无自有资金建房

你好，

我通过谷歌了解到这个论坛，希望能在这里得到一个诚实的第三方意见。

我和我妻子在柏林已经找房子很久了。市场已经被一扫而空。后来我们想到，房租1000欧元的话，干脆买房子算了。但现有房产太贵了，所以只能买新房，尽管我们本来不想经历这些麻烦。我见过很多网上能找到的知名房屋建造商，但都不满意，因为总是会出现没人能准确说清楚的额外费用。后来通过一位同事，我发现了一家我们很喜欢、在勃兰登堡建设的公司，我们已经和他们见了3次，土地简直是梦想中的地方。紧邻柏林市界，步行可至S-Bahn，学校、幼儿园、购物场所，应有尽有。我们现在处于一个难以抉择的阶段，不知是否要冒险。我特别强调是“风险”，因为这是我们的看法。请大家给我一个诚实自由的第三方意见。融资方说可以，卖方也说可以，但你们怎么看？这些销售数字够不够现实，还有什么没考虑到的费用？以下是具体数字：

土地 550平米 80,000 欧元
固定费用 20,000 欧元，包括：
建筑用水和施工用电，包括消耗
剩余测量费用
排水、水和电的房屋连接费用
包含结构工程师的审核费用
包含地面评估费用
包含官方测量图费用
包含结构工程师对毛坯验收费用
包含建筑许可费用

110平米房子，包括粉刷和特殊配置，如电动卷帘、陶土瓦、额外电气包和地暖 155,000 欧元

瓷砖安装单独委托，因为更便宜，9,000 欧元

公证、土地登记和地税 5,500 欧元

必须立即建设的室外设施（如车棚我们稍后才需要） 10,000 欧元

厨房 8,000 欧元

预备金 7,500 欧元

我们可以用自己的钱购置新家具、购买植物和园艺工具、搬家以及请一位监督建设的专家。我预计这些总共花费25,000欧元，且我们有这笔钱。总体来说，我们的融资需要超出100%，因为没有更多资金。我们享受了多次旅行，看遍了世界，婚礼也花了很多钱。所以需要贷款29.5万欧元（至少按照卖方的计算）。我们从未背负过债务，这让我们很纠结。1.5万欧元须通过高利贷贷款，28万欧元可以通过“便宜”的银行贷款筹集。因为我重视长期规划，也和银行谈过，所以追求长期固定利率。以下是我们的月收入和支出情况：

收入3400欧元，妻子休产假时减少700欧元。我们计划要孩子，所以也考虑低收入状况，否则没意义。

收入2700欧元，支出如下：

银行贷款月供850欧元，30年固定
私人贷款月供250欧元，5年固定
房屋杂费400欧元
房屋储备金100欧元
食物500欧元
娱乐和衣服200欧元
汽车200欧元
其他200欧元

基本收支平衡，至少妻子休产假期间如此。休产假期间无法购买大件或储蓄。我们工作稳定，工资每年按标准上涨，主贷款额度较小，剩下的12万欧元30年后依然欠还，可以通过提前还款或提高还款比例解决。

现在轮到你们了。我看不到机会，会考虑备选方案B：建立高额的住房储蓄合同，比如10万欧元，未来10年积累自有资金。缺点是我们还得继续住在已经不喜欢的公寓里。那块地太美了，生活感受完全不同。我也不想在这里抚养孩子，搬走的话孩子会被从朋友圈中拉开。还能找到如此理想的土地吗？别人难道不已经承受不起，买不到便宜房子吗？融资方说大多数客户会锁定10年利率。但这也意味着我们将面临利率上升风险，因为其他人可能承担不起。我真的不知道，你们怎么看？

问候

P.S. 可能重要的是，我们都30岁。

如果你从同一个供应商那里购买土地和房子，土地购置税将对两者都征收，这意味着你的费用不会是5,500欧元，而是大约在10,000到15,000欧元之间。

我觉得计算得太紧了，因为我认为还有你目前没有列出的其他费用，比如报价中包含了基础板，额外的插座（否则每个房间只有一个）等等。

你们能放弃以前的假期吗？
孩子的费用？育儿补贴不足以支付所有费用。
我觉得30万欧元的贷款，每月1000欧元还款算是相当便宜了，你能不能把这些贷款的具体数额告诉我？

我也觉得这太紧了。

贷款似乎几乎没有还款。可能十年后你仍然欠着100%，即使二十年过去，也没还多少。这意味着二十年的风险，房子“永远”不属于你。

我不会自找麻烦。

单从你的费用来看，我觉得实在是太少了，尤其是汽车部分，我现在称之为休闲娱乐。

我们当时/现在的情况是几乎没有自有资金。经过长时间计算后，我们决定贷款10年（混合利率1.85，贷款金额22.7万加10万KfW贷款），还款比例为4%加特别还款规定，这样10年后（不含特别还款）我们几乎还清了50%。

认真说：为什么新建房屋会比“老旧”的类似存量房便宜呢？也就是说，居住环境相当，面积差不多……这些不都是诱饵报价吗？这里肯定有什么不对。
你们的工资倒是一个不错的基础。如果是我的话，宁愿再多存几年钱，积累自有资本。也许还要看看是否真的能放弃旅行等开销。至少那1.5万欧元的私人贷款应该用自有资金解决。
2万欧元的建筑附加费用也太少了——正如这里常常可以看到的。

通常我不回复融资问题，但这里有几点不得不说——无意冒犯大家：

1. 文章中的拼写错误、表达方式以及收入情况可能表明工作岗位的稳定性并不像你们想象的那么牢靠。如果事实确实不同，那么恭喜你们。总之，我不认为未来几年收入会有大幅增长。

2. 在目前的收入水平和计划生育子女的情况下，可支配收入将相应减少，而需求却在增加，我觉得融资能力存在问题。我认为很难获得合理且正式的房屋贷款。基本数据与所需贷款额度不匹配。连必须提供个人贷款的这一条款都让我非常担忧。为什么必须要这个？提供贷款的银行难道不能贷出超过已提及的28万欧元吗？看起来确实如此。

3. 幸福与拥有自己的房产关系不大。当然，拥有“自己的”房子，取代租金支付月供是件好事。但人们往往忽视了金钱紧缺是关系的头号杀手。没有什么比斤斤计较每一分钱更伤幸福了。倒不如活得简单些。怎样考虑购买二手房或公寓呢？虽然我对柏林的房市不太了解，但经过简单查询，确实有很多房源可供选择。

我真的不愿打破梦想，以前也没这样做过，但这个计划很可能会变成一场噩梦，至少从中期来看是这样。