我们对融资是否有太多的顾虑？

我看了这里一些关于融资的帖子。对此我非常惊讶，有些人“受折磨”的程度。以购买价格、自有资金比例或者月度盈余来说，我从未考虑过要去融资买房。顶多把财务能力归类于排屋，而不是新建区域的城市别墅。此外，我越来越觉得现在人人都想要一栋无忧无虑的房子，交钥匙，带所有奢华配置，最多还要自己刷刷墙。在我的朋友和熟人中，我还看到上一代父母，靠自己更多的劳动（包括毛坯房阶段）才拥有了自己的房子。

相比这里其他的帖子，我自己的计划非常谨慎。附上购房前的数据：

你们的基本情况：

[*
你们是谁？夫妻
[*]你们多大了？34岁 + 36岁
[*]有孩子吗？没有
[*]计划要孩子吗？是
[*]你们从事什么职业？在一家大型汽车制造商子公司的车间IT部门工作（软件开发，自动化，楼宇自动化），和一家汽车服务公司的车辆开发项目经理
[*]你们每周工作多少小时？40小时 + 37.5小时加班


收入和资产状况：


[*]你们有哪些收入（税前/税后）？税后：3150欧元（13薪） + 3500欧元（12薪，含已扣除公司养老保险支出）
[*]有多少儿童补贴？0欧元
[*]还有其他转移支付如育儿津贴、病假工资等吗？无说明
[*]你们有多少自有资金？153,000欧元
[*]打算其中多少自有资金投入购房项目？视需要用于80%，剩余用于装修


支出情况：
已经在其他项目中包含的支出可以省略，这份清单不是终极的，可以自由增减或合并。请务必注明所有费用的月度金额，即使这些费用是年付！

住房费用：


[*]目前冷租金：1,050欧元
[*]目前暖租金：1,200欧元（不含以下项目）
[*]电费：75欧元（含通过即热式热水器加热的电费）
[*]燃气：75欧元（集中供暖，直接给供应商，不包含在暖租金中）
[*]水费、污水费、垃圾费、清扫费：包含在暖租金中
[*]电话、网络、手机：92.50欧元（含广播费用）


出行费用：


[*]公交地铁月票（也包括孩子！）：0欧元
[*]汽车贷款（或购车储蓄）：0欧元
[*]保险费：120欧元
[*]税费：37.33欧元
[*]燃油费：169欧元
[*]维修费：140欧元（含其他运营费用）
[*]其他
[*]有第二辆车、摩托车、电动车吗？请再次列出所有费用！上述为两辆车的费用


保险费用：


[*]私人医疗保险（含补充医疗险、病假工资等）：6.74欧元（牙科附加险）
[*]责任保险（包括宠物）：5.81欧元
[*]资本或风险寿险：0欧元
[*]养老保险（含Riester、Rürup等）：0欧元（已通过工资转换方式扣除）
[*]职业残疾保险：0欧元
[*]意外保险：0欧元
[*]家财保险：9.45欧元
[*]法律保护保险：17.09欧元
[*]其他保险（如旅行险、丧葬保险）：1.42欧元


生活费用：


[*]食品：600欧元
[*]餐厅费用
[*]护理/药妆：136欧元
[*]宠物（食物、医院、药物、饲养）：20欧元
[*]药物/健康开销：130欧元
[*]服装：200欧元
[*]家具：185欧元
[*]幼儿园/学校费用（含餐费）
[*]辅导
[*]学习资料和书籍
[*]协会会费/健身房：95欧元
[*]保姆费用
[*]玩具
[*]清洁
[*]电视/视频/音频/CD/DVD：24.25欧元
[*]门票（足球、影院、演唱会等）：25欧元
[*]捐款
[*]其他：25欧元


储蓄计划：


[*]假期：333.33欧元
[*]房屋
[*]养老储备
[*]爱好/礼物：40欧元
[*]其他：30欧元



其他费用：


[*]赡养费？没有
[*]贷款？没有
[*]其他？没有
[*]漏了什么？那么请在这里补充！


收入和支出总额：


[*]收入总额：6,650欧元（不含额外奖励）
[*]支出总额：3,800欧元
[*]余额：2,850欧元
[*]其中冷租金和可放弃储蓄（如购房储蓄）总额：1,050欧元


支出是2017/2018年的平均值，那时我们两人都通勤更多（雇主不同），且一些支出比现在更高（例如因为出差更频繁）

房产概况：


[*]土地面积是多少？787平方米
[*]尺寸是多少？
[*]地价参考值？2017年12月31日：205欧元/平方米 2018年12月31日：250欧元/平方米
[*]新房还是旧房（建成年份）、房屋类型？现有房产，建于1960年，下萨克森住宅协会的标准型房屋
[*]有车库吗？有，1辆车
[*]房子多大？（居住面积 / 使用面积）：
[LIST]
[*]客厅 34平方米
[*]厨房 8平方米
[*]走廊+玄关 20平方米
[*]厕所+浴室+淋浴 14平方米
[*]冬季花园 21平方米
[*]卧室 18平方米
[*]书房 15平方米
[*]地下室 55平方米


[*]完工后土地和房屋的市场价值是多少？

建筑或购置成本：

[*
购置费用（土地+房屋）：435,000欧元
[*]附加购置费用
[LIST]
[*]公证处/土地登记费 8,700欧元
[*]房地产转让税 21,750欧元
[*]中介费：0欧元（无中介销售）


[*]建筑或购置成本（含建筑师、结构工程师）：0欧元
[*]翻修和/或装修成本：0欧元（无紧迫需求无需贷款保障，预留资金）
[*]建筑附加费用（如房屋接入、地质调查、施工用电等）：0欧元
[*]外部设施/露台、道路、园林设计、围栏等：0欧元
[*]融资费用（如手续费或预付款利息）：0欧元
[*]总费用：465,450欧元

其他费用：

[*]厨房费用：0欧元（屋内现有）
[*]家具、灯具、装饰：0欧元（现有）
[*]其他“非购置费、购置附加费、建筑费或建筑附加费”

成本汇总：

[*]总成本：465,450欧元
[*]可扣除的自有资金：117,450欧元（= 80%融资）
[*]融资金额：348,000欧元

贷款详情：

[*]贷款金额：348,000欧元
[*]贷款类型：等额本金贷款
[*]利率：1.74% / 1.78%有效利率
[*]利率锁定期：20年
[*]利率期末未还本金：0欧元
[*]预计完全还清贷款的总期限：20年
[*]初始还款比例：4.19%
[*]月供：1,719.70欧元
[*]可额外还款？可以，每年最多34,800欧元（10%）
[*]可调整还款比例？合同期间可调整2次
[*]免付准备利息期：6个月，之后利率2.5%

尽管财务状况良好，我们依然非常纠结。目标是20年内全额还清贷款，不动用全部自有资金，而且靠一份工资也能实现。连贷款经纪人都认为我们15年后可以无债一身轻。

不过我们也有意识地接受了一些限制

[*]房子老旧且二手
[*]位置对我们来说很重要，市场允许这样的价格
[*]我们必须且愿意做自助劳动

房屋结实且保养得好（除了最近两年空置的时期）。进行了部分翻修（如新屋顶和窗户、浴室表面），但也有部分缺失（电气、水管）。翻修足够让房子好用且能持续，但也不会过度拆除，留有余地。

交房与入住间的四个月期间我们做了：

[*]自助更换水管和排污管（除了入口处的厕所），包括厨房的前墙隐藏管线
[*]自助清理并拆除旧水管和排污管，之后新装前墙并铺贴瓷砖
[*]安装新配电箱及足够的断路器+接地（电工完成）
[*]自助安装新电路覆盖地下室、厨房和浴室，拆除不必要和危险的布线
[*]自助拆除地下室桑拿、吊顶、家庭式地下室装饰（派对室）
[*]自助修复地下室墙面（拆瓷砖，铣除胶粘剂，涂抹滚涂）
[*]地板翻新（专业公司打磨并重新上漆）
[*]自助园艺（清理多年荒芜的花园，使其可用）
[*]自助拆除厨房并重新安装，因空间比之前小做出调整

许多自助工作是必要的，否则很难快速雇到工人，而这些工作又必须在入住前完成。同时我们也想尽量降低租金和贷款月供的双重负担。

我们可以轻松接受：

[*]厨房20年，家电是新的——先用着看看有什么不适合的，调整我们的设计方案
[*]浴室20年前铺的瓷砖，只换了新厕所，原来的1960年代浴缸重新刷漆（这里也打算慢慢重新规划浴室），重点是旧管道已经替换
[*]花园是长满杂草的麦田——割草机器人根本进不去。中期需要重做排水，那里一切都会被破坏。做完后可以重新美化。

尽管如此，目前装修和翻新费用已超过16,000欧元。（3,000欧元用于水管和排污管，2,000欧元为压接工具，2,500欧元给电工，2,500欧元给地板工，及各种工具、废物处理、电气材料和建材费）

特此说明关于DKB：有另一贴说必须先用自有资金。我们也是如此，但只计算贷款申请中申报的自有资金。此外，我们的部分购置附加费用低于预估。付款完成后立刻可以获得全额贷款，我们节省了大约3,600欧元自有资金。

我想问：这里有没有别人也比较谨慎，要求更多保障？我们当前还留有5万欧元以上的预备金，用以应对不可预见状况以及大量翻新任务。贷款通过互保风险寿险保障，即使一方去世，另一方不会负债。但我也看到身边同事和熟人这些计划非常紧凑，基本上每一片面包都计算得很精确。（房屋面积超出经济实力，狭小地块上的杂乱无章新区，5-10年利率锁定，低还款额，巨额尾款）

补充：这里有人对“旧房翻新/装修”的某种记录感兴趣吗？

这在我们这里也是如此，但只有在融资申请中所注明的自有资金才算数。

是的，当然。要区分自有资金和流动资金。前者是融资的一部分，后者是你的钱，你可以花在任何你想花的地方。

编辑：这里是否有人对“现有物业改造/翻新”类型的记录感兴趣？

当然。

嗨，

内容读起来非常棒，佩服。

只是相比论坛里的许多其他请求，“有点滞后”。具体是：

* 你们有非常好的收入，非常高的储蓄率和良好的自有资本积累
* 你们选择的房产不算太贵，非常适合你们。几乎有点太便宜了（请不要误会，我个人觉得很棒）。
* 最让我印象深刻的是你们选择了非常高的还款额

我给你们打满分，*********

如果所有人都像他那样做，平均收入的人就无法再资助买房了。虽然确实有人过度压抑呼吸的自由，但也有另一种过分谨慎的人，想要把一切都确保110%。基本上人们有不同的风险类型。只要清楚自己属于哪一种类型，并相应地行动就行。

我觉得从根本上来说，很难去评价别人的情况。如果我在这个论坛上发布我们的情况，并问我们是否有能力负担房屋建设，几乎所有人可能都会劝我们不要做。是的，空间不大，但尽管我们大约计算了一百次，我们总是得出结论认为我们能够做到。对真正更大的不幸打击（各种不同的类型），反正是无法防范的，钱也常常无济于事。所以风险最终总是存在的。

你们的出发点真的非常乐观。高收入，充足的自有资金。你们暂时没有因为经济原因失败，而是因为外部因素和自身对不买太贵东西的要求。这真是太好了。过程也许坎坷，但你们真的怀疑能找到合适的吗？这里有多少用户收入远低于你们，却想在斯图加特或慕尼黑建房……

编辑：这里有没有人对“现有房产的改建/翻新”这样一种记录感兴趣？

是的， 。非常愿意像你那样详细。

我的问题是：这里还有人更谨慎一些，留有更多保障吗？我们目前有超过5万欧元的备用金，用于不可预见的事情和完成许多旧房翻新任务。贷款有相互风险的保险作为保障。

有孩子的人很多肯定有风险保险。否则我觉得这是奢侈的开支。个人（当然）没有5万欧元的备用金。甚至少得多，基本上只是因为我还不知道翻新会有多贵。成本估算和报价有时差距很大。我只计划了两件“不可预见的事情”：新的燃气锅炉，因为它才用了十年，以及突然需要换新车。还有什么特别贵重的事情会发生，而且没有保险赔付？连车险都包括全险了。日常生活中我看不出资金流紧张。希望没人买了房，就突然买不起新洗衣机。但无所谓，必要时还有广告里说的低到0.0%的消费贷款。