超过容积率

大家好，我们在下萨克森有一块910平方米的新地块，允许建筑面积为地块的40%。这相当于364平方米。

我们目前建造的面积如下：房屋102.5平方米，车库61平方米，露台50平方米，院子127平方米，还有道路和其他停车区域。

我们现在想建一个花园小屋，周围也将铺设地砖。预计大约35平方米。我今天打电话给了市政府，询问相关的可能性，但那边没有给我帮助。根据我在网上的调查，实际上有一些例外情况可以计算或利用。我看到车库和车道部分只需按50%计算面积。

你们有什么经验？我该如何向市政府申请这些例外？那边的工作人员总是只提到我们的建筑申请，但我们已经接近了最大建筑面积0.4的限制。然而，他们没有考虑到某些面积部分只需要按50%计算。

你们对此有什么经验，我应该如何向市政府申请这些例外？

这方面你们的建筑师可以且必须帮你们处理。参见建筑规划和州建筑条例。里面都有详细规定。“这些例外”并非例外，而是正常的计算方式。

在该[ Bebauungsplan ]中没有具体内容。仅有数字0.4和对建筑条例第19条的引用，见图。

我将第19条节选并总结如下：

19 建筑利用规定（最新版本）

（1）基本容积率表示每平方米土地面积（根据第3款定义）允许建设的建筑面积平方米数。

（2）允许的建筑面积是根据第1款计算出的该地块允许被建筑物覆盖的面积比例。

（3）确定允许建筑面积时，以位于建筑用地内且位于[ Bebauungsplan ]规定的道路限制线后方的地块面积为准。若未设道路限制线，则以实际道路边界后方的地块面积或[ Bebauungsplan ]规定的面积为准。

（4）在计算建筑面积时，应计入以下设施的占地面积：

车库及其通道，

根据第14条定义的附属设施，

位于地表以下、仅对地块进行地下支撑的建筑物。

允许的建筑面积可因上述设施的面积增加最多50%，但最高不得超过基本容积率0.8；可允许一定幅度的额外超出。

[ Bebauungsplan ] 中可以针对该规定作出不同规定。

若[ Bebauungsplan ]无特别规定，个别情况下可不严格遵守第2句确定的限制，条件是

1. 超出对土壤自然功能影响轻微，或

2. 严格执行限制将严重妨碍土地的合理使用。

（5）若[ Bebauungsplan ]无特别规定，在商业、工业及其他特殊区域，利用太阳能辐射和风能发电供热设施的占地面积可超过允许建筑面积。

在此情况下，我理解为只需计算我们车库的50%面积，连同庭院面积也是如此。因此我将获得约90平方米的增量。

观察本街区其他房屋，尤其是多户出租物业，必然存在有效的例外情况。因为那些地块中超过50%的面积已被建筑物覆盖。

某些区域的部分面积只需按50%计算。

不是必须.. 是可以！只要在建设用地规划中注明，第19条《建筑使用条例》适用。

你们有什么经验？

这不是经验，而是建设用地规划以及《建筑使用条例》和你们州建筑条例中的规定。必须全面阅读并能够执行这些规定。 显然，你们那里适用一个规划，其基本占地系数为0.4。 如果同时注明第19条《建筑使用条例》，这并不少见，并且没有其他要求与之冲突，原则上是可以建花园小屋的。但也可能你们的居住区或州内不允许建35平方米的花园小屋，也就是超过100立方米的空间，或者必须提交包含结构计算等的建筑申请。不能自行办理的话，最好找当地建筑师办理。 请注意：35平方米并不小。花园小屋也不能随意改变用途，可能会被拒绝。此外，还必须遵守间距规定。900平方米的面积终究是有限的。 如果你能提供规划文件以及你们土地的位置图，标出一些尺寸并展示邻近建筑，论坛有可能帮你审核。但请勿以链接方式提供规划文件。还需要说明州，因为要依据州的建筑条例。

我已经摘录并总结了第19条款：

你不需要，那是固定的！

只有数字0.4和对建筑条例第19条的引用，见图片。

你展示的只是图例。有效的是规划图纸、文字规定以及你们目前土地的使用情况。

当我看看我们街上的其他房子，特别是出租的多户住宅，肯定这里有有效的例外情况。因为那里绝大多数地块的建筑覆盖面积超过了50%。

在规划图中通常会划分不同的区域，既有适合单户住宅的，也有适合多户住宅的。这意味着：你不能把你的地块和多户住宅的地块进行比较。