带有缺陷的房屋验收 - 如何应对？

你好，大家好，

我们正在和一家建筑公司合作建房（仅建房，我们已经有地了），几天后就要进行房屋移交/验收了。
现在还有一些小问题，我们也已经告诉了施工负责人，比如说：
- 外墙上还有脚手架留下的孔洞。
- 一些室内门还没关得很严（会自己打开或者根本关不上）。
- 一些卷帘门卡顿。
- 家务间的天花板下面有个洞（上面不会掉进来）。
- 通风系统还没安装调试，也没进行操作指导。
…

合同上说，最后一笔款项超过10%要“Zug um Zug bei Hausübergabe/Abnahme”支付。
我觉得“Zug um Zug”这个说法有点让人误解，因为我肯定不会带着装着四万欧元的箱子跑来跑去。我猜意思是，我们不是有平常的两周时间（或者是10天？）去付款，而是验收后就要直接指示银行付款。你们觉得呢？

然后还有通常的5%总金额的担保书，我们是在第一次付款时拿到的，验收时要退还。

现在我们有点不确定，怎样做才合适。
拒绝验收可能不太明智，因为这些问题都不严重，我们也不想闹矛盾。
但最后一笔账单的全额当然也想等一切无缺陷时再付。所以我们可能可以先验收，把这些缺陷写进验收报告，定14天的整改期限，然后先扣留一万欧元（这样行吗？），等问题都解决后再补齐。还是说担保书就是用来这个的，我们直接留着担保书时间长点？

希望你们能帮帮我，谢谢。

合同中写明，最后一笔款项的10%应“在房屋交接/验收时同步支付”。
我觉得“同步支付”这个说法有点误导，因为我肯定不会带着4万欧元的行李箱到处跑。我猜这可能意味着我们没有通常的2周（或者是10天？）时间，而是要在验收后立即指示银行付款。你们怎么看？

基本上是这样。验收完成后，你汇款，然后房屋就算交接完毕。

拒绝验收可能不明智，因为缺陷不严重，而且我们也不想引发纠纷。

针对你提到的缺陷或尚未完成的工作，拒绝验收不是一个选项，甚至可以说你无权拒绝。

基本上如你所述，验收时有缺陷报告并保留一笔合理的剩余款项。

个人认为期限明显过短（期限过后你打算怎么办？）且建议的金额明显过高。

还是说保证金就是为了这个目的，我们可以再保留一段时间？

如果这是完工保证金，原则上就是为此准备的。但你应仔细查看条款，别让验收使保证金失效。通常这更多是为最坏情况准备的，你也肯定不想因为几扇门卡住就把担保银行牵扯进来（夸张说法）。

你有没有指出缺陷并与总承包商/业主代表讨论过？这些工种早就完成了。

现在还有一些小缺陷，我们也已经通知了施工负责人，比如：
- 外墙上还有脚手架留下的孔洞。
- 有几扇室内门关闭不完美（会自己重新打开或者根本关不上）。
- 有几处卷帘门卡顿。
- 家务间天花板下方有个洞（从上面不会坠落）。
- 通风系统的启用和操作说明尚未完成。
...

我们也遇到过类似的小缺陷，比如门的问题。

验收当天，我们和施工负责人一起检查了所有问题，对于所有缺陷，我们商定了一个扣款金额，从尾款中扣除。例如门的问题是1000欧元，卷帘门也是1000欧元。两周后，木工来了，调整好所有门，我们马上付了那1000欧元，一周后窗户安装工也来了，依此类推，所有问题都这样处理直到完全解决。

通风系统、暖气等的操作说明是由安装人员做的，不是我们的施工负责人。

所以对于“较小”的问题，我不会拒绝验收。你们已经把缺陷告诉施工负责人了，谁知道呢，也许他验收时也不会一个人来 :)

你有没有指出缺陷并与GU / Bu讨论过？这些都是已经完成很久的工种。

如果是交钥匙工程，很多业主出于害怕/羞愧/无知，确实是在交房时才提出缺陷——这是我的专家凭借数十年的工作经验确认的。
实际上，很少有合同对此有明确规定，法律上最终以合同约定为准。比如你在施工过程中指出缺陷，并因此扣减了同期应付的阶段付款，GU可以对此发出警告，甚至如果有支付计划，也可能因此暂停施工。工种的中间验收及其缺陷处理，并在应付阶段付款中扣留部分金额，需要在签订合同时达成协议。
论坛里也有过GU被指出缺陷但初期忽视的例子。严格来说，建筑物应当在交付时无缺陷。当然，之后不能再修改毛坯尺寸也是显而易见的。

如果合同依据《建筑法》签订，则可以扣留相当于修复缺陷所需金额两倍的款项。根据VOB（德国建筑合同条例）签订的合同，这个金额甚至是三倍。我的专家也告诉了我这些。但作为外行，有时很容易错误估计这个金额。

鉴于这些听起来并不算太严重，我觉得一万多欧元的金额也有些过高。

-有几扇室内门关得还不完美（又会自己开或者根本关不上）。

我也投诉过这个，但这不一定是缺陷。新的密封条还比较硬，这种情况会在使用门的最初几周内有所改善。

关于扣款，我会给总承包商发一份清单，列出针对每个缺陷扣了多少钱。如果这完全不合理，他应该说明他认为合理的扣款金额。我也觉得这里往往会被估低。光是工人的出差费用，每次就要一百欧左右。三百到五百欧元，即使是所谓的小问题，也很容易达到，甚至是这个数量的两倍。