现金购买土地，通过KfW/NRW银行建造

早上好，

我们二十多岁，发现了我们附近的一个新建住宅区。计划建设一个完整的社区。销售仅包括土地，不涉及开发商。要求符合EH40标准，并配备光伏/绿化/平屋顶。我们感兴趣的是一套约256平方米土地上的联排别墅。最大建筑容积率为0.4。规划有车库。土地价格约为14.2万欧元。

道路等基础设施尚未开始建设，预计将在2025年第二季度完工，施工计划于本月底开始（原计划为2024年初）。土地价格的付款时间也是那个时候。如果我没看错，这里只需缴纳土地交易税（6.5%），不包括建筑，因为两者之间有6个月且是两份合同，对吗？建筑义务不会引发新建房产的土地交易税，对吧？

联排别墅最多允许设置两套住宅。我们的想法是设计一个小门厅，紧接入门处还有一个小淋浴和一个小厨房区，这样形成两套单元，但两套都由我们居住。这样我们可以申请两笔15万欧元的KfW贷款（QNG）。如果预算为45万欧元，还可以申请NRW.Bank的补贴，最高达到这笔金额的50%。这样整个贷款就可以通过补贴来覆盖。前提是土地价格必须现金支付并作为自有资本投入，希望到2025年第二或第三季度能够获得更好的利率。建筑费用目前还没有确定，因为我们需要和未来的邻居一起决定建筑方式。

目前自有资金为12万欧元（活期存款/股票）。我们在付款之前还需筹集约3万欧元——可能通过卖车。那时我们几乎就没钱了。

我们目前月收入分别为3900欧和2700欧，合计净收入约6600欧。没有计划要孩子（长期）。

你们认为靠明年的补贴方案现实吗，还是不理智？基本上我们现在能负担得起理财顾问建议的每月约2500欧还款额（他计算了2%的还款率，只算了一笔KfW贷款，没有 NRW.Bank，土地5000欧一平方米总价60万欧），但考虑到额外费用，这压力还是挺大的。我们目前没有任何贷款，仅有1200欧的暖租和生活费用。

如果需要，我可以提供更多信息，怕有遗漏。

如果我没看错的话，这里只会对土地征收6.5%的土地转让税，而不会对建筑物征税，因为两者之间有六个月的间隔，而且是两份合同，对吗？建筑义务不会导致新建筑产生土地转让税，是这样吗？

没错。但这不是时间上的原因，而完全是因为购买土地时没有绑定特定的建筑公司，你可以自由选择。

我们最多可以在这栋双拼联排别墅里设置两套公寓。这里的想法是建一个小门厅，入口门后还有一个小淋浴间和简易厨房，这样我们有两个单元，但都自住。这样我们可以两次申请每次15万欧元的KfW贷款（QNG）。

两个单元是指两个完全独立的公寓。两个独立入口。两个完整浴室。两个电气安装。两套厨房准备。也就是一个双户住宅。房子必须按双户住宅批准（或者叫做单户住宅+套间公寓）。其他方案不行。通常第二套公寓的费用超过补贴金额。一般来说，为了补贴而建没有意义。有意义的是，比如说真的有一位家长入住之类的情况。

如果我们预算45万，

…… 你们很可能只能建造约120平方米的居住面积，加上车库/车棚和露台，无法建造（合理的）双户住宅。

你们觉得这现实还是愚蠢？

唯一愚蠢的是计划本身！

忘了这个计划吧。

愚蠢的只是规划

非常感谢您的解释，对于电气安装我们之前不是很清楚。我之前只看到必须至少有一个小淋浴和一个厨房区（理论上），还有一个大门后面的玄关，可以在楼梯前设置一扇门作为封闭的入口，并在楼下设置另一扇门——我也看过一些示意图，正是利用了这种补贴。

那么，基本上买下带有所有规划的土地，之后仅用自有资金单独融资建房，这种情况如何？如果计算的话，450k中至少有150k是KfW贷款，再加上225k是NRW银行（50%），总共通过补贴能得到375k左右。

我就随便拿谷歌上的第一个结果来说吧：
“附属公寓是位于较大住宅建筑内的一间小型独立公寓，通常作为家庭成员、朋友的额外居住空间，或用作出租房源。附属公寓有自己的入口、独立的厨房和卫生设施，面积至少为25平方米。” 来源：Interhyp
重要的是独立性。完全自给自足的电力对我来说是新的概念。
但不管你们怎么转变看法：联排别墅通常并不代表宽敞。与端头排屋类似，许多曾经住过类似房型的人都会拒绝这种户型，因为很多设计都非常狭窄和紧凑。

256平方米的地块。最大建筑容积率为0.4。计划建一个车库。

0.4的建筑容积率意味着你们可以分配大约102平方米的全层质量面积。如果必须建两层，那每层大约是51平方米，底层和上层。然后你们还想在那里塞进一个外来租客？还是说你们只是装作是附属公寓，自己住？
首先：没人会相信你们。其次：这是欺诈。附属公寓本质上是一套独立的居住单元，如果还要提供一个停车位，也不足为奇。
总的来说，我的建议是，经济允许就建，经济不允许就别建。

在0.4的容积率下，你们大约可以分配102平方米的完整楼层质量面积。如果必须建两层，那么每层大约是51平方米，底层和上层。

车库或者车库前方的空间不会进一步减少面积吗？还是不算在内？100平方米真的很少——墙壁等等会进一步减少实际面积吗？
如果算上的话，最终会非常小，简直荒谬。规划图中除了标注14米*9.5米外，还有以下说明：
根据《建筑利用条例》第19条第4款第1句所指示的设施的建筑面积，以及以下普通住宅区部分区域内的露台和露台屋顶的建筑面积，允许超出基本建筑面积，具体如下：
- 在WA 1（我们的区域）最高可达到0.5的值。

你们只是装作像是有个套间公寓，并自己居住。

首先自己居住，之后有可能让父母住进去。从一开始就规划好会比事后改造（没有补助）更容易。

我只读到必须至少有一个小淋浴和一个小厨房（理论上），

你忘了居住空间……
附属公寓，不是附属淋浴间。
必须确实是一个独立的可居住公寓，拥有独立的入口。也就是说，不可以先进入你们的走廊，然后从那里进入第二个公寓。它必须与主公寓独立可达。

根据0.4的容积率，你们大约可以分配102平方米的全层质量面积。如果必须建两层，那么每层大约51平方米，底层和上层。

我之前甚至没这么计算过……

电力完全自给自足对我来说是新的信息。

独立回路或电表。其它方式没有意义。