建筑融资的困惑

大家好
我打算盖房子。为了融资，我联系了一位独立顾问（小型企业）。沟通情况时好时坏，不过既然我们的建筑承包商推荐了他，我们就睁一只眼闭一只眼了。
我特别想问的是关于我为建房子需要的银行贷款，金额为155000欧元。顾问向我推销了一份住房储蓄合同，还告诉我这是理所当然且必须的。
由于不满情绪逐渐增加，我联系了第二位顾问（一家大型德国网络银行）。他表示住房储蓄合同纯属敲诈，同时也给了我一份贷款条件的报价。
所以第一个问题是，住房储蓄合同真的是纯属敲诈还是还有其他意义？
第二个问题是：第一位顾问介绍我去了一家银行，第二位顾问介绍我去另一家银行，但其实都是同一家母公司，只是城市不同，且都在我附近。第一家银行的利率比第二家高出0.9%，而第二位顾问也说住房储蓄合同是敲诈。这是怎么回事？
我也问了第二位顾问，他说可能是另一家银行给中介的佣金更高，但作为大型德国网络银行，他们不了解这些不同的佣金，因此可能更能站在客户利益上做决定。
我很想听听你们的看法。

附言：顾问A告诉我，只有等到融资批准后，所有事情才会板上钉钉并开始进行，但突然住房储蓄凭证寄到了我家。当我询问此事时，他说那不可能，还在他办公桌上，后来又说“哎呀，已经寄出去了，但没关系，还能退回。”
真的可以退回吗？因为根据顾问B，我根本不需要它，而且我的顾问违背了协议，而对于顾问B给出的更好方案，我根本不打算通过顾问A及其介绍的银行办理。

非常感谢

你好，Mariella

我需要更多一些信息，才能给你建议……
尤其是利率、利率固定期限、初始还款和总期限，这些都很重要。

利率固定期限越短，利率越低。
如果B银行的报价利率固定期限是10年（注意！这只是我的猜测），那么0.9%的差别我一点都不奇怪。但你10年后怎么办？如果利率又回到6-9%，你还能还得起贷款吗？

用方案A（Bausparvertrag (Bausparvertrag)）你可以在整个期间锁定利率。确实，Bausparvertrag有开户手续费。但是如果想要安全保障，就必须为此付出代价。
我自己也选择了带Bausparvertrag的模式。我算过，如果10年或20年后利率超过5.5%，对我来说这个模式是最好的。如果那时利率依然低于5.5%，那我可能做了错误的决定；如果高于5.5%，那我就做对了。

不过现在也已有银行开始对“普通”贷款提供最长30年的利率固定期限……

所以没有更多信息，实在没法针对你的具体情况说什么……

bei dem besseren Angebot von Berater B, werde ich ja eh nichts über Berater A und seine vermittelte Bank abschließen wollen.

嗯——如果你已经收到了Bausparvertrag的合同，我就想问你是不是已经签了什么合同……
那样的话，接下来十年几乎不可能解除这个合同……

祝好
Micha :cool:

建设储蓄合同一开始通常比普通等额本息贷款更贵。
一般有建设储蓄总额1%的手续费。
贷款不按期偿还本金，只支付全额贷款金额的利息。
而对于存入建设储蓄合同的金额，只获得很小的存款利息。
只有在贷款被偿还（大约在10-15年后）后，建设储户才会获得较好的建设贷款利率。

而在等额本息贷款中，利率固定期满后（10、15、20年），会获得当时市场利率，可能会更高，但建设储蓄合同则肯定有较低的利率。建设储蓄合同的优势就在于长期利率的安全性。

不过，在等额本息贷款中，由于较低的费用，到那时已经偿还了更多本金，关键取决于利率上涨的幅度。未来利率越高，建设贷款越有利可图。

如果现在选择一个长期利率固定（>=20年）的等额本息贷款，可能利率一开始仍然优于建设储户，利率固定期满后剩余本金也很少，建设储蓄合同无论利率如何变化都不会划算。

但正如Micha所说：
你似乎已经签订了合同。是否能退出还不确定。

嘿
那我就详细说说吧。
Anbieter A: 一家两人小公司，帮我介绍到KSK科隆。利率3.5
Anbieter B: comdirect（我的主银行）帮我介绍到KSK杜伦。利率2.6
数字、数据、事实……一模一样，合同完全相同，只有数据不同。
利率绑定期限10年。按这些数字，我在A那里每月多支付180欧元。那是21000欧元。我本来就有一个Riester建筑储蓄合同，Anbieter A知道，如果我在未来十年每月投入180欧元，我也会获得分配权，并且得到一个比续贷利率更优惠的贷款。或者我可以不是用2%而是3%偿还，在B处保持和A同样的月供，十年后贷款余额更少。
我大概真的可以取消那个建筑储蓄合同。

附注：在未来十年内，即使听起来糟糕，也不应该花不存在的钱，还是会有一些遗产产生。

抱歉 Marriella，要比较报价，你必须全部公布或者自己算一遍。

我做这种事情会用 Excel 表格。

等额本金贷款
列
A 月初贷款金额
B 还款额
C 利息
D 还款本金
E 月末贷款余额

A1
贷款金额 (€)

B1
还款额 (€)

C1
=A1*利率/100/12

D1
=B1-C1

E1
=A1-D1

A2
=E1

B2
=IF(A2+C2 （注：IF函数的作用只是确保最后一期还款把贷款还清而不是变成负数。简化的话也可以用 =B1）

C2
=A2*利率/100/12

D2
=B2-C2

E2
=A2-D2

之后你可以选中第二行，拖动选区右下角的小点向下拉。
这样你就能看到贷款的变化情况，可以在利率固定期结束后调整利率。
如果你调整利率，别忘了再向下拖动单元格，否则只会改变当月的利率。

对于建筑储蓄方案，我通常做两张表。
1. 无还款本息贷款
这里我把还款设定成和利息一样高。

2. 建筑储蓄账户
你要把表格改成把存款和利息加起来计算。
只有当建筑储蓄账户还清无还款本息贷款时，才回到等额本金贷款表。

如果你再加一列，把还款额和建筑储蓄存入总和相加，你就得到总负担，可以直接和等额本金贷款比较。