购买独栋住宅——抵押公寓单元然后再卖出？

大家好，
在我去找我的贷款顾问之前，想先请教大家一些建议。

现状：
我们拥有一套108平方米、4居室的产权公寓（建于2012年），目前价值至少40万欧元（网上有一套几乎相同的公寓挂牌价40.9万加2万地下车位）。
剩余贷款：7万欧元。2万将在2021年12月全额还清，5万将于2023年3月还清。

幸运的是，我们获得了一个偏远地段的优质地块的竞得权。价格（全装修）为16.5万欧元（加附加费用）购买518平方米土地。

自有资金：7.5万欧元

我们打算出售这套公寓。

我们应该如何操作比较好？
公寓的抵押权金额为17万欧元，因此有10万欧元的可用额度。自有资金本来是打算用于公寓的还款。
是否更明智将公寓抵押以购买地块，这样日后房屋贷款会更灵活？自有资金怎么办？全部投入地块融资，还是留作全额还清公寓的储备？
土地融资：应该选择可变利率还是尽可能短期限的固定利率？有没有可能固定利率期限低于3年？

是不是更聪明一点用房子抵押来购买土地，这样以后房屋贷款时会更灵活？

无所谓。你也可以用可变利率或者固定一年利率的方式来贷款买土地。

自有资金怎么办？全部用于建地贷款，还是留作全额还清房贷的储备？

你们为什么想要全额还清房贷？是想保留房产，还是以后卖掉？

我更想知道的是你们的打算。是想继续持有房子赚租金（那就不要还贷，因为可以抵扣利息）？还是想用房子作为额外担保以获得更好的贷款条件？你们具体的计划是什么？

我更关心的是你们到底想要什么。是让这套房继续归自己所有，并产生租金收益（那就不再还贷，以利用债务利息抵扣）？还是让它成为额外的担保，以获得更好的贷款条件？你们具体的计划是什么？

是的……我们经过长时间思考，决定如何处理这套房子。 目前的想法是——卖掉。为什么？ 它几乎还清了贷款＝如果出租，利息抵扣少或几乎没有。我们在2011年以22万欧元买的这套房子。 2%的折旧大约每月可以减税400欧元。租金大概可以设定在1100-1200欧元，但必须按较高税率缴税…… 对于房子加土地，我们大概需要贷款70万欧元……这些数字让我们望而却步。 ……或者我们想错了吗？ ——现如今一年固定期限的利率波动大吗？这些条件比浮动利率贷款好吗？

当前情况——卖出。为什么？
它几乎还清了贷款＝如果我们出租的话，利息折旧很少或几乎没有。我们在2011年以22万欧元买的这套公寓。

正因为如此。现在没有投机税，这种税以后可能会产生。此外，租金只会带来额外收入，需要纳税。最后但同样重要的是，你实际上可以实现盈利——而不仅仅是在账面上。市场会如何发展？租客会如何使用这套公寓，是否会导致破损？

2%的折旧大约每月能减少400欧元税费。

哈哈，你是怎么算的？购房价22万欧元——假设其中土地部分4万欧元＝18万欧元用于折旧＝3,600欧元。

净冷租金13,000欧元
减去折旧3,600欧元
= 税率40%时，税费减少3,800欧元

剩余9,200欧元收入，扣除不可转嫁的管理费用（物业管理等）。

当然可以这么做。另一方面，你们可以卖掉，节省贷款4万欧元。以1%的利率计算，每年节省400欧元。这样如果你们保留公寓，最终会有一小部分剩余利润。
但还要支付维修、装修和租客更替的费用。

这当然只是大致估算，但这不是一笔很好的买卖。

@nordanney——现在一年的固定利率贷款利率波动如何？比起可变利率贷款，条件更好吗？

是的，固定利率应该比可变利率更便宜。

LOL，你是怎么计算的？购买价格22万欧元——我们说4万欧元是土地价值=18万欧元用于折旧=3600欧元。

是的……那只是一个思维简化 ;)。
总体上，我的计算和你差不多。

我们当时买这套公寓是自用的，安装了很多额外设施（Bisazza马赛克，30x100瓷砖，高档带不锈钢框架玻璃门的厨房，实木地板，配套的花园非常整洁……等等）。

现在把这些全部出租的话，我觉得太可惜了。毕竟你永远不知道会遇到什么样的租客。
这套公寓位于乡村的新住宅区，距离斯图加特50公里，紧邻高速公路，且有很好的城市快铁连接。由于我们这里的建设用地非常稀缺，所以大型家庭住宅需求很大。

现在的问题是，我们该如何处理融资问题。9月份必须支付建设用地款，计划2022年开工建设。
是用自有资金还清公寓贷款，2023年完全无债务地出售公寓，还是把现有的7.5万欧元投入到建设用地中？

用自有资金还清房贷，并在2023年完全无债务地出售房子，还是把可用的7.5万投入到建房用地？

说实话，这无所谓。要么你需要全额贷款买地（为此房子无负债且可做额外担保——但有成本和麻烦），要么你用剩余贷款买房，并在出售时还清贷款。那样的话，用高比例自有资金就能轻松融资买地（可变的）。