在这种情况下建房/买房可行吗？

你好，

我和我的男朋友正面临一个决定，是购买一处保存良好的现有房产，还是自己建房（这样就能“永远不”或者在很长时间内没有意外开支）。

如你们所知，目前的房源非常稀少，或者价格高得离谱。我们这里（鲁尔区）最近有一栋200年历史的房子出售，没接入下水道系统，没有暖气，电路还是建筑年代的设计，而且紧邻铁轨，价格超过13万欧元。

我35岁，他34岁。我们没有孩子，也还不确定是否将来想要孩子。我们都全职工作，他在金属行业有无固定期限合同，享有13薪，我则是一名公务员。我们每月净收入共4500欧元，加上他的第13个月工资，这笔奖金分两次发放（假期和圣诞奖）。

我们的自有资金很少，约1.5万欧元，因为我们过去喜欢把钱花在旅行、经常外出吃饭等方面。我们完全清楚，买了房子后这些开支很可能都得停下。自有资金的一部分将在两个月后的婚礼上花掉，所以我认为我们基本是在“零自有资金”的情况下开始融资，婚礼费用扣除后剩下的那部分我们想留作厨房等用途的缓冲。

目前支出方面包括：
- 含暖租金950欧元，不含暖租750欧元
- 电费50欧元
- 手机合同20欧元
- 宽带+座机30欧元
- 保险400欧元（含我的私人健康保险）
- 加油80欧元
- 汽车贷款240欧元（另一辆车已付清）
- 储蓄额800 + 400欧元
- 食品及日用杂货300欧元
- 养老储蓄300欧元

总支出3470欧元（已含储蓄），与收入4500欧元相比，剩余930欧元，当前主要用在“非必要开支”如周末短途旅行、外出就餐等。

还有其他收入吗？希望将来某一天我们能继承一处房产，但这毕竟没法算作现实的预算吧？

我们已经向理财顾问提供了一处看过的房产及其费用估算，房价26万欧元（带车库的排屋）。此房无需翻修，暖气、窗户、门、花园、地板材料均在四年前更新过。我们被计算了全额贷款。报价并没有书面形式，仅为粗略估算。月供约1080欧元（外加土地税、储蓄用于投资等额外费用），贷款约28年还清。

大家怎么看——以我们的收入情况，继续考虑新建房产是否有意义？还是应该考虑购买这处“二手”房？

你好，你们应该意识到一套较旧的房产每月连同附加费用（包括预留资金）会花费1500欧元。此外，还有养育孩子的风险。花钱是必然的（费用和兼职工作）。所以这些都是你们未来需要考虑的！而且，是的，净收入4500欧加上额外奖金，你们的储蓄非常少。我认为新建房产的机会为零。

比起110-120%的融资（你们的情况），没有比这更快把钱扔出窗外的方式了。不仅你们在100%的贷款部分已经获得较高的利率，另外在剩下的10-20%（中介费、地税、公证费等）上利率更高，因为这些通常通过消费贷款办理。

那么在2.9%的利率下结果会怎样？

举个计算例子——你要买一套26万欧元的房子，却要支付13万欧元的利息：

房产成本：26万欧元
附加购置费用：3.3万欧元
贷款总额：29.3万欧元

20年利率固定，利率2.9%，每年偿还2%，每月还款1200欧元，加450欧元杂费，再加150欧元因“旧房”而设立的储备金。

因此，接下来的20年你们每月大约要为房子准备1800欧元，而且在之后还要面对10年的剩余债务，剩余债务为13.7万欧元。

这听起来可能有点严厉。但以你们的平均工资和没有自有资金来看，一套房子可能超出你们的承受范围。如果你们的储蓄率是真实的，我觉得很高。如果你们能坚持3-4年，情况就会不同。

你们买房的动机应该认真反思。一栋老房子很快会带来意想不到的开支。你们必须明白，以后再也不会像现在这样便宜地住了。

是的，净收入4500欧元加额外奖金的话，你们是很差的储蓄者。

我们知道，我们一直生活得很好，但正因为如此，几乎没有自有资本。到目前为止，我们每年多次（昂贵地）旅行，送礼时不计较花费，我们至少每周外出用餐一次，等等。
另外，我的车一直是现金付款，也就是说，自有资本一直存在，但也总是被花掉了。
以前，像房子、孩子等这些“严肃”的事情离我们很远，所以我们直到现在才发现储蓄的必要性（当然也想继续保持这种状态）。

比起110-120%的贷款（你们的情况），没有比这更快把钱扔出窗外的了。不仅你们已经为100%本金支付了不好的利率，另外对剩下的10-20%（中介费、地产税、公证费等）还有更差的利率，因为这些通常通过消费贷款处理。

2.9%的利率下会怎么样？

20年利率固定，利息2.9%，还款2% = 1200欧元月供，加上450欧元额外费用 + 150欧元旧房预备金。

因此，你们未来20年每月大约需为房子准备1800欧元，而且还有未来10年，因为剩余债务还有137,000欧元。

半对半错。因为这是私人出售，没有中介费。公证人是我们的朋友，因此我们在购买附加费用上节省很多。
贷款报价来自Volksbank，通过Dr. Klein的一位顾问中介。
贷款金额除购买附加费用外，还包括10,000欧元的装修费用。贷款期限为28年，届时无剩余债务。贷款期限是28年，而非20年。我们正是希望避免再进行续贷。
我们已经获得了现房主的缴费明细和物业税信息：物业税每月100欧元，加上电费和60欧元的物业管理费（该排屋属于住宅产权共有）。
所有“昂贵”的项目，如供暖、窗户、门、屋顶都是两年前新的。还有那么多意外吗？

这听起来可能有点严厉。但以你们的平均收入且无自有资本，买房可能超出你们的能力范围。如果你们的储蓄率是真实的，我认为很高。如果你们能坚持3-4年，情况会有所不同。

你们买房的动机应该认真考虑。旧房会很快给你们带来意外开支。从现在这个价格买房，日后可能再也不会这么便宜了，你们要有心理准备。

这不是问题，我们也有过这样的担忧。我们只是问自己，也问过熟人和朋友——“别人是怎么做到的？”或者我们经常听到的是“如果你们做不到，那谁还能做到？”
目前看看，谁买了房子或盖了房，大家部分还挺骄傲地讲找银行融资（十年期）有多难，那时心想“那对于我们来说应该没问题”。
当然我们也不想掉进陷阱。

我们买房的动机很简单：我们每月为一个两居室的公寓支付不少钱。我们知道现在三居室的同等公寓（我们将来有孩子需要搬进去）价格是多少。加上额外费用，每月也得1200欧元。我不敢想象未来租金会怎样上涨，以及我们一生中会支付多少租金。

我觉得你们的考虑和看法是可以理解的，并且我认为现有的基础是健康的，为此我给你们的建议是，去问那些成功的朋友他们是如何做到的。

你们像你说的那样花了300欧元用于养老保障，同时还支付房租，消费方面你们可以减少一些。

你们的银行似乎也对这个计划持积极评价，在这里我想鼓励你们继续推进这个计划。