父母住宅的扩建：关于继承和土地分割的问题

你想在父母的土地上建房子吗？

实际上还需要知道：
- 有没有其他资产？父母的收入是多少？他们到底多大年纪？已婚吗？
- 你有其他资产吗（用来付给你的兄弟）？

不，我的父母没有其他值得一提的资产。
我的父母都六十出头，幸福地结婚，住在自己的房子里。
我父亲已经退休，我母亲还想工作两年。他们一起领取的养老金大约是3000欧元（也可能更多，我不太确定）。

我其实没有其他资产。只有一些股票，但我想保留它们。

因为没有看到帖子而被删除。对不起！

你好，Michael，

我对此有一些疑问和备注：

[*]我父母的房子很老（1936年），保养得很好，但技术上已经不是最新的。该房屋估价约为五万欧元。

这个价值是谁评估的？是个人估计吗？

如果这个价值合理，你弟弟继承的遗产价值将降为零，因为你父母大约22年的用益权会从统计学上“吞噬”房屋的价值。

还有一个问题是，现在一个几乎没有价值、且差不多需要全面翻新的房子，经过再使用20年后还能做什么/应该做什么？此房屋按目前状况估计剩余使用期限大约为20年，可能还更短。换句话说，现在必须大量投资，才能在20年后保留一个你弟弟继承的价值。否则你弟弟只会继承拆除房屋的费用。

此外，现在还要明确将如何在旧房上加建，也就是说：是否可以拆除你父母的旧房而不影响你的新建？

[*]我有一个兄弟，他的继承必须在协议中考虑。

见上 - 问题是除了土地价值，你弟弟到底还能继承什么。

[*]我咨询了建筑管理局，土地不可分割。

这可能，但极不可能。建议联系你所在地区的公开注册测量工程师——任何同行都能快速告诉你有哪些可能性，只需要提供正确的地址或地块编号（土地登记区，地段，地块号）。

如果可能，我想将我父母的土地作为抵押登记，以获得更有吸引力的贷款。

如果我是你弟弟，我会反对。正因为如此，必须确认土地分割是否真的不可行——否则只能用“部分所有权”这种折衷方案，但这在法律上意味着所有东西总是某种程度上连在一起。对贷款银行来说，这很好——到时候能拿到所有抵押物。对你弟弟来说就不好了，因为如果你还不上贷款，可能导致一切财产被拍卖。你、你弟弟和你父母都不会希望发生这种情况。

1. 我父母将一半的土地转给我。因土地不可分割，所以我可能必须被登记在土地登记册中？还是必须成立住宅产权所有权（类似多户住宅的公寓所有权）？我现在把四分之一的钱付给我弟弟。另一半连同房子以后将五五分成。

四分之一付款的想法我完全不理解。这会使情况复杂化。

无论如何，你会成为土地登记册上的所有者，并辅以划分计划。

2. 整块土地归我父母所有，我现在开始建房。

整块土地完全不归你父母所有。

父母去世后，土地会在我和我弟弟之间分配。我们考虑让他继承房子，因为他等继承时间较长。

那就不会再分了，你弟弟将完全继承你父母的股份，除非你现在部分获得了赔偿。

建议你找公证人详细解释，我认为一些想法是完全错误的。

据我判断，这个交易对你弟弟来说非常不利，因为他承担着你父母房子20年后是否还有价值的全部风险，而且还承担你的贷款违约风险。他基本上必须希望现在和未来持续地投资，在20年内全面翻新或者拆除房子，然后才能自行建设或居住。

而你则得到一块可建房的土地，可以立即自由使用。

此致
Dirk Grafe

我们，或者说我的妻子，刚刚经历了这件事。她的姐姐在父母的老房子上进行了扩建。她的父母甚至还小了将近十岁。这样的事情非常非常困难，必须仔细考虑。扩建费用稍微低一些（扩建款：18万欧元，含地皮的房子价值17万欧元）。经过多次考虑，他们将房屋和土地转让给了姐姐，父母则拥有终身的用益权（附带许多特别条款和情景说明，如果房子会怎样回归给父母）。姐姐以后也会负责照顾父母。这个安排在法律上无疑是最有趣的，因为住在土地上的每个人都处于安全位置。对我的妻子来说情况不太好，因为由于用益权和父母还年轻，她实际上没有继承权。公证人对此进行了平衡计算，最终结果是零和零。他们后来另行达成协议，每个人都满意。她收取了一笔X金额的赔偿金，因此退出了房子和遗产的所有权。当然，如果房产分配在父母去世后进行，她会更好，但现在她有了这笔钱，后续也不必涉及照顾父母的合同。此外，由于用益权，房屋在未来十到十五年几乎无法出售。

依我看，你的两个方案都不可行。你的父母当然不想放弃他们的财产。这让他们觉得是在白白送出自己的财产，最终一无所有。这是一种非常人性化且可以理解的想法。但如果他们确定你们两个儿子会继承这些财产，对他们来说其实没有区别。如果他们拥有用益权，他们可以永远住在那里，做想做的事情。你们或许应该找律师详细讨论这个方案，以缓解他们的担忧。

其他所有方案对你来说风险很大，因为你永远不知道事情会如何发展。你现在手上的价值是25万欧元，但你想投入35万欧元。到头来，你拥有的只是部分房子，而地皮不是你全部，甚至可能只是部分属于你。如果你的父母真的想卖掉财产，你怎么办？如果他们突然租给你不喜欢的租客，你怎么办？如果你和父母闹翻了，他们把整个遗产留给你的兄弟呢？此外，任何建筑施工都必须由所有业主批准（官僚手续繁杂），你们还得做许多登记并签订合同（费时费钱）。

这个房子现在可能价值5万欧元（如果估值准确）。改建后价值多少？你父母拥有多少份额？居住面积份额？财务份额？价值在父母去世前如何变化？那时他们的份额又是多少？很可能那时你们那里的土地和房价都会大幅下降（那对你有利）。如果价格大幅上升，最后你会付出双倍房款。

这件事非常复杂，可能会引发家庭内的紧张，因为各方想法常常不同。但现在的安排比几年后简单得多。别犯现在拖延以避免争吵的错误。以后矛盾只会更严重，可能还会有愤然醒悟。

否则，你就找个地皮重新建房。花35万欧元，再加上可能从兄弟那里拿到的10万到12.5万欧元，也能盖一套新房。

你好，Dirk Grafe，

谢谢你详尽的回复。

这5万欧元只是我（我们）的一个估计。我们只是简单地查看了我们小区内类似房屋的成交价格，然后从中扣除了土地的价值（Boris）。它的价值不会高出太多。显然，最有价值的是这块地，因为它位于一个非常漂亮的地区。我父母现在再大规模投资房子几乎是不可能的。只是会做一些适合老年人的调整。比如可步入式淋浴等。

我的房子将被建成这样，以便将来可以拆除父母的房子。

由于我们明确倾向于土地分割，所以我们通过多个渠道进行了了解。不幸的是，这块地不可分割。

那么，关于以1/4支付的想法应该如下操作：

我父母将地的一半过户给我。我从这半块地中支付给我兄弟一半的钱，也就是整个土地的四分之一（5万欧元）。另一半，包括房子，留给我父母。这一半在继承时也会再次分割。无论是有盈利还是亏损（拆迁成本）。这个想法背后的意义是，我兄弟现在得到的和我一样多。没人欠任何人东西。

关于解决方案2
为什么这块地不能仍归我父母所有？

我愿意接受其他解决方案。有任何建议吗？

你好 BIBO，

我完全同意你的所有观点。

当然，最好的情况是整块土地都过户到我名下，而我的父母获得终身的用益权。不过，为此我现在得把钱付给我的兄弟。可惜我目前没有这笔钱。所以我们正在寻找其他可能的方案。但正如所见，我们在这方面还有些困难。因此，我感谢每一个建议。