业主共同体/融资构成

大家好，

我对我的/我们的建筑项目有一些问题，涉及土地购置税，以及合同事务和融资。

关于项目：

地点：比勒费尔德
规划用途：（部分）商业区
对象：带有商业用途和地下室的多户住宅

房屋预期“外观”如下：

地下室和一楼将用于商业用途。二楼和阁楼的一半将是我的公寓（约145平方米），另外还有车库上的一个大屋顶露台和一些花园。
二楼和阁楼的另一半将是小型住宅单元，计划出租。

建筑业主团体由我、我的父亲和他的商业伙伴（彼得）组成。两人希望在商业区内设立一家公司。
建筑用地一半属于彼得，另一半属于一个无关的第三方。
为了节省土地购置税，我父亲和我打算购买属于无关第三方的那一半，这样我们只需为此缴纳土地购置税。

建筑原则上将由一家施工公司提供交钥匙工程。不过，我们将大量自助施工（我父亲在建筑构件领域是个体经营者）。此外，我打算在我的公寓内进行更多的自助装修。

这些说明清楚吗？

现在说说我的问题……
最初我其实不想加入建筑业主团体，因为我担心如果发生破产，我将承担连带责任，用我的资产共同承担风险。不过，我也想节省超过11,000欧元的土地购置税。
我的公寓完工后预计花费约180,000欧元。

有没有办法既节省土地购置税，又不成为建筑业主团体的一员？

如果我成为建筑业主团体的一员，我也只能和另外两人一起办理融资贷款，而无法像我原计划那样单独办理，对吗？

是否有可能在开工前办理分割声明，并通过我的公寓土地登记为融资担保？

希望以上说明能让您有所了解……

此致
安迪

你好，Andy，

我本来其实不想加入建设业主联合体，因为我担心可能破产，到时候我就要以我的财产承担连带责任。

我不理解——你又不是承包商。

有没有办法既节省土地购置税，同时又不成为建设业主联合体的一员？

“给我洗皮毛，但别弄湿我？” 大概不太可能……

如果我属于建设业主联合体，那我是不是只能和另外两个人一起贷款，而不能像我原本计划那样单独贷款？

为什么？你完全可以为你自己的部分贷款；这并不罕见。只需合法无误地证明你在房屋中的份额即可。

莱茵地区的问候

我不明白——你不是承包商。

嗯，但是如果我已经登记在土地登记册上了，我也不好说只有我的这套公寓是我付的钱，其他部分不是吧？业主共同体通常是一种GbR，在责任方面是共同的、连带的。

“帮我洗皮毛，但不要弄湿我？”倒不太可能……

明白了

为什么？你可以为你的部分融资，这并不罕见。只需合法无误地证明你在房屋中的份额即可。

这样的证明可以怎么做？这会是一份以建筑师的建筑图纸为依据的提前分割声明吗？

事先说明——我在这里不得提供法律咨询，这在德国仅限于具有咨询资格的职业人士。

嗯，但是如果我已经在土地登记簿上了，那么我很难说只有我的这套公寓是我自己付的，其他的不是，对吧？一个建设业主联合体通常是一种合伙企业，在责任方面是共同的、连带的责任。

那么所有为了建设作为产权公寓/排屋或类似目的而建的建筑，难道自动就是合伙企业吗？这不合逻辑，对吧？

如果你们开始施工项目，你们会有一个总承包商/施工总承包商或分包商。你们必须确保找到合适的那个人。为此，最有效的方法是检查施工伙伴本人及其合同结构，索取参考资料。关注保障措施！这对你们的建房伙伴同样适用；他们应该被证明有偿付能力。

这种文件记录应该是什么样子的？这会是一份基于建筑师建筑图纸的提前分割声明吗？

你需要为你的融资准备施工部分的图纸、体量数据以及价格。真正的分割要后面才有；肯定会有公证合同，对吧？

莱茵问候

那么，所有为了建设作为公寓/排屋或类似用途而建造的建筑，都会自动成为一个合伙企业；这不合逻辑，是吧？

其实并非如此。这是一种自由企业形式。维基百科等处也是这么写的……

你需要你的部分建筑工程的图纸，体积数据，当然还有价格来进行融资。实际的分割是在后来进行的；会有一个公证合同，对吧？

是的，会有一个公证合同。但银行把贷款记录在哪里呢？在土地登记册上？而我和另外两个也想登记抵押权的人一起登记？这对他们来说就不太有吸引力了。

其实不然。这是一种自由企业形式。维基百科上也是这么写的……

但你对维基百科要时刻小心；文章没有经过审核。

我可不是第一次做这种事。你父亲和“Peter”当然有一个企业；你买了新建房的一部分，并不意味着你自动成为这家企业的合伙人。肯定有重要的事情需要注意，但这些最好请你的税务顾问告诉你；论坛或其用户不能提供这种咨询。

银行在哪里登记他们的贷款？在土地登记簿里吗？那我和另外两个也想登记抵押权的人一起登记？这对他们来说不太有吸引力。

银行家们肯定会在这里给你答复。

莱茵地区的问候