46万欧元的产权公寓，贷款期限37年？

你好，

我和我的伴侣打算在大城市买一套公寓。不过，我对融资方面还有很大的担忧。我不太相信房产经纪人和金融顾问的话。毕竟，最后大家都是想卖东西给我。因此，我希望通过这个途径得到一些客观的评论，虽然这里是一个建房论坛。

首先是一些事实：

- 年龄：31岁/33岁，两人均为正式员工
- 家庭收入：4300欧元
- 公寓购买价：400,000欧元
- 现代化改造费用：60,000 - 70,000欧元
- 附加费用：15%，总计约520,000欧元
- 自有资金：160,000欧元
- 1个孩子，计划要第二个孩子
- 可接受的月贷款负担：最初1200欧元

我倾向于长期固定利率（我比较厌恶风险）。DSL银行为我们的项目提供了2.09%的贷款利率，贷款期限为20年，且允许5%的特别还款。

我的Excel表显示：

在利率固定期结束时（没有特别还款情况下），以2%的还款率计算，我们将还清近50%的本金，剩余贷款余额为182,000欧元。我谨慎地假设20年后利率会上升到4%。在每月还款额不变的情况下，贷款将在37年后还清，也就是比我退休时间晚3年。

我没有计算特别还款，而且利率升至4%只是一个假设。预计家庭可支配收入也会增加。尽管如此，我对整个情况仍感不太放心，特别是基于以下因素：

- 一是20年后依然有50%的剩余贷款余额
- 二是贷款期限很长。即使续贷利率仍保持在低至2.09%（而不是假定的4%），贷款也只会提前5年，即32年内还清。

你们怎么看？我经常看到有人说全额还清者或整个贷款期限为20年。我的情况似乎要长不少。还是我太胆小了？

感谢你们的帮助
Vaido

这个决定没人能替你做，尽管这里很快会有很多“好”的建议。

但请你再核对一下你的数字。费用方面对吗？厨房、家具、灯具、搬家、“双重房租”？

1200欧元的月供，贷款金额360,000欧元，利率2.09%，还款比例不是2%，而是1.91%。
剩余债务理论上是189,000欧元，不是182,000欧元。

“仅仅”提前五年是什么意思？那是72,000欧元。

如果现代化改造被完全认可为增值，你的贷款价值比会低于80%。这其实不算差，但DSL银行的条件就不怎么样了。利率应该能低于2%。

谢谢你的回复。

事实上，我还没有考虑搬家的费用，以及新房子里的“小东西”比如灯等。鉴于其他金额，这些费用在我看来不足以值得一提。不过我同意你的看法：这些费用不应该被忽视。

关于其他数字：我在上面的数据中做了一些四舍五入：负担如果是每月1,221欧元的话是可以接受的，这样总共才会是182,000欧元。

仅作提示。对20年后的利率进行猜测完全是胡说八道。你最好假设6%——这样长期平均来看会更稳妥。10年前你还在5%以上，20到25年前超过8-9%。

如果你们两个人总共赚4300欧元，还想要另一个孩子，我个人不会承担这么高的贷款。如果长期只有2%的还款（至少我就是这样理解你们的计划），贷款额就太高或者收入太低了。

只是一个房地产银行家的看法——请不要介意。

提高还款金额。 Sondertilgung wird gerne nicht genutzt bzw. bis zu 5%。也可以更低。只需使用 Excel。37 太长了。

20年后，这个小屋轻松值一百万。你还因为区区18万而紧张不已？

把你现在的冷租金以每年2%的利率算20年，就会变得不一样，18万看起来也轻松多了……

或者：贷款10年，到时候有了两个孩子，房子反正也会太小。