无建设规划的地块的基底面积比/容积率：如何计算？经验？

大家晚上好，

虽然我已经稍微了解了一些知识，但在某个具体问题上遇到了困难。
因此，我希望这里有人能够帮助我。

为了养老，我想购买一块土地，并在上面建一栋多户住宅。
这些公寓我打算以后以社会可承受的方式出租。
现在卖方让我对这块土地出价。我很想出价，但不太清楚如何计算。

关于土地的信息：
- 623平方米
- 地点：柏林
- 未制定详细规划
- 土地利用计划 - 住宅区，W2
- 地价指导价800平方米/W 1.0

因为没有详细规划，我不知道建筑利用指标（建筑基底面积系数和容积率）的具体数值。
所以我不知道如何在这块土地上建房。
土地利用计划也帮不上忙，因为该地区类型的建筑基底面积系数和容积率波动很大。

我该在哪里、如何获得这些信息，以便进行计算并向卖方出价？
一定有某种方式可以在未购买土地且未制定详细规划的情况下，几乎确定如何开发土地吧……

非常感谢，我真的非常希望有人能帮我。

祝大家晚上愉快，
此致敬礼，

K. Schulz

建设局。电话。

这些公寓我想随后以社会可承受的方式出租。

别以为有人会感谢你。我希望你不要把大部分养老储蓄投入其中，否则你可能会吃大亏。

非常感谢 @ Nordlys，

而且无论我电话中接到哪个工作人员，建设局的答复都是一样的吗？
+ 建设局的专家们是基于什么？这里有没有公众无法访问的任何地图？

也感谢 @ Alex 85 的提示。

问候，

K. Schulz

如果你想要有约束力的答复，那么预先建设咨询会有帮助。相关部门以后必须遵守这个答复。但这需要几天时间。

我从描述中高度推测，邻近地块尚未开发，因此根据第34条的插入会因缺乏参考环境而失败。并且这些土地所在区尚未具体排队制定详细规划。对于“项目相关的详细规划”，你的单个地块太小，通常是在约四倍面积以上才会进行。

为了养老，我想购买一块地，并在上面建一栋多户住宅楼。
我想随后以社会适应性出租这些公寓。

成为房东在三户以上会变得复杂，十户以下在大城市肯定是不经济的。

社会适应性出租有三个难点：1）土地税、地表排水费——这些即使空置也要交，费用不会减少；2）另一面是必须依靠补贴资金建房，这本身是一门学问；3）只有低收入者居住，房子会变得破败。如今社会住房公司注重租户结构，但这需要大量房源支持。