Ampliación en la casa de los padres: preguntas sobre la herencia y la división del terreno

¿Quieres construir en el terreno de tus padres?

En realidad, habría que saber:
- ¿Hay otros bienes? ¿Qué ingresos tienen los padres? ¿Qué edad tienen en realidad? ¿Están casados?
- ¿Tienes otros bienes (para compensar a tu hermano)?

No, mis padres no tienen otros bienes dignos de mención.
Mis padres tienen ambos poco más de 60 años, están felizmente casados y viven juntos en su casa.
Mi padre ya está jubilado, mi madre quiere trabajar aún 2 años más. Como pensión reciben juntos aproximadamente 3000 euros (podría ser más, no estoy muy seguro).

No tengo realmente otros bienes. Unas pocas acciones que sin embargo quiero conservar.

Eliminado, porque no vi una publicación. ¡Lo siento!

Hola, Michael,

tengo algunas preguntas y comentarios al respecto:

[*]La casa de mis padres es muy antigua (1936), bien cuidada pero no está al día con la tecnología más reciente. La casa tiene un valor estimado de 50.000 euros.

¿Quién determinó este valor? ¿Una estimación personal?

Si el valor es plausible, el valor de la herencia de tu hermano se reduce a cero, porque el derecho de usufructo de aproximadamente 22 años de tus padres consumirá estadísticamente el valor de la casa.

También es cuestionable qué se puede o debe hacer con una casa que hoy apenas tiene valor y que ya necesita una renovación total para estar al día con la tecnología actual, después de otros +20 años de uso. La casa en su estado actual probablemente tenga una vida útil restante de aproximadamente 20 años, quizá menos. Esto significa, en otras palabras, que ahora habría que invertir mucho para que dentro de 20 años aún tenga un valor que tu hermano pueda heredar. De lo contrario, tu hermano sólo heredará costos de demolición.

Además, ahora también debería aclararse de qué forma se añadirá algo a la casa vieja, es decir, ¿se puede derribar la casa de tus padres sin afectar tu nueva construcción?

[*]Tengo un hermano, su herencia debe ser considerada en el acuerdo.

véase arriba - la cuestión es si tu hermano realmente hereda algo además del valor del terreno.

[*]He consultado en la oficina de obras, el terreno no es divisible.

Eso es posible, aunque muy improbable. Para ello, ponte en contacto con un perito topógrafo oficialmente reconocido de tu región — cualquier colega profesional puede explicarte rápidamente qué posibilidades existen, sólo necesita la dirección correcta o la designación del parcelario (distrito catastral, zona, parcela).

Si es posible, me gustaría inscribir el terreno de mis padres como garantía hipotecaria para obtener un crédito más atractivo.

Si yo fuera tu hermano, me opondría. Precisamente por esta razón se debe comprobar si la división puede realizarse después de todo — de lo contrario, habría que conformarse con la solución precaria de la "propiedad por partes", que legalmente significa que todo está siempre de alguna manera vinculado. Para el banco prestamista esto es excelente — en caso de duda se queda con todo lo que hay. Para tu hermano esto sería malo, porque si no pagas el crédito, todo podría terminar en una ejecución hipotecaria. Ni tú, ni tu hermano, ni tus padres estarían interesados en eso.

1. Mis padres me transfieren la mitad del terreno. La división del terreno no es posible, por lo que probablemente debo ser inscrito en el registro de la propiedad. ¿O debe fundarse una comunidad de propiedad (WEG) (similar a los edificios multifamiliares, bajo la palabra clave departamento en propiedad)? Yo le pago ahora a mi hermano una cuarta parte. La otra mitad incluida la casa se dividirá después 50/50.

No entiendo para nada la idea del pago de 1/4. Eso complica todo.

En cualquier caso, serías propietario en el registro de la propiedad, complementado con un plan de división.

2. Todo el terreno permanece en propiedad de mis padres, ahora construyo.

El terreno completo no permanece en propiedad/titularidad de tus padres.

Tras el fallecimiento de mis padres se dividirá entre mi hermano y yo. Aunque pensamos que él reciba la casa, porque tuvo que esperar más tiempo por su herencia.

Ya no se dividirá nada, sino que tu hermano asumirá completamente las participaciones de tus padres, si no se le paga actualmente (parcialmente).

Déjate explicar esto con calma por un notario, porque creo que varios pensamientos van en una dirección o idea totalmente equivocada.

En mi opinión, el trato para tu hermano es también extremadamente malo, porque asume todo el riesgo de que la casa de tus padres aún tenga algún valor dentro de 20 años, además de asumir el riesgo de impago de tu crédito. Básicamente debe esperar invertir ahora y en el futuro regularmente, renovar completamente o demoler dentro de 20 años y sólo entonces podrá construir o vivir.

Tú, en cambio, recibes terreno listo para construir y puedes hacer lo que quieras de inmediato.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Nosotros, o más bien mi esposa, acaba de pasar por todo esto. Su hermana ha ampliado la casa de los padres. Sus padres son incluso casi 10 años más jóvenes. Algo así es muy, muy difícil y debe estar bien pensado. La suma era algo menor (suma de la ampliación: 180.000€, valor de la casa incluyendo el terreno 170.000€). Después de mucho pensar, transfirieron el terreno y la casa a la hermana y los padres tienen un derecho de usufructo vitalicio (con muchas cláusulas especiales y escenarios sobre cómo la casa volvería a caer en manos de los padres). La hermana también se haría cargo más adelante de un posible cuidado de los padres. La regulación es legalmente seguramente la más interesante, ya que todos los que habitan la propiedad están en una posición segura. La situación fue desafortunada para mi esposa, ya que debido al derecho de usufructo y a que los padres son jóvenes, ella en realidad no tendría ningún derecho a una herencia. Esto fue compensado por el notario y al final habría resultado en un empate a cero. Luego acordaron otra cosa para que todos estuvieran satisfechos. Ella fue pagada con una cantidad X y así salió de la propiedad y de la herencia de la casa. Por supuesto, ella hubiera preferido que la distribución de la propiedad se realizara después del fallecimiento de los padres, pero ahora tiene el dinero y luego no tiene más contratos con respecto al cuidado de los padres. Además, debido al derecho de usufructo, la casa casi no se puede vender en los próximos 10 a 15 años.

Tus dos escenarios, desde mi punto de vista, no son viables. Tus padres, por supuesto, no quieren renunciar a su propiedad. Esto les da la sensación de que regalan sus bienes y al final se quedan sin nada. Es una forma de pensar muy humana y bastante comprensible. Pero si para ellos está claro que ambos hijos lo heredarán, entonces al final no hay diferencia para ellos. Pueden vivir allí para siempre y hacer lo que quieran si tienen un derecho de usufructo. Quizás sería bueno discutir este escenario en detalle con un abogado para quitarles sus temores.

Todo lo demás es muy arriesgado para ti, ya que nunca sabes cómo se desarrollarán las cosas. Actualmente tienes un valor de 250.000€ y quieres invertir 350.000€. Entonces tienes una casa que solo es parcialmente tuya en un terreno que no te pertenece o solo parcialmente. ¿Qué harás si tus padres realmente quieren vender sus bienes? ¿Qué pasa si de repente te ponen inquilinos con los que no te llevas bien? ¿Qué pasa si te peleas con tus padres y ellos dejan toda la herencia a tu hermano? Además, todas las obras deben ser aprobadas por todos los propietarios (trámite burocrático) y deben registrar muchas cosas y arreglarlo contractualmente (¡caro!).

La casa ahora quizá tenga un valor de 50.000€ (si es que el valor es correcto). ¿Qué valor tendrá después de la reforma y qué parte de eso pertenece a tus padres? ¿Parte proporcional de la superficie habitable? ¿Parte financiera…? ¿Cómo cambiará el valor hasta el fallecimiento de tus padres y qué parte tendrán entonces? Puede ser que para entonces los precios del terreno y de la casa bajen mucho por vuestra zona (entonces bien para ti). Pero si suben mucho, acabarás pagando tu casa el doble.

Todo esto es muy complicado y probablemente también causará tensiones dentro de la familia, ya que a menudo las ideas son muy diferentes. Pero ahora la regulación es mucho más fácil que en unos años. No cometas el error de dejar todo para más tarde para evitar disputas. Más tarde serán aún peores y entonces quizá con un mal despertar.

De lo contrario, busca un terreno y construye nuevo. Por 350.000€ y posiblemente un pago a tu hermano de entre 100.000 y 125.000€ también se puede hacer una construcción nueva.

Hola Dirk Grafe,

Gracias por tu respuesta detallada.

Los 50.000 euros son solo una estimación mía (nuestra). Simplemente hemos visto por cuánto se han vendido casas similares en nuestra urbanización y hemos restado el valor del terreno (Boris). No valdrá mucho más que eso. Lo valioso es claramente el terreno, ya que está en una zona muy bonita. Que mis padres inviertan masivamente en la casa ahora está más o menos descartado. Solo se harán algunos ajustes para la edad. Ducha accesible, etc.

Mi casa se construirá de tal manera que sea posible demoler la casa de los padres.

Dado que la división del terreno fue claramente favorecida por nosotros, nos informamos por varios canales. Lamentablemente no es divisible.

Entonces, la idea de pagar ¼ debería funcionar de la siguiente manera:

Mis padres me transfieren la mitad del terreno. De esta mitad le pago a mi hermano la mitad (dinero), es decir, un cuarto del total del terreno (50.000 euros). La otra mitad, incluyendo la casa, permanece con mis padres. Esta mitad también se dividirá en caso de herencia. Ya sea con ganancia o como pérdida (costos de demolición). La idea es que mi hermano ahora reciba exactamente lo mismo que yo. Nadie le debe nada a nadie.

Sobre el enfoque 2
¿Por qué no puede el terreno permanecer en propiedad de mis padres?

Estoy abierto a otros enfoques. ¿Alguna sugerencia?

Hola BIBO,

estoy 100% de acuerdo con todas tus afirmaciones.

Por supuesto, lo mejor sería que se me transfiriera toda la propiedad y que mis padres obtuvieran un derecho de usufructo vitalicio. Para eso, sin embargo, tendría que pagarle a mi hermano ahora. Lamentablemente, no tengo ese dinero en este momento. Por eso estamos buscando otras opciones. Pero como puedes ver, todavía nos cuesta un poco. Por eso estoy agradecido por cualquier sugerencia.