投资项目2 ETW的预期利率

大家好，

在寻找一套合适的投资型产权公寓（ETW），计划在接下来的大约10年内以市场价格在家族内出租，并且实际上应当100%用自有资金融资时，我发现了一个由两套公寓组成的套装（仅作为套装出售），这两套公寓都完全符合我的需求。是否继续跟进这套装也取决于贷款的大致条件。

关于你们的一般情况：

[*]你们是谁？男，37岁，工程师，工业高级项目经理，受雇员工

收入和资产状况：

[*]你们有什么收入（税前/税后）？用于本项目，每月最多可用1300欧元的收入（可自由支配，不影响生活质量）加上约1300欧元/月的由此产生的租金收入。
[*]你们有多少自有资金？短期内项目最多可动用24.5万欧元，中期通过出售另一块土地额外增加10-15万欧元。

建造或购买成本：

[*]总成本约42.5万欧元，包括购置附加费用、中介费等。

必要的贷款信息：

[*]最低贷款金额18万欧元
[*]每月最高还款额约2050欧元（如果存在一套公寓租金空缺），但这里还高额还款合理吗？
[*]是否可以提前还款？预计1-3年后出售土地可获得10-15万欧元。

我的问题不太在于项目的可行性，而是在于如何“最佳”地获得尽可能低的利率。10年的利率锁定对我来说足够，因为可能在10年后用自有资金偿还剩余贷款。

为什么尽可能低的利率是你的目标？你选择这两套公寓只是为了尽可能减轻利息负担吗？

我很高兴能够支付较高的利率（因为我也可以在税务上抵扣），以此来保护我的自有资金并获得良好的杠杆效应。宁愿有五个项目，每个产生1,000的收益，也不愿只有两个项目，但每个产生1,025欧元的收益。不过这是一项个人决定，也必须与你的整体财务状况相匹配。如果我的边际税率只有25%，那么高额的广告费用对我有什么用？而边际税率达到40%时情况又不同了。

要获得最低的利率，你需要尽可能多的自有资金（超过50%），高额的还款以及较短的固定利率期限。也可以选择五年固定，赌一把能得到好的续贷利率。可以计算出利率需要上涨到多高，才会变得不再划算。

你好Nordanney，中期内在房地产领域还有1-2个项目，对我来说有更多“情感”意义，因为这些项目已经家庭持有很久了。因此，这里为家庭成员直接解决ETW问题其实只是计划购买一处房产。实际上，我因担心过高的负债也更倾向于风险规避。在这种情况下，我的问题是是否有必要尽快还款，或者在一定时间内（10年）只偿还大约1000欧元，然后利用届时重新拥有的流动自有资本支付剩余款项。你说得完全正确，原则上我关注的是财务上最优的解决方案没有太大风险。我的边际税率实际上是42%。

然后大致计算一下，10年后剩余的债务是多少或应当是多少，以满足你的安全需求。无论你现在支付1.3%还是1.6%的利息，对于粗略计算来说都无关紧要。
随后你可以选择两条路径。1）投入较高的自有资金且偿还额不高 = 条件较好；或者2）投入较低的自有资金但偿还额高 = 利率较高，但通过更好的税务优惠得到一定补偿。

嗯，好吧，在42%的边际税率和对利率风险有一定顾虑的情况下，也可以考虑一个为期10年，固定利率的到期一次性还本贷款，其中还款部分通过储蓄贷款合同来积累，因此还款被暂停，这意味着在利率固定期间可以一直抵扣相同的利息负担，并且该储蓄贷款合同为我在一定比例（或者全部）后续融资中保证利率。

即使拥有用于利率期满后的保障的自有资本，问题是将这些资本或部分资本用于还债是否合理。如果利率可能有所上升，那么更倾向于以更好的利率进行投资，而购买的储蓄贷款则通过租户的租金收入偿还其固定贷款利率。另外还有一个问题是，是否应该将现有流动资金和自有资本更好地用于其他收购或投资。

低利率，也通过可控的利率固定期限实现，利息可以抵扣，还款买入后续融资和利率保证，额度灵活设置，并根据利率走势和市场利率调整，因为如果初始利率超过1%，则可随时降低利率，还款本金灵活持有，并可能在市场上比固定利率贷款的还债更好地投资。

这里的第一联络人是税务顾问，我会结合他们的意见和计算与我的个人需求、目标以及财务能力来考虑。

我会这样使用自有资本：在90%的贷款价值比率下退出，并且同时与DSL Bank签订一个利率优惠的到期一次性还本贷款。