开发土地，然后进行建设

大家好，

首先我想自我介绍一下，因为我刚刚来到这里。我是Phillip，刚满27岁，来自汉诺威地区。

我很幸运，我的家人拥有一块土地，这块土地在[Flächennutzungsplan]上可能被划定为住宅区。我希望能够开发这块土地，或者委托他人开发，并在部分地块上建造多户住宅。其余的地块将出售给有家庭需求的买家，用来建造独栋住宅。目前这块土地还被用作农田。

由于我在这个领域完全是新手，我希望你们能回答我一些问题。我已经浏览了一些论坛，并根据这些信息制定了我的第一步行动计划，具体如下：

1. 向市政府申请查看[Flächennutzungsplan]，以确保这块土地确实被划定为潜在住宅区。

2. 向市政府提交建筑许可申请。

这些真的是第一步该做的事情吗，还是还需要做其他准备？是否需要在申请建筑许可之前进行土壤评估？如果这块土地在[Flächennutzungsplan]上被认定为潜在住宅区，获得建筑许可通常需要多长时间？（目前我们市区的建筑用地供不应求）

我听说市政府对土地拥有优先购买权，这是真的吗？如果是的话，土地的出售和开发流程是怎样的？在此类项目中，私人开发是否常见，还是通常由市政府负责？谁来制定建设规划？这总是由市政府负责吗？

抱歉提出这么多问题，但关于这个话题我到目前为止几乎找不到相关信息。

感谢大家的回复，希望我发布在了正确的板块。

祝大家周日愉快。

此致，
Phillip

我已经浏览过一些论坛

嗯，鉴于你的问题，要么这些论坛与建筑关系不大，要么“浏览”应改为“略读”。

1. 向市政府申请查阅土地利用规划

土地利用规划是公开文件。你可以在行政部门的正常办公时间内免费查阅，无需申请。你也可以书面申请寄送一份复印件，但这既昂贵，也不必要（个人意见）。

在土地利用规划中可能被划为住宅区

即使是住宅用地，变为建设用地的过程仍然漫长，对于一个“完全不熟悉这方面”的人来说，很难在论坛帖子中详细描述。

多久能拿到建筑许可

一个与当地政治关系良好的专业人士可能两年内办成。有些市镇甚至用了20年都没办成。

我听说市政府总是有优先购买权，这是真的吗？

在你的情况下是真的（参见《建筑法》第24条）。

如果是，土地的销售和开发会如何进行？

《建筑法》第12条。你制定详细规划，进行开发和销售。如果市政府想要某块土地，会介入购房合同。

这种项目一般由私人负责开发吗？

不是，但有可能（《建筑法》第12条）。

这通常是市政府的职责吗？

是的，《建筑法》第123条。

到底是谁制定详细规划？

是技术层面还是法律层面？

这总是市政府的职责吗？

不是。

但关于这个主题我几乎找不到什么资料

真难以置信。我建议你阅读《建筑法》，里面详细描述了相关的可能性和程序。

我家族拥有一块土地，该土地在土地利用规划中很可能被划为住宅区。[...] 目前这块土地仍然用于农田。

你所说的“很可能的住宅区”大概是指“待建用地”。接下来的演变阶段是“建设用地”（在制定详细规划之后）和“建地产权地”（在配套设施完善之后）。

2. 向市政府申请建筑许可。

如果规划用地刚出来的话，现在申请还为时过早。你可以做的是：跟市政府商讨一个“项目相关的详细规划”。也就是说：你自己让规划师先拟定一个详细规划草案，并尽量事先和当地政府沟通协调。如果当地政府因为人口增长压力较大，理想情况下（旁边是住宅区、死胡同就在你的土地前面），你可能在三十岁之前办成。反之，如果附近不是乡村道路而是县道或者省道，且政府没有新建住房区的压力，那你可能要等到五十岁之后。

Escroda已经像往常一样为你提供了相关的法律条文出处。

加入建设部门负责人的党派，练习打高尔夫球或保龄球等项目，但要比他差，或者练习喝酒量；再学会怎么计数好多年。时间到了，就会有（地方）议会。

附言：说到时间，每十年可以用一次赠与免税额 ;-)

除了现有的土地，你的想法还需要流动资产（因为会产生许多前期投入）和一定的经验，了解这类事情如何运作（可以通过资金弥补）。

和一些类似的经验

对于那些向你推销他们经验的狡猾之徒，要保持相应的警惕。

或者需要在市政厅由建设管理部门负责人进行一次诚实、开放、客观的谈话。是的，我想赚钱。那又怎样，没有人会责怪你。是的，社区有利益，必须明确表达。是的，B计划的负担由你承担，你以后也想获得收益。谈谈吧。卡斯滕