无产权的建筑融资和支持

亲爱的论坛成员，
我和我的妻子（孙辈）现在有幸能够搬进我祖父母的受保护古建筑房屋，且无需支付房租。在此过程中，我们希望进行一些维修和改造，例如阁楼改造、电气安装、可能的能源效率改进以及一般装修。
现在的问题是产权状况。我的祖父母被建议继续保有产权，同时授予我们居住权，并额外登记一份遗嘱中的优先购买权。这两者都将通过公证办理（终身居住权可能也会登记录入土地登记簿）。在继承时，我们需要支付两位孩子的补偿。
目前的问题是，应当按照什么价值来进行补偿。我们计划先确定市场价值，然后将这笔金额分成三份（一份作为赠与），另外三分之二数字化并写入遗嘱，以便多年后每个人都清楚自己应承担的责任。这种做法是否可取？
在建筑贷款方面，我们需要注意什么？土地登记簿没有负担，且应该允许我们进行抵押。
此外，我们想利用税收优惠，但看到KFW以及《所得税法》第7i条总是提到“产权人”。如果我们只是持有居住权，是否还有可能享受税收优惠？
如果这里存在问题，我们也考虑直接购买，并向孩子们支付相应对价，因为这样可以避免缴纳土地交易税（直系亲属间），同时我们还在考虑遗产税等问题，并希望尽可能避免。我们并非税务专家。
非常感谢大家的帮助，对于这些特殊问题请多包涵，如果能得到一些建议就太好了。当然，我们仍会随后预约税务师、公证人等专业人士咨询 :D
此致
敬礼

在建筑融资方面有什么需要注意的吗？

土地登记簿中的居住权必须列为次级权利，否则房屋将无法抵押。这有一个严重的缺点，即在执行程序中该权利可能被注销。

此外，我们想利用税收优惠，但发现问题是KFW或《所得税法》第7i条总是提到所有者。仅有居住权的情况下，我们有机会利用税收优惠吗？

KfW必须是所有者。居住权无效。关于税务我不太清楚，但我认为情况是一样的。

由于不动产转让税不会产生（直系亲属），我们也在考虑遗产税等，想尽可能避免这些。

以100%卖给你是免税的，之后你可以免税将50%转给你的妻子。

除此之外，你们确实应该咨询专业人士，这事太复杂了。

你好，务必在翻新前确定价值。不要让亲戚把价值定在翻新后^^ 如果有遗产需要处理，有些家人突然会变得很激动

除此之外，我同意 的看法，这可能会是一件复杂的事情，尤其是融资方面必须考虑你们的居住权。

连文物保护房子也不是每家银行都喜欢。

某种程度上反过来可能是更好的解决方案……
- 将房子过户给你（因为在直系亲属之间如果房屋价值低于20万欧元（装修前）的话，无需缴纳房地产转让税，也免遗产税）
- 向两个孩子支付补偿款
- 祖父母在他们的公寓中拥有终身居住权，甚至可以将房子分割（成两套产权公寓），这样你们就可以无障碍地对自己的公寓进行抵押
- KfW作为业主没有问题
- 《所得税法》第7i条你最多只能应用于“出租”公寓。居住权情况下可能不能适用。这里建议咨询专业税务顾问。

关于《所得税法》第7i条和贷款，或许“完全购买”（不在扣除中享受居住权）然后再“出租”给祖父母是一种选择。这样祖父母公寓的翻修部分可以在12年内100%抵扣。你们公寓的部分则不能。

如果不是业主，既不能登记 Grundschuld，也不能融资，更无法进行任何税务扣除。可以由祖父母出资，你按期付款，类似于租金。但所有内容应经详细咨询公证人和税务顾问后，与所有相关方明确书面记录。即使自住，文物保护相关费用也可以更好地抵扣。

如果不是所有者，既不能登记土地担保贷款，也不能进行融资，更不能进行任何税务抵扣。也有可能是祖父母融资，你来还款，

这简直是胡说八道。a) 土地担保贷款由银行在所有者参与下登记（贷款人承担个人责任，而非所有者）b) 融资以借款人及其配偶名义进行，祖父母签署土地担保贷款用途声明，以建立土地担保贷款与贷款之间的关联c) 祖父母的融资必须由他们自己承担（考虑到年龄+退休金+短期贷款/高偿还率），银行方面对“年龄较大”的人来说并不总是那么容易