在他人土地上建筑，随后购买

你好，

很遗憾我没能找到合适的内容，因此自己发了一个主题。如果已经有相关的帖子，欢迎提供链接 :)

我们（一家三口）已经找了一段时间，想在柏林西南部的勃兰登堡寻找一块价格合理的土地，实现拥有自己房子的梦想。自从新冠疫情爆发以来，土地价格飙升到了令人头昏眼花的高度，我们不愿意花费任何荒谬的金额。现在通过一位好朋友，我们可能有机会以较低的价格得到一块可建设的土地（土地上有一座旧的石头/木材平房需要拆除，还有一些垃圾），用于建房。到这里，一切都还不错。

问题来了：我们的朋友大约五年前以明显更低的价格购入这块土地，如果以例如每平方米80欧元的售价卖给我们，她还能赚不少钱，我们也真心希望她能得到这些收益。但她想等10年投机期满后再卖给我们（以避免支付近40%的资本利得税），因此她提出了先租后买的方案，这样我们就能实现拥有自己房子的梦想。

你们怎么看这种模式？

- 有没有相关经验？如果有的话，是否也有可以法律上保障的合同范本？
- 如果租金“非常低”，是否会有问题？
- 是否可以在合同中规定，我们在2027年必须以固定的每平方米价格购买这块土地？
- 作为承租人，我们在某种程度上是否也是“所有者”？
- 我也想知道这对建房和房屋贷款有什么影响，是否可行？

我们查阅资料时只找到有关地役权租赁（Erbpacht）的例子，这种通常是99年的期限。但我们希望在朋友的投机期结束后能够购买这块土地。

抱歉问题这么多，不过我们对这个话题感到有些困惑。:)

最好的问候，提前感谢，
Alex & Family

哪家银行会在没有土地抵押担保的情况下给你们钱？

谁现在住在这栋房子里？卖家这样也没有投机税。

如果这块地那么好，为什么你们不直接承担产生的费用？

哪家银行会在没有土地抵押的情况下给你们钱？

这也是问题的一部分。也就是说，“租赁权”是否适用于新建房屋及相应的融资。到目前为止，我们一直在网上寻找相关答案，但很多说法相互矛盾。有人说只有通过永久地役权才行，有人又说不是如此，等等。我们基本上不在乎形式，只要能够实现即可。因此，想问这里是否有人有经验分享或看法。:)

目前谁住在这栋房子里？卖家住的话就不会有投机税。

没人住，这块地已经很长时间无人居住，小房子也相当破旧了。所以我们打算拆掉它，尤其它离地块后方较远，我们希望离马路保持适当距离（5米）来建房。“卖家”住在她旁边的地块上。

如果这块地这么好，为什么你们不直接承担产生的费用？

我们也愿意，但她就是坚持要等投机期限到期后才卖。

- 这里有经验吗？如果有，是否甚至有能够法律上有效定义整个事宜的标准合同范本？

标准租赁合同

- 如果租金“非常低”，会有问题吗？

只对出租方有利

- 是否可以合同中明确规定，我们在2027年以固定的每平方米价格接手这块地？

现在就让公证处起草合同。购买选择权。

作为承租人，我们在某种程度上也是“所有者”吗？

不，房子和土地还是属于出租方！！！

- 我也想知道关于建房和房屋融资的情况，这到底可行吗？

可以的。那出租方必须让土地被设置抵押权。

现在的问题是：我们的熟人大约5年前以明显更便宜的条件买下了这块地，如果以每平方米80欧元的售价卖给我们，她还能赚不少钱，我们也真心为她高兴。但她希望等10年投机期满后才卖给我们（以免对利润缴纳40%的税），因此提出先租后买的方案，让我们能够实现拥有自己房屋的梦想。

说实话，金额大概是多少？把税款作为额外价格付给熟人就行了，仅此而已。
如果是1000平方米的地，土地价格是80000欧元。即使熟人只花了40000欧元，可能还有35000欧元的利润。按其最高40%的税率，约缴12800欧元。付清后就能享受这块土地了。

- 是否可以合同约定，我们在2027年以固定的每平方米价格接手该土地？

现在就让公证人起草合同。购买选择权。

现在在公证合同中确定这一点是不可能的，因为投机期限的计算以公证时间为准。

说实话。到底涉及多少金额？把税款作为额外费用付给那位熟人，就这样了。

我也是这么认为！如果你们实际上说的是80欧元/平方米的购买价格，那么我就直接把差价加上去。

首先感谢大家的回复。如前所述：原则上我们也会补齐差额，但到目前为止我们的熟人对此表示抗拒。不过这当然是最简单和最合理的办法。我会再和她谈谈。

如果她不同意的话，我们觉得重要的是，待建的房子必须是我们的财产，并且银行不会因为“外来”土地而皱眉头，这样房子的融资依然能够顺利进行。对于土地，我们会相应地把这笔金额从自有资金中预留出来，直到可以买下土地为止。