的。它们不会理解“过渡搬家”的概念。有时候确实会遇到需要临时住宿的情况，比如严重的水灾。
我建议去一下主办银行咨询。

嗯，我对银行的贷款方面不太了解，至少它被当作“自有资本”来处理——毕竟银行也在土地登记簿上有记录。至少我们的顾问是这么说的。

嗯，我对银行的贷款方面了解不多，至少它被当作“自有资本”对待——毕竟银行也在土地登记簿上有记录。至少我们的顾问是这么说的。

金额尚不确定，因为还没有出售。尤其是现在，很多人误判了房产贬值的程度。只有最终结果才能看清自己拥有的东西。

不过银行对此有一个相当现实的看法……至少当他们在现场的时候。