无产权的建筑融资和支持

非常感谢你们富有启发性的反馈:)

你们说得对，通过购买和居住权的方式可能更简单也更合理。未来15年内的市场价值走势无法预见（即使公证的现代化改造措施可以抵消部分影响）。

我也计算了一下居住权的价值，对于我的祖母大约是130,000欧元，如果我获得居住权，大约是225,000欧元。如果我选择居住权，可能会严重限制贷款额度，还是我这里有思维错误？在计算我祖父母的情况下，我采用了较年轻的那个人作为计算对象。

我认为较少的银行选择在利率方面也可能不利。

我也计算过居住权的价值，我祖母的居住权大约值130,000欧元，如果我保留这个居住权，大约值225,000欧元。如果我接受这个居住权，这可能会大大限制我的贷款额度，还是我这里有思维错误？我在计算我祖父母时用了较年轻的那个人的数据。

首先我们需要知道这是什么样的房子。是单户住宅/双户住宅/多户住宅。居住权的价值是根据该权利所涉及面积的租金价值、权利人的剩余预期寿命（根据死亡率表）计算得出，然后折现成现值。这个金额就是银行面临的优先负担，如果这个居住权注册在第一顺位。如果为后续顺位，则影响不大。如果房子价值例如40万欧元，而你拥有的居住权价值为22.5万欧元，且登记在土地登记册的第一顺位，用它作抵押贷款几乎不可能。如果房子价值80万欧元，而祖父母拥有你计算的居住权，贷款融资则是完全可以想象的。

现在问题是产权状况。我的祖父母被建议保留所有权，并给予我们居住权，同时另外登记一个遗嘱中的优先购买权。

你们肯定还会与专业人士交流。也许你们还想额外讨论“居住权”与“用益权”的优缺点，如果还没有讨论过的话。

当遗产即将到来时，有些家庭成员会突然变得非常兴奋

况且目前无法确定谁将在以后，可能是数十年后，有继承权。我也考虑到重组家庭、离婚、再婚、非婚生子女等多种情况。

这是一栋独栋住宅，估计年租金约为13,200欧元，面积约为170平方米。
祖母的资本价值为9,792。
我的资本价值为17,342。

我查看了2020年1月1日的资本价值表，数字可能稍有更新。

由于只有一个入口且无法根据文物保护法扩大，无法将其分割为两个住宅单元。 这是在一次简短的初步咨询中告知的。

市场价值需估算，目前没有相关信息。

我这里有一个小更新：

我们已经与一位遗产法方面的律师进行了沟通，他建议让子女和共有所有人（百分比尚未确定）获得支付是可行的解决方案。这样祖父母可以继续作为所有者，而我们仍然可以获得建筑贷款。

和银行顾问的谈话中，他表示按百分比所有权进行抵押是可能的。比如房子价值20万欧元，我们拥有50%的产权（银行建议我们至少这么定），那么我们可以抵押贷款10万欧元。他还指出，从他的角度来看，把必要贷款额度与百分比产权挂钩，可以获得尽可能好的抵押率。继承人的付款也可以通过贷款实现。

第二种方案是与祖父母签订租赁合同，我们不拥有产权，同时申请私人贷款用于装修。这些费用将在继承时从房屋价值中扣除，子女的付款推迟到未来（但律师表示，也可以按当前价值计算，比如每人规定继承时获得5万欧元）。银行对这方案并不热衷。我们最多可以拿到7.5万欧元，贷款期限84个月（利率根据信用状况在3%到5%之间），但银行明确建议不要这样做，因为现代化贷款一般只发放给产权所有人，银行只能“睁一只眼闭一只眼”。

总体来看，两个方案的成本基本相当。我们觉得第二种方案没有优势，只是把产权转移推迟到继承时，可能整体利息更高，而且除了私人贷款外，无法承担其他贷款负担（比如暖气坏了等情况）。

目前房产评估还未进行，银行会基于文物保护要求委托评估师。但我不确定是否所有银行都是这样操作？

当然我们仍然欢迎任何建议和提示，非常感谢您的阅读。