使用住房储蓄贷款 + KfW + 次级贷款融资

大家好，

我在这里的第一篇帖子就谈谈融资问题，因为我对我们的融资情况感到非常困惑。

我们想建一栋大约160平方米的小型独栋住宅，预计总费用约为55万欧元。通过自助劳动等，总费用压缩到大约53万欧元。

我们本来想投入自有资金，但去年我们把资金投入到了公寓的装修上，因为我们没想到建筑区的开发（这里面有一段较长的前史）。

一位与开发商合作的独立融资顾问也给了我们相应的建议，上周我们收到了如下报价：

374,000欧元，20年期，利率1.35% -> 带替代还款的建筑储蓄贷款
100,000欧元，10年期，利率0.75% -> KFW 153贷款
57,000欧元，15年期，利率4.59% -> 次级贷款，可随时偿还，最高1%的费用

每月还款金额约为1600欧元

这是我们收到的组合报价，而在此之前，我们的目标是月供约1300欧元，±100欧元左右。

最大的理由是，通过次级贷款可以增加“自有资金”，从而实现20年期1.35%的利率。由于本地银行开出的价格是1800欧元（月供），（年金贷款，利率1.4%，2.5%还款率（不可谈判且固定）），看起来这个报价并不算太差。

正如命运所致，当时有个熟人在场，我们顺便聊了聊，他顿时大为震惊，劝我们考虑另一家银行，可能只贷款10年，但采用年金贷款形式，利率费用会降低。旁边可以缴纳建筑储蓄金额，但不会像这样。他的建议是这样。

我用PSD和ING的利率做了计算，依据第一次接触的信息，他们分别给431,000欧元的贷款利率是1.01%和1.11%。10年期限的利息差额超过36,000欧元。

ING不提供新建住房20年贷款，且由于与KFW组合的关系，15年期也被排除。PSD可能也提供20年期限，利率在1.3%到1.5%之间（取决于合同中的选项）。

使用ING的月供约为1302欧，而PSD根据期限不同介于1290欧到1550欧之间。两家银行都已启动审核，预计几天内会有反馈。

这一切让我非常迷惑，我们目前不确定之前认为好的报价是否仍然合适，还是只贷款10年更有意义。

补充说明：我们已经口头上得到了最初提及的贷款“承诺”（融资申请已提交银行），最终合同只有在去公证处时才签署，抵押登记将在第二次公证时完成。我曾要求书面承诺，但对方表示一切顺利，我们可以去公证处办理土地购买手续（之前我们推迟了）。合同尚未签署，这给了我们在此期间寻求其他方案的机会，但我对此仍有些怀疑。

由于当地银行以一个大红色的S在1800时截住了我们（年金贷款利率为1.4%，还款率为2.5%（还款率不可商议且固定！）），我觉得这还不算太差。

说实话，这是一个非常棒的报价。我觉得对于你们的情况来说非常合适。你们在储蓄银行每月支付大约600欧元的利息。按照你说的组合，利息已接近700欧元，明显更多。储蓄银行不能和KfW贷款结合使用吗？

ING对于新建房屋不提供20年期贷款，因为和KfW组合的话，15年期限被排除了。PSD可能也能提供20年贷款，利率大约在1.3%到1.5%之间（取决于合同中的选项）。 ING我大约是1302欧元，PSD则在约1290欧元到1550欧元之间，具体取决于贷款期限。两家银行都已启动审核，预计几天内会有回复。

具体的贷款组合是怎样的？仅PSD/ING还是还有次级贷款？我不太明白你的计算过程。全额贷款的话，我建议采用3%的还款率，储蓄银行的还款率已经很积极了。

晚上好，

我对总费用的明细很感兴趣？
因为用57,000欧元，你们肯定也支付了一部分附加费用，对吧？如果自有资金不足以覆盖附加费用，那么ING银行就不会批准贷款，只会拒绝！

所以请列出：
- 土地费用
- 购地附加费用（针对土地）
- 房屋建造费用
- 建造附加费用
- 外部设施费用

然后自有资金的金额 + 自己的劳动投入！
（在一些银行，如果建筑师配合，利用自我劳动可以很好地操作，从而获得更优惠的利率阶段！）

附言：贷款总额为531,000欧元，月供1,300欧元，年金利率为2.93%（包括利息和本金偿还！）
这几乎是没有什么的！如果只付1%的利息，应该尝试偿还3%的本金=4%=理想的还款额，自己应该负担得起：1,770欧元
所以储蓄银行的条件也不算远！

由于这里的预算非常紧张，我非常重视长期利率保障……因为每月还1,300-1,400欧元，531,000欧元的本金偿还得非常少 = 10到15年后利率上升时，会有令人不快的惊喜，你可能突然需要为剩余贷款支付2,500欧元。

也就是说，银行和住房公积金组合贷款可能非常合理。
我很想知道，10年后KfW贷款还有6万到6.5万欧元余额时，你们会怎么做？
你们会用另一个住房公积金合同单独保全吗？那每月会有额外150-180欧元的负担。

你好，欢迎来到论坛。

顾问的综合利率是1.58%，储蓄银行的是1.35%，其中包含KfW的综合利率应该会更低。我绝对会选择储蓄银行。像P-Kosmalla一样，我也认为更多的还款更好。老实说，如果你们无法承担1800欧元的月供，那么在顾问方案中也不会有额外还款的可能。

我不知道你们的财务状况允许多大的月供，但只有2%的还款率风险非常高。也许顾问还能找到一个介于储蓄银行和前者之间的方案。我想他是按照你们的要求尽可能把月供优化到最低，是吗？

你好

可以让中介运行一下吗？

说实话，这是一个非常棒的报价。我觉得对你们的情况非常合适。你们每月在Sparkasse支付大约600欧元的利息。按照你提到的方案，已经大约700欧元了，明显更多。Sparkasse不能和KfW结合使用吗？

具体的方案是怎样的？只有PSD/ING，还是还有次级贷款？我不太理解你具体怎么算的。在全额融资的情况下，我会选择3%的还款率，Sparkasse已经算得很激进了。

Sparkasse希望我们卖掉我们目前居住的住房（也是在Sparkasse融资的）。由于距离利率固定期结束还有4年，我们还要支付25,000欧元的提前还款罚金。

晚上好，

我对总成本的明细感兴趣？
因为用57,000欧元，你们肯定也支付了一部分附带费用，对吗？如果自有资金不足以支付附带费用，ING是不会批准贷款的，只会拒绝！

请列出：
- 土地费用
- 购地附带费用
- 房屋建设费用
- 建筑附带费用
- 室外设施

然后说明自有资金是多少 + 自有劳动投入！
（部分银行如果建筑师配合，可以很好地利用自有劳动，从而获得更优惠的利率！）

附注：贷款总额531,000欧元，每月还款1,300欧元，利率约为2.93%（包含利息和还款！）
这算不了什么！如果只需支付1%利息，应该尝试3%还款率 = 4% = 理想还款额，约1,770欧元
储蓄银行与此差距不大！

由于这里的计算“非常紧凑”，我觉得长期利率固定非常重要……因为每月1300至1400欧元的还款对531,000欧元来说还款很少，如果10-15年后利率上升，剩余本金还款突然需要2500欧元，那会很糟糕。

换句话说，银行与储蓄贷款结合用是很有意义的。
我很想知道，如果10年后KfW贷款还有6万到6.5万欧元未还清，你们打算怎么办？
会用单独的储蓄贷款合同来保障吗？那每月还款会增加150到180欧元。

土地价格为99,100欧元，自有劳动计入20,000欧元。431,900欧元用于房屋、车棚/车库、所有建筑附带费用、室外设施准备、光伏系统准备。

第一个报价（储蓄合同+KfW+次级贷款）中包含7,500欧元的购置附带费用。当时建议我们将节省的钱用于其他用途或保留作为备用资金。如果最后有剩余，可以用于偿还次级贷款。

对于ING来说，7,500欧元作为自有资金投入，423,500欧元为ING贷款 + 100,000欧元为KfW + 7,500欧元自有资金 + 20,000欧元自有劳动。

目前我是“唯一收入者”，我妻子预计两年后重返工作岗位。计划是如果现在能成，未来肯定更好，因为我妻子的未来收入几乎全部用于还款（ING允许每年免费调整还款两次），储蓄贷款应该也能如此操作。

为了偿还KfW贷款，我们有两个现存储蓄合同，约两年后将达到满额且“超额储蓄”，10年后可以完全偿还KfW的剩余债务。

您好，欢迎来到论坛。

顾问给出的混合利率是1.58%，Sparkasse为1.35%，而且加上KfW混合利率应该会更低。我肯定会选择Sparkasse。和P-Kosmalla一样，我也认为更高的还款率更好。老实说，如果你们无法承担1800欧元的还款额，顾问方案中也不会有额外还款的空间。

我不知道你们的财务状况允许多高的还款，但只有2%的还款率风险非常大。也许顾问还能找到Sparkasse和他提供方案之间的折中方案。我猜你们是希望把月供尽可能压低，是吗？

我们没有直接委托优化，我们想要的是在较低月供和合理贷款之间的健康平衡，并且未来2-3年内能有调整的可能（那时将有两份全薪，目前只有一份）。如前所述，Sparkasse的问题不是月供，而是他们对现有房产的问题。

关于KfW，因为之前对公寓已经有意见，我们和Sparkasse根本谈不拢。