建筑规定的评估

你好！

我们想在一个后巷地块上建造房屋，但遇到了建筑规定，这些规定在房屋设计上对我们有很大限制。
我已经从当地建筑管理部门口头和书面通过电子邮件收到了这些规定。口头说明时附带了补充，即这些规定无法在任何地方查阅，只能由工作人员口头告知。

我通过电子邮件收到了以下内容，其中第一部分涉及前方地块部分。我们打算在允许的20米建筑深度之后建造：

根据1960年12月28日版本的建筑使用规划划分，该地块根据1958年柏林建筑条例（Bauordnung Bln）的城乡规划规定，1971年XIV-A号建设规划以及正式确定的（f. f.）道路和建筑退线作为继续有效的（合格）建设规划，属于“普通住宅区”，根据1958年柏林建筑条例第7条第8款。
利用标准为建筑等级II/2
建筑覆盖率（Grundflächenzahl）：0.2
容积率（Geschossflächenzahl）：0.4
完整楼层数：2
建筑深度为20.0米，起算自正式确定的建筑退线。采用开放式建筑方式。从正式确定的道路退线起测量的6.0米深前院区域必须保持无建筑。

在20米建筑深度之后，例外情况下允许建筑，需遵守以下后方陆地区域要求。

后方陆地区域要求：
· 仅限住宅用途
· 独立住宅，一层，带用作居住的阁楼（使用1968年建筑使用条例时，阁楼居住空间计入容积率）
· 山墙与邻界距离 >4米，侧墙距离 >3米
· 屋顶老虎窗高度 <1.5米，且 <1/3屋顶高度，长度 <一楼墙长度的一半，外缘向内退后超过0.5米
· 檐侧墙高度 <4米（从已确定地表面至墙–屋顶交界线），屋脊高度 <8.5米（相对于地形）
· 后方地区设有1个停车位或车库

我们尤其对檐高限制感到困扰，因为这意味着我们的膝墙高度不够。
我们与之前接触的总承包规划师交流时，他们认为这些要求不够合理且有争议。

我查看了上述条例、规划等资料，发现这些尺寸并未书面固定。

文件摘录：
- 超出编号1所指界限（建筑深度）的建筑物或建筑部分，如无城乡规划理由，可被批准；
- §8第4款：建筑高度定义为从一层地面层面至最顶层楼顶板的高度；若设有膝墙则其高度应计入；
- 建筑高度（§8第4款）不得超过准许层数的四倍（单位米）；
- 对于特殊城乡规划意义的街道和广场上的建筑设置和改建，可通过法规对细节如分段、楼层数、层高、檐高、屋顶走向、屋顶形态、建筑材料、色彩、外墙饰面和涂层提出特殊要求。

你们会如何评价这些规定？

很遗憾我不能说这些规定是否有争议，这里有其他专家。但或许你可以说说邻近建筑，特别是内陆那边。那里的檐口高度是多少？

顺便说一下，可以用天窗很好地“绕过”踢脚板（den Kniestock）。这取决于规划许可（Bebauungsplan）中允许的内容。至于是否可以对其提出异议……我不知道。

所以邻近建筑基本上都涵盖了所有类型，有人字屋顶、城市别墅、平房以及三层的多户住宅。旁边后面也有一栋平房，除此之外还有半歇山顶，最近也有带第三个山墙朝前的人字屋顶。檐口高度大约也在4米左右，但具体是4米还是4.5米，我凭肉眼无法辨别。

顺便提一句，可以通过檐口墙巧妙“绕开” 阶梯墙。这取决于建设规划允许的内容。至于是否可以提出异议……我不清楚。

嗯，如开头所述。我在这方面也没有更多信息。有说法是挑檐窗必须比一层的外墙后移0.50米，这听起来像是枪眼…… 我们曾计划了第三个山墙和一个“较大”的挑檐窗，建设局的女士说这不行，因为那样会形成一个完整的楼层。2/3规则似乎不适用，她没有告诉我是如何计算完整楼层的。

“Vorgängerthreads” 请参见: 和

我从当地建设局通过口头和电子邮件书面方式获得了这些规定。口头说明时附加表示，我无法在任何地方查阅这些规定，只能通过工作人员口头获得。

这是胡说。建设规划（包括文本部分和理由说明）以及设计条例会在公开会议中讨论，并且是必须符合形式要求的行政行为。不存在只能通过秘密传言得知的秘密附加议定书。