土地和房屋融资？办理抵押贷款？建筑费用？

亲爱的论坛朋友们，

大约半年前，我们在巴伐利亚购买了一块土地，从那时起我就认真阅读论坛内容。
但现在情况来了，我快要崩溃了……

具体情况如下：
我们（35岁，38岁，两个孩子，8岁和12岁，暂不打算要更多孩子）去年买了一块地：
19万欧元，完全配套，含购置附加费，其中15万贷款，已开始还款，4万自有资金；

财务状况：
净收入约6000欧元
支出：
土地贷款还款600欧元
储蓄建房总共600欧元（其中一个400欧元的储蓄后来会用于房贷）
冷租金500欧元（租得很便宜）
附加费用300欧元
其他每月费用不定；重要的是：每月往额外账户存1000欧元，且不需特别限制开支。
当前自有资金13.5万欧元（减去4万买地资金，剩8.5万）

现在很自然地，我们想要在土地上建房。设计图已经完成，我们非常喜欢：
145平米，超长双车库，无地下室，双坡屋顶，地上两层， knee wall 高1米（规划要求：屋顶、knee wall、高度两层）；土地需填高约1米至路面高度；KfW55标准

我丈夫是建筑师，我们自行委托各项施工。
本以为没什么大问题，不大面积，没有地下室等。

但价格却超乎想象：房子单价预计40.5万欧元？！？
我现在真的很迷茫。我们在买地时已经设定了40万欧元的抵押贷款额度，因为这是我们心理预算的最高限额。这个额度显然不够了……
父母可以借给我们2万欧元，但即使如此也不够。

我简直无法相信。

这是各项工程的费用细目：
主体结构含抹灰和地面找平 15万（含地基处理）
屋顶 4万
轻质隔墙 3万
壁炉 1万
窗户、门（木-铝材质，带百叶遮阳）5万
给排水系统 4万（空气-水热泵，地暖，带新风系统），卫浴设备不含（设备我们自己买，由熟人安装）
瓷砖 1万（仅估算，报价尚未收到）
房屋连接设施 1万
车库门 4000
结构力学计算 2400
厨房和木工 2万（估算）
电气 1.6万
钢制楼梯扶手 3500

我们确实计划采用较高标准，但这价格实在太夸张了……

读完这些苦衷之后，我的问题是：
这么高的最终价格从何而来？
关于融资，我们该怎么办？能不能超过抵押贷款额度借款？以我们的收入，这样还款压力行得通吗？目前还款额约1700欧元，假如额度保持40万。

非常感谢所有付出努力帮助我的朋友们！！！

我不明白这些问题……你丈夫不是建筑师吗，应该有很好的关系……虽然有些限制，比如不能用木铝窗户（无论你们为什么要这样）或者那个价值一万的壁炉，但这还是可行的。

根据你们的收入和自有资金，我认为总金额60万欧元是可以实现的。你们在一些地方确实计划了相当高的标准，比如我觉得窗户方面，卫生设备/供暖也已经很宽裕。如果你们觉得金额太高，可以再考虑是否愿意接受一些妥协。

房子包括车库和附带建筑费用，厨房等，总价40万？在巴伐利亚？你好？这不贵吧……还是我漏看了什么？！我们没有超过2010年。

你好，

最终价格到底是怎么来的？

...因此...

我们肯定是按更高的标准来规划的，但现在看来还是太极端了……

...没有更多设计方案的话，其他很难判断。

有些东西其实还算比较适中……电气没多少，瓷砖看铺在哪里也不多，所谓的主体结构和地面工程（土方工程？）是什么意思？

价格的推动因素肯定是：超长车库，木铝窗配百叶窗，壁炉，控制式居住通风，卫浴设备如果还要额外计价，土方工程。

这里一般会假设建筑成本2000欧元/平方米，那你算算：

房子：145 x 2000 = 290,000
车库：40,000
附加费用：50,000

合计是380,000……还得加外部设施、厨房、家具等。

如果再加上你们开的玩笑比如壁炉什么的，这一切都说得通。

如果想便宜点……降低你们的标准。总体来说，我觉得这价格还不算特别贵。

我们该怎么筹资？能不能贷超过抵押贷款额？

不行，没有银行会这样做，但登记一笔额外的抵押贷款没问题。

按我们的收入，这样还负担得起吗？

没有更多细节的话，很难说，但净收入6000欧元理论上肯定可行。关键是你们怎么生活，以及愿意在多大程度上节省。

让我有点惊讶的是，一个应该懂的人（建筑师！）竟然这么天真。

价格不是“很夸张”，而是正常的。也不会比“略高于标准”高太多。 你的成本清单并不完整。是你没有列出其他工种，还是还没有具体规划？作为建筑师的你的丈夫肯定最清楚这405,000欧元是怎么来的。 当然，最大的成本驱动因素是KfW 55标准。必须这样吗？从经济角度看并不合理。因此我不明白为什么有人设计KfW 55却又抱怨高成本。但这部分你丈夫其实应该更清楚。 比如说，我觉得瓷砖费用计算得太紧了。要么不是所有地方都铺瓷砖（那另外的地面材料费用没有计算进去），要么你们应该把金额乘以1.5到2。 电气费用16,000欧元也偏低，不过这当然取决于需求。 我还有一个问题：你们有135,000欧元的自有资金，但只投入了40,000欧元到地块上？当然，应该保留一定的备用金，但你们差不多留下了近100,000欧元。我会至少再往地块投入50,000欧元，这样可以节省不少利息。