开发商新建：购买两套公寓然后合并

你好！我希望能就以下情况获得一些经验值和评估：

一位开发商在他的地块上提供联排别墅的新建。部分联排别墅以“单户住宅”的形式销售，部分则以“多户住宅”（即基本相同的房屋，但分为一楼A套和二楼B套）形式销售。现在“单户住宅”已经全部预订完，只有一套“多户住宅”还空着。但对我们来说，只有当这套房屋能作为“单户住宅”使用时才有兴趣。对此，开发商提出可以将剩余的“多户住宅”也建成“单户住宅”。他提供的操作流程如下：

由于目前的规划（即“带有A和B套房的多户住宅”）已经有了建设说明、建筑许可证、独立性声明以及分割声明，且所有买家的公证预约计划在五月初举行，所以我们首先需要按原计划展示，也就是说，这两套单元需要保持分开。但我们会制作一份特别需求清单，列明当前建设说明的偏差，包括将A和B两套房合并。在这方面，还会附上图纸，显示根据当前规划的A和B两套房，以及根据特别需求清单合并后的最终变更。所有这些文件将作为附件成为公证合同的一部分。

随后我们将在五月签署两套房的公证购房合同。随后开发商会将合并后的规划纳入施工图设计，并制作设计变更申请（修改后的建筑申请）。设计变更申请经建设主管部门批准后，将出具更新的独立性声明，随后修改分割声明。整个过程没有问题，但设计变更申请、独立性声明和分割声明的修改会产生额外费用，这些费用需要我们承担。

你们对这个方案有什么看法？这样操作可以吗？这是典型流程吗？（似乎经常有人买两套房然后合并）。我们作为外行，原则上更倾向于在公证预约前将所有文件调整至目标状态，以避免事后更改。也就是说，我们希望能按自己的意愿直接购买房屋，而不是买两套然后附带如此特别需求清单。尤其我们也看到一些风险，比如我们的贷款条件可能会变差（银行对两个独立单元的抵押价值评估低于合并后的房屋），建设主管部门可能不批准设计变更（即房屋必须按两个单元建造），或者共有人不批准分割声明的变更（需要注意的是，合并两套房后，公用部分的结构需要与当前规划不同，可能会被共有人阻挠）。

提前感谢任何建议、提示或简单的看法，看看你们是否会接受这样的做法 :-)

我之前也遇到过类似的情况。不过这里也是开发商的要求。因此我不用去说服他。如果真的全部都成为公证合同的一部分，我认为没什么问题。否则他只会找其他人接受这样的房子。所以为了几百欧元或者几千欧元的费用，我不会硬着头皮坚持。

我之前也遇到过类似的情况。不过这里开发商本来就是这么希望的。所以我并不需要说服他什么。如果真的所有东西都会成为公证合同的一部分，那么我觉得没有什么不妥的。否则他会找别人，找愿意这样买房子的人。仅仅因为几百欧元或者几千欧元的手续费，我不会非得坚持到底。

感谢你的快速回复和经验分享！我们主要并不是担心变更的费用——可能我的帖子表达得不够清楚。我们更担心（也许是过度担心）这种不那么直接的做法：“我们在公证处买两套公寓，而不是一栋房子”，如果之后有什么不按计划进行，我们就会面临拥有两套我们不想要的公寓的局面。

所以我才说，如果一切，包括带有图纸等的“建筑”联合体，都是公证合同的一部分，我就不会那么担心。

我会确认建造住宅不是招标和审批程序的一部分。有些地方政府坚持要求建造住宅。

我认为该物业无论如何已经进行了业主共有权（WEG）分割。

这对你们来说意味着你们会收到两份附加费用结算单，可能还需要为某些不按建筑面积（MEA）分摊而按住宅单元计费的结算（例如管理费）支付双倍费用，或者这些内容必须在管理合同中做出规定。（我知道有一个三室公寓，最初计划为两室和一室公寓。）在租户更换时，我们每次都必须提醒管理方，搬家费用不能对两套公寓重复计算。

为什么开发商要这样做？很简单，一份新的分割声明需要支付公证费——而且是根据整个物业的总价值计算（因为分割声明适用于整个物业），而不是根据变更的价值（即两套公寓）。